变局之年！2019年房地产金融十大关键词 | 睿和年终盘点_风闻
地产资管网-关注中国房地产资产管理的变革和创新。2020-01-02 15:47
作者 | 韩振铭 编辑丨张雨禾
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
存量时代，不动产金融市场亟待回归本源，但这一过程必然经历阵痛。当前我国经济金融面临的不确定因素仍然较多。国内经济运行周期性、结构性问题仍然存在，金融风险正在呈现一些新的特点和演进趋势。在房地产层面，央行报告认为房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。由于房地产融资规模进入存量博弈时代，房地产企业对于融资的需求依旧旺盛，面对僧多粥少的局面，未来，银行在风险可控的范围内，为提高自身收益，可能会倾向于愿意报价更高的房地产企业，房地产类融资成本或将会出现一定程度的上浮。在市场经济下行的大环境下，为了寻求谋生之道，国内企业纷纷选择打包融资，或是谋求上市输血。而头部房企掀起阵阵并购浪潮，外资机构趁机加码抄底商办物业资产。在接下来的十年，相信整个行业仍旧会有一幕幕惊心动魄的“大戏”轮番上演。
关键词1 私募基金暴雷“难上加难”
11月22日，中国证券投资基金业协会公布了第31批疑似失联私募名单，涉及壹彤财富投资、前海东亚基金、印象轩辕投资、九鼎国泰、上海银来股权投资等50家公司。
睿和点评
1.对于私募基金的监管，当前立法、司法部门以及监管部门已建立了一套齐备的监管体系。
2.由于监管法规、办法与实际私募股权基金运作相脱离，导致私募股权投资基金实质上处于无监管状态。“卖者尽责，买者自负”并不是一件易事。
关键词2 公募REITs迟到但不缺席
REITs在中国已经是个老话题了。美国REITs从提出到落地用了10年，中国至今已有14年，距央行课题组成立已经过去10年时间，当前推出公募REITs有着现实的必要性和可能性。
2019年上半年，国家发改委在一些地方调研基础设施资产证券化的难点和障碍，探索基础设施公募REITs的可行路径，浙江省政府积极响应并号召省内上报优质基础设施资产参与公募REITs试点。
据了解，证监会对部分央企做了公募REITs试点动员，许多央企将北上广深一些经营性物业和基础设施资产基本情况上报给证监会和交易所，交易所也召集了部分券商和公募基金公司召开小范围的沟通会议，号召机构提交有现金流的不动产资产来参与公募REITs试点。
睿和点评
1.在目前多头监管的环境下，公募REITs将会呈现多元化的发展方式。
2.在大资管新规之后，各类资管产品公开发行已经是很开放的突破口，投向未上市公司股权也可以由主管金融部门授权。
3.最新修订的《证券法》对资本市场的健康发展将起到积极的推动作用。
关键词3 打包融资 中小房企彰显“团结的力量”
进入2019年12月份以后，除了额度充足或者还在做业绩冲刺的机构，大部分前融机构都进入了暂停放款期。中小房企因自身综合实力、资信评级、开发经验与能力以及银行、信托的白名单管制要求，一直都很难取得银行、信托等传统机构的低成本资金，加上目前行情下取得前端的高成本融资后再寻找后端低成本融资对前端融资进行置换存在很大的不确定性，因此各类机构都对中小房企单纯的前融或开发贷融资慎之又慎。
在银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》出台后的近半年时间里，很多前融机构和信托、银行达成了紧密的合作关系，并形成了“前融+开发贷置换”捆绑的操作默契。此外，许多前融机构转向包销类的业务，通过低价取得项目包销后赚取更大的价差和利润。值得注意的是，总包单位为了提前锁定施工总包项目也积极投身到前融的大军里，由此就构建了一个非常适合中小房企生存和发展的捆绑业务体系。
目前，市场上自发形成了“土地保证金+土地款前融+工程总包/代管代建+开发贷+包销/代销”的打包业务体系。
睿和点评
1.房企融资渠道收紧，将使更多流通能力强的物业进入市场，寻求变现。未来在经历过一段时间沉淀后，大宗物业交易市场将会重新活跃起来，对于资金充沛的投资者而言将迎来更多机会。
2.逆市下的融资对于中小开发商来说，开放的心态尤为重要，让利和共赢的心态也不可少，并不断地调整自身的“优质”条件，由此才能更好地实现逆市发展或逆市扩张。
关键词4 IPO企业实力的“试金石”
8月14日，WeWork向美国证券交易委员会(SEC)提交招股书，进行上市计划，其目标是筹集10亿美金以减少公司扩张的同时亏损严重的情况。
10月29日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为"DNK"。
11月5日，长租公寓服务商青客公寓官微宣布，在纳斯达克全球市场挂牌交易，股票代码“QK”。此次，青客公寓宣布其首次公开募股发行，以每股17美元的价格发行270万股美国存托股票（简称“ADS”），上市募资总额约为4590万美元。
12月11日，美国证券交易委员会（SEC）公布了国内共享办公企业优客工场递交的招股书，优客工场申请在纽交所上市，融资最多1亿美元。股票代码为“UK”，主要承销商为海通国际、华兴资本等。
2019年也是中小房企的上市大年。据统计，截至到12月28日，年内已经有6家房企成功上市，分别为德信中国、银城国际、中梁控股、天保集团、新力控股、景业名邦。安徽三巽、港龙地产、汇景控股、大唐地产等正排队上市中，奥山控股、海伦堡地产的上市申请二度失效，万创国际的第四次上市显示“被拒绝”状态。
睿和点评
1.对新空间运营企业，如果仅仅是业务扩张的需要，对资金链的忧患意识，就按耐不住提交上市申请，希望与二级市场分摊风险，将各种问题和风险留待上市后解决，以避免在行业洗牌赛或爆雷潮中倒下，恐怕已经不是一个安全的选项。
2.龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力好且债务结构合理，发生风险可能性最小，而小房企杠杆水平最高，短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。
关键词
5 并购
“1+1>2”
今年，商业地产圈并购大戏轮番上演。
1月7日，基汇资本宣布通过旗下基金公司联合部分财团伙伴，成功从华润资本管理有限公司手中收购位于上海闵行区吴中路1799号上海MixC万象城四栋超甲级写字楼（A、B、C及D座）。据了解，该项目由4座甲级办公楼组成，总建筑面积达60,807平方米，办公区面积共计56,950平方米、零售商业区面积共计3,857平方米。项目坐落于大虹桥地区，地处长宁、徐汇、闵行三区交界处，毗连地铁10号线紫藤路站。
2月12日，在新春团拜会上，苏宁易购宣布正式收购万达百货有限公司下属全部37家百货门店。三个月后，37家万达百货易帜，更名为苏宁易购广场。
3月27日，中粮地产宣布更名为大悦城控股，成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司。4月16日，作为央企中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台——大悦城控股集团对外发布了重组之后的品牌战略。
重组后的大悦城控股战略定位为——城市运营与美好生活服务商，以发展大悦城为核心的城市综合体为主线，坚持双轮双核发展模式，双轮即销售型+持有型，双核为产品+服务。
7月6日，北京万科企业有限公司与厚朴（北京）资本管理有限公司合伙设立的并购基金宣布，通过对项目公司“增资扩股+股权转让”结合的交易方式，分次以17.34亿元收购了北京海航大厦的全部权益。
此外，2019重要的并购项目如万科印力接盘珠海乐世界、领展基金51亿收购深圳中心城、越秀金控38.32亿出售广州友谊予广百集团等。与此同时，“并购王”融创也没停止收割脚步，比如125.53亿元收购泛海控股旗下子公司武汉中央商务区，该公司拥有泛海上海董家渡项目和北京泛海国际项目1号地块的100%权益。
睿和点评
1.房地产市场进入调整周期后，中小企业的资金链尤其紧张，大房企借机收购成本较低的土地资产，是房地产行业新的投资逻辑。
2.地产行业的并购潮还将持续，在优胜劣汰下，经营不善或过去几年拿高价地太多的企业将面临极大的压力。
关键词6 外资抄底商办地产魅力依旧
放眼2019年中国大宗交易投资市场，或风云变幻，或暗藏玄机，或高潮迭起。
1月7日，凯德集团对外宣布，与一家非关联第三方公司成立合资公司，斥资27.52亿元从海航集团手中收购上海浦发大厦8-19，21-32层和地下部分车位（占总面积70%）。
3月份，据彭博社报道，黑石集团（Blackstone Group）正在就收购位于上海市浦东新区的长泰广场进行谈判，交易价格或超过15亿美元（约合人民币100.81亿元）。
3月29日，绿地对外宣布，其附属子公司SPG InvestmentX(BVI)Limited作为卖方与买方加拿大博枫资产（Brookfield）订立协议，按购买价向买方出售目标公司旺泉投资有限公司的100%权益。购买价132亿元人民币相当于物业估值105.7亿元人民币加上标的公司的资产总值（不包括该物业）的估计总额，减去所有负债及债务。
9月5日，KKR与翰同资本合作收购了上海黄浦区人民路399号的豫园福都商厦。收购后，豫园福都商厦将被改造成一个17000平方米的混合用途开发项目。该消息人士表示，这个项目更名为“外滩NEO”。
据戴德梁行研究报告显示，2019年以来，北京的大宗房产交易累计交易金额超过750亿元人民币，同比上涨35%。其中，外资买家在中国北京的大宗房产交易已达11宗，占比高达26%。
自2018年起，由于国内去杠杆政策的推行和人民币对美元汇率的下跌等原因，融资渠道进一步收紧，外资抄底中国市场，大肆购买一线城市商办物业。
睿和点评
1. 商办物业投资回报稳定，未来一年至两年间，仍将对大量外资买家产生很强的吸引力。2.有稳定收益的核心资产，仍会受到资本的追逐。
关键词7 港股物业板“看好你呦”
今年港股物业板大火，从股价表现看，物业股已成为资本市场的新晋热门选手。
成功赴港上市的物管公司中，鑫苑服务、银城生活服务、滨江服务均出现了首日破发，而背靠母公司，在管面积较大的蓝光嘉宝服务、保利物业、奥园健康则受到青睐，首日股价较发行价上涨28.78%、24.79%、54.64%。
上市至今，数只物业股股价翻倍增长，吃尽资本市场红利。涨幅居于前五的为中海物业、绿城服务、新城悦服务（01755.HK)、永升生活服务(01995.HK)、雅生活，涨幅分别高达414.85%、306.36%、291.89%、188.14%、182.54%。
房企通过分拆物业上市，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资渠道。
睿和点评
1.资本市场逐步认识到物业公司的价值，高估值背后，是资本市场对行业成长性的看好。
2.当前行业整体处于成长红利阶段，行业集中度加速提升。目前行业竞争格局尚未定型，龙头企业可利用资金优势开展收并购，扩大管理规模并提升经营效率，同时利用资源优势引进人才，推动技术创新与应用。
关键词8 前融机构打响“备胎反击战”
银保监会出台的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》发布之后，前融机构（主要是私募机构、金控平台、担保小贷类机构）的业务如火如荼，但落地效果不如预计的乐观。
因前融机构成本较高，很多开发商都只是把他们作为“备选”资金，因此前期做了很多工作都无法落地（比如给某头部房企批了几个项目，且特批成本是14.5%，但该房企只是提了一个项目的款），由此也导致前融机构现在看项目都特别谨慎，也更希望能提高与开发商的合作粘性。
因放款的成本较高，目前的前融机构倾向于做百强靠后或地方龙头房企（如资产总规模40亿以上，去年销售总额20亿以上）的业务。另外前融机构侧重纯债收益，一定条件下可不对投向或资金使用做审查或监管。从今年操作业务的情况来看，前融机构更倾向于找一些中型开发商合作，特别是当地开发贷或银行、信托等资金收紧的城市范围内的开发商，最符合他们的准入要求。
睿和点评
1. 从前融机构的业务动态来看，目前各机构对项目区位和单一项目额度管控的要求已越来越严格。除此之外，对单一项目投放金额的额度控制也趋于严格，目前大部分机构对单一项目的额度上限基本控制在2亿-3亿之间。
2.目前国企类单一机构资金（LP）基本都缩小了单个项目的资金投放量，一方面是因为可供选择的项目越来越多，另一方面是为了降低单一项目的投资风险。
关键词9 不良资产成功抢占C位
在多家城市银行发布2019年第三季度报告中，“不良贷款率连年升高”已经成为报告核心词。
除了城商行之外，农商行的不良贷款更令人担忧，有的甚至接近23%，不得不靠定增搭售不良出表。据权威数据显示，今年前三季度一级市场推包量超过5000亿，而四季度还将有不少于1000亿的推包量。
依照银保监会的数据，2019年三季度末，商业银行不良贷款余额2.37万亿元，较上季末增加1320亿元；商业银行不良贷款率1.86%，较上季末增加0.05个百分点。银保监会官员此前则透露，前三季度共处置不良贷款约1.4万亿。
睿和点评
当前中小银行存在一定的资本压力，通过定增可以增强中小银行的资本实力，而搭售不良资产在一定程度上化解其资产质量压力，双管齐下可以增强中小银行的风险防范能力，提升其服务实体经济能力。
关键词10 信托地产业务收紧再上“紧箍咒”
7月，银保监会对多家信托公司展开约谈警示，发布《中国银保监会关于开展 “巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》、《中国银保监会办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》等相关政策，并进行了一系列窗口指导和谈话。
监管趋紧的背景源于2019年上半年房地产信托业务增速过快、增量过大。普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。
具体监管方面，除满足“四三二”条件的开发贷款与并购贷款外，通道业务、名股实债均受到严格限制，通过股权形式融资成为许多房企与信托公司开展合作的转型方向，但囿于大部分信托资金属性与股权投资风险收益特征差距明显，募资规模不大。
睿和点评
1.在房企融资渠道持续收紧、房屋销售价格下行、回款减慢等市场环境下，房企集中度将进一步提升。
2.受各种因素影响，周转与回款仍将是明年房企的工作重点。
3.挖掘细分市场，城市更新项目将成创新型房地产信托业务新战场。