曼哈顿的办公室应该转变为住房吗？- 彭博社

曼哈顿中城的街道，在这里可以看到，已经进入了三月份冠状病毒封锁的状态，大多数办公室工作者仍然远程办公。

摄影师：Tayfun Coskun/Anadolu Agency via Getty Images

曼哈顿中城，一个密集的办公楼网格，通常充满活力，被称为“鬼城”已经多次，以至于你会期待看到风滚草在布莱恩特公园滚动。回到七月份，New York Times宣布商业区处于“煉獄階段零”重新開放，描绘了一个食品推车摊主在空荡荡的街道上寻找生机的生动场景。几个月后，情况并没有好转多少。像那些与旅游和企业差旅有关的中城南部的城市酒店入住率已经下降到10%以下。而最重要的是，曾经挤满人行道上班的工人们已经远离。商业经纪公司CBRE发现，截至9月18日，只有曼哈顿工作者的10%已经回归。

BloombergCityLabLesley Lokko，英国皇家金牌获奖建筑师，正在投资非洲的未来M25高速公路段关闭，预计会造成重大交通干扰美国沿海城市在气候友好交通排名榜上名列前茅价值20亿美元的机场将考验莫迪的使命，阿达尼的雄心与秋季大流行病逐渐升级的记录感染水平接近，美国及其他地区的市中心商业区的街道被沉寂，类似的场景正在上演。但也许没有任何地方比曼哈顿的中心更真实地展现了办公室的大规模弃用，整个依赖白领工作者的企业生态系统正面临灭绝的威胁。这是一个没有明显短期解决方案的局面。然而，从长远来看，一些人认为这为城市重新思考这片办公空间密集的城市区域的角色提供了机会，通过将闲置的办公空间转变为新的住宅项目，特别是经济适用房。

这并不是唯一正在考虑的居住区重新划分。在SoHo，市长比尔·德布拉西奥的计划重新划分以增加经济适用房遭到了现有居民的反对，他们不希望新的高层建筑。布鲁克林区总统埃里克·亚当斯被认为可能会在2021年竞选市长职位，他表示支持这一想法，以及“重新划分类似的社区。”Sara Lind，上西区市议会候选人，希望重新划分这个富裕区，引入更多经济适用房。

过去，纽约房地产协会（REBNY）高级副总裁Paimaan Lodhi表示，城市曾通过激励措施支持这种重新划分区域：中心商业区转为住宅区的税收优惠计划421-g计划于上世纪90年代中期启动，旨在振兴曼哈顿下城。

“随着时间的推移，你经历了911事件、财政危机和最近的大萧条，下城得到了指数级增长，” Lodhi说道。“在那段时间内，大约增加了25,000个住宅单位。通过转换B和C级办公空间，421-g将一个在非工作时间外死气沉沉的社区变成了一个真正的居住、工作和娱乐的社区。”

Lodhi认为，如果做得当，类似构想的计划来改造曼哈顿中城可能会带来巨大回报。（他指出，与421-g不同，如今一个可负担得起的住房要求将是必要的。）

将办公楼转变为住宅物业的大规模转变并不罕见：根据RENTCafe的一项研究，过去十年中，全国范围内有超过96,000个单位通过将778所学校、工厂、办公室或其他非住宅空间改建为新住宅而被创造出来，其中23%的单位适合低收入租户。将旧办公空间改建为新的可负担得起的单位——位于城市中交通密集、就业机会丰富的地区——将对美国最不可负担得起的城市之一的上升机会产生积极影响。Lodhi指出，东中城、服装区和Flatiron South是集中进行这种住宅翻新的理想区域。

“他们拥有大量B和C类办公空间，没有真正的居住工作社区，以及出色的交通便利性，”他说。“这意味着更多的人步行上班，为食品和饮料企业以及社区零售业创造更多业务，从而促进经济发展。”

但是，任何广泛的重新开发计划不仅需要通过 城市臭名昭著的困难ULURP流程 获得分区批准，还需要融资才能实现盈利。在底特律或俄亥俄州托莱多等城市，将办公楼转为住宅的广泛规模转变效果最好，根据林肯土地政策研究所的罗宾·哈克。尽管目前的冠状病毒低迷，曼哈顿的办公楼价格仍然飙升，商业转住宅转换在共管价格或公寓租金飙升时效果最佳，即使住宅租金朝相反方向飙升。

城市未来中心执行董事乔纳森·鲍尔斯告诉Real Deal，疫情前办公市场的强劲表现表明该行业的基本面强劲。如果工人长期不上班，开发商可能不会认为住宅转换是可行的选择，除非有大量减税或办公楼价格大幅下跌，或两者兼有 — 尤其是租金下降，空置率上升。 （穆迪预测新商业房源的广告租金将下降21%，比大萧条期间的下降幅度更大。）即使有科技公司租下今年曼哈顿超过300万平方英尺的办公空间的消息，洛迪预计这一趋势将转向更小、更新的办公室，以促进半定期面对面互动，这将导致大量较小的办公空间寻求新的生机。

“工人们希望有带设施和空气质量提升的A级办公空间；他们不希望是通风不良的改建自工业空间，”他说。

布伦达·罗森是Breaking Ground的总裁兼首席执行官，这是一个将老建筑改造成经济实惠、支持性住房项目的非营利开发商。该组织在曼哈顿中城建造了第一个项目，一个位于第43街和第8大道的650单元的前酒店，目前“仍然运转良好”，并在该社区各处散布着其他建筑。

“除非在高收入社区开始做一些这样的工作，否则城市将无法增加其经济实惠住房数量。”

罗森对住宅改建的第一个关注点是资金；城市和州都面临严重的预算赤字，而可能有助于这类项目的各种计划和资源在没有政府支持的情况下将更具挑战性。中城的办公大楼也面临许多独特的发展挑战。添加管道基础设施是昂贵的，而具有大平面和小窗户的老建筑可能需要对外部进行“重装”。这就是为什么Breaking Ground倾向于专注于酒店改建：许多酒店已经在每个单元内配备了浴室，有时还有小厨房。

“我们已经接触过该社区拥有数十栋老办公大楼的房东，使它们准备用于住宅使用所需的翻新量比酒店要高得多，”她说，并指出，在当前经济衰退之际，其他经济实惠住房的非营利开发商也一直在考虑类似项目。“我认为现在是买方市场，而且将变得更加成为买方市场。挑战将继续存在，即城市和州没有太多资金用于发展。我们还能以其他方式进行创新思考，以达到相同的结果吗？”

Lodhi认为成本可能是禁锢的，但他认为这种计划的一个不太被重视的好处是它有潜力解决发展中的政治问题。布鲁克林日落公园社区的Industry City重新规划计划，开发商试图将一个仓库和工厂的工业区扩展为商业和零售中心，但在周围工人阶级社区的社区团体提出贵族化担忧后失败了。

“像那样的社区正在反击，”Lodhi说，“如果城市不开始在高收入社区做一些这样的工作，它就无法提高其经济适用房的数量。在SoHo进行这种重新规划和发展将是很好的，因为它传递出的信号会很棒。想象一下在中城这样做——你可以在一个昂贵但实际上并不是住宅社区的地方获得经济适用房。” 理想情况下，这意味着创造一个可步行的15分钟城市，而不必应对通常的邻里反对。

正确的激励措施应该是什么样的？与421-g的历史比较提供了一个蓝图，尽管它远非完美。该计划为开发商提供了某些税收豁免，例如对于由新工作产生的房地产税增加的12年豁免，并最终创造了数千个新单位。它被誉为市中心转型的关键部分，但人们仍然对它是否必要存在疑问。

“从经济角度来看，问题是他们是否需要提供额外的援助，”纽约大学弗曼中心的高级政策研究员马克·威利斯说。“事情发生后，结果证明这是一个催化剂。它加速了变革。”

然而，在豁免期间本应是租金稳定的许多单位实际上并非如此；《城市》的分析发现，规避这一要求的房东使纽约损失了7.631亿美元的收入。

洛迪认为，类似于421-g的政策，加强执法和可负担性要求，可能会奏效。他说，传统上，推迟税款并在以后收取，当房产价值可能更高时，可能是一个明智的长期投资，而这些社区建设活动和消费支出的外溢效应也增加了利益。还可能有环境上的收益：住宅翻新将使大量旧办公楼符合城市严格的新建筑法规，从而大幅减少排放。（城市许多老建筑仍在使用低效的蒸汽供暖。）

但比激励措施如何制定更大的问题是如何在如此多的经济不确定性时期刺激新项目。根据REBNY的数据，2020年上半年纽约市的建筑许可创下历史新低。

似乎可以确定的是，大流行病正在促使我们重新思考和翻新某些类型的房地产。威利斯猜测城市对酒店和C级办公空间的需求会减少。纽约市和其他大城市可能需要重新思考和重新想象商业区在特别艰难的复苏期间所扮演的角色。他们可能需要鼓励开发商冒险创新。

“人们现在不愿意承担风险，”洛迪说。“这是一个大问号。总有一天人们会回来在纽约市做项目，但我不确定那会是什么时候。”