中国房企掘金柬埔寨：超80%卖给中国人，少部分卖给柬上层人士
文|界面 马一凡
冬季的柬埔寨，空气温热潮湿。一家中国房企在柬埔寨首都金边的首个项目正式动土之前，来自中国的员工们先顶着高温观看了僧王和僧侣在工地上诵经半小时，紧接着，他们都要逐一跪坐，接受来自僧王的祝福——这是来柬埔寨的淘金者必须接受的规则。
在柬埔寨的一家中资房地产项目正式开门迎客 图源：界面新闻
随着项目动土开工，售楼处也正式开业——这里并没有严格的预售限制。仪式场地上布置着具有当地特色的蓝白幕帘和金色吊灯，售楼处开业前，全场奏响柬埔寨国歌，金边市市长在场地中央正襟危坐。
市长为了这个投资额1亿美元的房地产项目专程到场，并进行了长达十多分钟的致辞。他说，目前金边全市的高楼总量是1100栋，而仅在2018年，金边就接到新建设项目1102个。
这种爆炸式增长背后的“大头”，基本都是中国房企。
据柬埔寨国土规划和建设部的报告，2000年到2017年，柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个，总投资额42.97亿美元。其中中资公司拥有110个项目，总投资额为16.56亿美元，占比均接近四成，中资也成为了柬埔寨房地产的最大投资方。
“从2010年到2016年，来柬埔寨投资房地产的，基本都是日本、韩国、中国台湾、新加坡的公司，现在他们在撤退，而最近两年中国内地的公司来了。”一名中方公司的柬埔寨项目营销总告诉界面新闻记者。
在金边街头，铭牌上写着日语或者韩语的工地数量也很多。“不过，由于资金接不上，不少韩国人的项目都烂尾了。”一名中方项目人员说。
中资项目在柬埔寨的烂尾情况则较少，这两年也成了资金实力的代名词，很多其他国家企业投资后烂尾的项目，都在等着中资考察、接手。2017年、2018年不少国内房企在柬埔寨注册了子公司，他们正手捧资金在金边大举找地。
新的投资热土？
从2016年开始，大量中资的到来，彻底改变了柬埔寨的房地产市场。也是从那一年开始，柬埔寨首相洪森不断会见来自中国的房地产开发商。
2016年5月26日，碧桂园创始人杨国强在柬埔寨和平大厦见到了洪森，这是他第一次去柬埔寨考察。杨国强当时对洪森说，碧桂园正在新加坡旁的马来西亚依斯干达特区建设一座生态智慧城市，是中国民企最大海外投资项目，碧桂园有意在柬埔寨投资开发类似的项目。
柬埔寨巴戎电视台报道截图。右：洪森 左：杨国强
2017年1月4日，还是在和平大厦，第四次考察柬埔寨的富力地产行政总裁张力对洪森说，在未来3到5年里，富力将在柬埔寨投资30亿美元，还计划在金边市和西哈努克省投资建设六星级大酒店。
洪森会见完张力的16天后，他又会见了绿地集团董事长、总裁张玉良，会谈中张玉良说，绿地下属酒店集团在两个多月前已进入金边发展，目前已初步确立了教育产业小镇、金融合作、基础设施建设及旅游度假产业等意向投资项目。
这三家拜会洪森的开发商代表，恰好也是在2012年至2016年间在马来西亚新山市投资项目最早的一批中国房企。他们曾带动国内房企在马来西亚掘金的热潮，吸引了一大批国内投资客去马来西亚买房。
与当初大手笔投资马来西亚相似，这些开发商看重的也是金边的投资前景。而被中国一线城市置业的高门槛拦下的一大批人，他们的投资意愿和需求在东南亚汹涌喷薄。
除了总价低，开发商和投资客们还坚信其他各种各样的理由，支撑他们不远万里来开发和购置一套房产。比如在金边项目最多的中国开发商富力打出的广告语：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。五年前，在马来西亚开发时，他们喊出的口号也是投资下一个深圳。
2017年，柬埔寨全国GDP为209亿美元，仅和广东省韶关市2017年的GDP总量相当。根据IMF数据，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以这个增速看，金边能否被称为“30年前的深圳”，还要打上一个问号。
未来需要等待，现实已经能吸引一部分人。金边项目现场的销售负责人最常用的一句话是，“柬埔寨是美元资产国，无外汇管制，非CRS征税国，博彩业合法，它的整个开放的政策，比香港和澳门加起来还要好。”
这不仅是吸引投资者远道而来买房的原因，也是中资房企看重这个市场的重要因素，投资环境宽松，美元资产还能保证他们海外投资的价值。
金边也确实存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危机，因此包括中资在内的外资开发商受到了当地政府的欢迎。
在近几年经济发展过程中，很多中低收入的金边市民被迫迁去市郊，预计到2030年金边的人口将再增长50%。当地政府估算，未来13年当地将有80万套房屋的需求，这也将是中资开发商大展身手的好机会。
图源：界面新闻
中资豪赌金边
认定这个投资机遇后，已经在海外布局的开发商们迅速将目光转向了柬埔寨首都金边。
动作最快的是富力。洪森和张力的会面结束一年多之后，富力地产的柬埔寨首作“金边富力城”就开门迎客了。从金边的机场到街头广告牌，处处能看到富力打上了“中国十强地产品牌”的广告语。
这句广告语如果仔细推敲，其实有些言过于实。在最近五年的中国房地产企业规模排行中，富力地产并未进入过前十，相反还因为数次踏空国内的楼市节奏而完不成任务。
当然，金边的普通老百姓考虑不到这点。他们目之所及，是从未看到过的庞大社区——体量高达56万平方米，共包含20栋建筑，每栋33层，总计提供5240套房，户型涵盖55-130平方米，项目总体资本花费超过20亿美元。富力显然是将国内开发商惯用的大盘模式复制过去，造成一种视觉震撼。
在金边大部分当地人眼中，即便是近几年外国投资者建设的高档社区，也基本是四五栋楼即成盘，金边富力城的大手笔令人咋舌，这是金边目前开发规模最大的项目。
庞大的项目必须要有广泛的消费群体买单，富力再次套用此前在马来西亚新山项目的营销方式，组织国内看房团打”飞的“来考察买房。
据《环球时报》报道，去年10月，光是从深圳、香港飞至金边的看房团加起来就有10个，几乎每3天就有一个团从国内飞往金边参加三天两夜的考察旅游，其中一个环节就是半天时间考察项目金边富力城。
2018年上半年，富力在柬埔寨的项目销售了1.59万平方米，贡献了2.15亿元的营收。这一成绩相比庞大的项目体量并不突出。一名业内人士告诉界面新闻记者，到目前为止金边富力城只卖了大概20%的房源，主要问题出在位置略偏、价格偏高。
图源见水印
不同于富力的模式，绿地没有那么快寻求在柬埔寨开发住宅项目，而是先投资了一家酒店。
2017年9月，位于金边市中心钻石岛中区东部滨河区的绿地铂瑞酒店正式签约，柬埔寨副首相棉森婉到场。同时，张玉良所说的“金融合作”也在迅速实现——2018年初，绿地控股董事会同意在柬埔寨金边设立一家全资综合性商业银行，注册资本拟为1亿美元。
而最先见到洪森的开发商“大佬”杨国强却放缓了投资步伐。碧桂园至今尚未在柬埔寨落子，市场上传言“碧桂园正在找地、买地”已经有两年多了。
除了富力和绿地较早进入外，还有包括雅居乐、广州粤泰集团、佳源国际、上置集团、金诚控股等大大小小的中国开发商也正把目光聚焦到这个“低水平中等收入国家”的热土上，其中还有几家正意图豪赌一把。
2018年7月24日，定位为专业开发特色小镇的金诚控股通过收购，获得在柬埔寨的两块土地特许权，两块农用土地面积分别达到9800公顷和10000公顷，该公司可能会申请更改获准土地用途，将发展作生态旅游的特色小镇。
金城控股宣称将打造柬埔寨首个及唯一一个揉合生态旅游及赌场业务的小镇，建设商业大厦、住宅物业、酒店及赌场。在金诚控股该公告发布的次日，股价最高涨幅达13.15%，收盘时上涨7.04%。
在柬埔寨大手笔买地的还有佳源国际，这是一家正在猛冲的浙系房企。2018年佳源集团在克而瑞榜单上以1005.43%的全年销售额增幅引起房地产业界注意。
2018年5月11日，佳源国际以总对价3557.62万美元收购约60.81万平方米的相连土地。这一土地成本不到400元/平方米，如此低廉的价格在国内显然难以拿下大幅土地，但在柬埔寨却可以轻易实现。不过这幅土地位置并不理想，距离金边市中心尚有10公里，只能算是卫星城区域。
看看这些后起之秀的大手笔动作，绿地、碧桂园的观望状态都显得保守了。
风险和顾虑
与海外置业的购房者在希望收获高回报的同时又有着种种担忧一样，这些把资金砸到异国他乡房地产项目的中国开发商们，也有着种种焦虑，即政治环境、政策、法律、规则的变化。
之前在马来西亚，碧桂园、富力等开发商已经体会过这些变动带来的压力。自2017年初国内加强外汇管制后，中国人海外大笔投资买房已经受到限制，不会在像以前那般便捷。同时2018年初马来西亚新首相上台后，一些政策调整和言论，也让中国开发商的生意变得更加艰难。
为了尽量规避这类风险，中国开发商在柬埔寨签约、投资、开业的种种场合，少不了一类人的身影，他们或作为中间人，或成为合作方，或者仅仅是去站台。
这个群体是柬籍华商，他们在柬埔寨的社会经济各领域举足轻重，领军人物都拥有“勋爵”的头衔。比如洪森会见张力时，旁边就有柬埔寨王家集团的老板陈丰明陪同，陈丰明就有“勋爵”头衔，有着华人和高棉人血统，他是柬埔寨首富，与政府保持密切关系。
张力在见到洪森之前，就已经先与陈丰明的王家集团达成了合作伙伴关系。当地官员与华商勋爵莅临项目以示支持，几乎成了业内的一项规则。
尽管中资地产项目的到来，极大地带动了当地的基础设施建设以及消费、就业，但争议也同时存在。
来自北上广深以及香港的航班，不断带来中国游客考察团，经过楼盘项目营销方的统一带领，这些拿着落地签，刚刚在柬埔寨待了一两天的游客，买下了大部分金边本地人可能一辈子也无法企及的新房子。
自2015年起，金边的商品房房价以每年15%的增幅大幅上涨，远远超过了当地普通人的购买力，**目前金边市区楼盘价格已达2000美元—3500美元/平方米，但普通工薪阶层的月薪仅在300-600美元区间。**对于房价快速上涨，金边普通老百姓也是有苦难言。
一名当地中方业内人士告诉界面新闻记者，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。
房子是给谁造的，应该卖给谁？这种争议似曾相识，在中国投资客炒火了马来西亚楼市后，类似话题也曾发酵。
由于有前车之鉴，在柬埔寨这个看似日益升温的市场，来自中国的开发商们，或许和中国投资客一样，在争取高收益的同时，也正面临着诸多的未知。