58万个房产项目停工！这个大国楼市突然崩了_风闻

来源：“智谷趋势”公众号 2020-1-5  

一个人口超过13亿的大国，连续多年经济增速位于世界前列，曾被誉为下一个明星，但失速突然降临，即便政府一而再、再而三降息也难挽颓势；

这个大国，一方面，其主要城市房价40年暴涨600倍，另一方面，通胀和失业率却同样醒目，她的国民会为了各种原因跑上街头抗议，有时是为了价格暴涨的洋葱，有时为了不被认同的种族，也有时为了爱与自然；

这个大国，5年前迎来政治强人，经济一度火力全开，与世界大国关系默契，但在这两年的大国博弈中不仅没有成为最大赢家，反而负伤累累。

今天，我要说的这个大国就是熟悉的阿三哥，印度。

最新的消息是，印度的楼市要崩了。

2019年12月26日，据日本经济新闻报道，仅印度七大都市圈，就有58万个房产项目陷入停工或烂尾状态。

58万，是的，你没看错。你谷哥一开始还以为是58个，印度怎么说都是个大国，停了几十个楼盘有啥大不了的。结果，单位真的是万！58万个楼盘，会成为压倒经济下行时期压垮印度的最后一根稻草吗？

一年前，印度还是西方媒体、研究机构热捧的有望赶超中国的大热门，而如今，怒其不争的声音又重新登上了英美媒体。

楼市崩盘、街头抗议、内忧外患的印度，低增长时代会重创这个巨人的大国复兴梦吗？

印度一直在呼唤政治强人。

2019年5月，一场声势浩大的民主盛典在印度落下帷幕，莫迪毫无悬念连任总理。他通过了印度民众对他的期中考验，也肩负了更重的希冀。

让莫迪赢得民众信任的，是他大刀阔斧的改革。

他刚上任的2014年，印度似乎已经到了不得不改革的紧迫关口。经济增速跌到5.9%，通胀率却达到9.7%，基建落后，贫富差距悬殊，与大国关系也不怎么样。

而出任总理前，莫迪曾经连续十二年担任印度古吉拉特邦第一部长，凭借成功的改革将古吉拉特邦从一个名不经传的小地方变成全印度经济增速最快的邦。

梦想着将古吉拉特邦经验复制到全印度的莫迪，一上台就拿出了一套强有力的改革方案。

他的不少做法和同时期的中国颇为神似，只是，印度在西方热捧下，俨然和中国走出了不同的两条曲线。当然，印度是上升的那一条。

第1， 提高行政效率，统一税制。莫迪直接用统一的商品和服务税（GST）取代了过去的中央和各邦税制。这个印度70年来最大税制改革具有“里程碑式”意义。只有统一了税制，才有可能打破市场分割和地方保护主义，从而将一个13亿人口的庞大市场统一起来。

同时期，中国也在加速推行税制改革，激活市场活力。

第2， 反腐败斗争，实施“废钞令”。2016年11月8日，全印度面值为500和1000卢比的钞票，在一夜之间变成了一堆废纸，而这部分钞票占到全部货币的86%。莫迪这个狠人想破釜沉舟，倒逼贪官污吏露出狐狸尾巴。因为旧钞票失效了，贪官污吏想去银行换取新的钞票，就必须交代自己的资金来源是什么。

同时期，中国也在大打老虎和苍蝇，声言要把权力关进笼子。

第3， 调控楼市，推出严厉的房地产监管制度。过去，印度开发商可以空手套白狼，只凭一张预售广告就从购房者拿到房款，凭着项目拿到非银行金融机构的贷款，用于材料费、工程费和人力费用等的支付，与香港的“卖楼花”模式颇有异曲同工之妙。但莫迪宣布的新规，要求开发商必须将自有7成资金存放在一个特定的银行账户，不得随意挪用，并且还要在邦一级建立起关于所有房产项目的信息曝光制度。莫迪还喊出“13亿人有住房”的保障性住房计划等一系列举措，颇有点刮骨疗毒的意思。

同时期，中国楼市经历了棚改疯狂后，开始抛弃“香港模式”，推出“房住不炒”，挤出投机性需求，曾经一年暴涨50%的楼市终于冷却。

最有意思的是，莫迪提出了“印度制造”，野心勃勃要成为下一个“世界工厂”。

但莫迪做得最好的，似乎还是选举政治。他开了推特，经常在上面搞营销，例如曾经建立了一个话题，叫“跟领导人一起探索”，让普通民众分享自己在日常生活中的奋斗时刻，与他一起探索未来。这举动吸引了不少中下层民众的好感，也让他的政绩不断地被放大。

2014年到2018年，印度经济增速从历史低点的5.9%，重新回到7%以上，甚至快要突破8%。

同时期，中国的经济增速从7.3%缓慢下探到6.5%。

在西方世界大部分评论家眼中，印度已经展现了超越它的亚洲对手中国的势头。

如果故事就到这里，你谷哥还真的不得不感叹莫迪在印度创造了新的“亚洲奇迹”。

不过，莫迪令人失望了。

税改反而增加了刚需的负担。统一商品和服务税（GST）的确方便了税制的计算，但也等于“一刀切”，直接扼杀了优惠的空间。

在楼市，GST全国推行之前，购房者只需要支付4.5%的增值税和1%的服务税，但统一税制之后，缴纳的GST税费高达12%。 

“废钞令”也一样，最终受害的还是老百姓。按理说，你央行得先印出足够的新钞票，才有资格来跟我换手里的废钞。但印度央行实在清奇，竟然因为没能及时印足新面值为500和2000卢比的钞票，短时间内引发了巨大的流动性危机，大家手上瞬间没钱了。

这不仅影响当地民众的日常消费，也让习惯用现金交易的房地产市场进入了难以交易的境地。

重磅出炉的房地产监管制度更是形同虚设。按照《新房地产监管法》（RERA），印度每个邦和中央直辖区都必须设立永久性的监管机构，本意是让楼市信息更透明。可是直到2018年，整个印度只有两个邦在正常运行RERA，其他邦连基本的仲裁法庭都懒得设立。

印度各邦向来都是独立小王国，缺乏一个强大的中央，如果他们完全不想配合，凭莫迪一人之力也无可奈何，所以购房者还是不知道从哪里去找到真实、可靠、完整的房产项目信息。

这个冲动出台的监管制度不给开发商留一点退路和缓冲期，因为一下子抽掉了大部分的资金来源，那些开发商要么破产走人，要么偷工减料，或者缓工停工。最终受害的，还是买了房交了钱的购房者。

说好的“安得广厦千万间”也变成了空话。莫迪在第一任期内，也提出了要让 “居者有其屋”的保障性住房计划。刚开始，政府预计到2020年建造1000万套经济适用房，后来又继续加码，计划到2024年要建成6000万栋社会福利新房。然而，丰满理想终究敌不过骨感现实。

我们来看两个数据：

第一个，2018年全年印度上市的新房只有10.4万栋，同比暴跌41%，首都直辖区的新房供应跌幅更是达到56%。

第二个，2018年全年印度房屋销售量只有22.8万栋，同比下跌7%。

需求被打压，开发商也被打压，供需两端都疲软，印度楼市只能凉凉。

而来到此时此刻，我们也知道了，印度全国至少有58万个房产项目没法进行下去，楼市从2017年迎来历史性拐点以来，至今还没有出现触底反弹的迹象。

调控“一刀切”的国家总是殊途同归，所推出的关爱弱者的政策，最终都被证明伤害了弱者。

印度现在很危险。

印度楼市的泡沫，看似是不合理的政策抑制了需求才被刺破的。但实际上，当经济增速变慢的时候，很多问题自然而然就会浮出水面。

2014年，莫迪首次担任总理时，印度GDP增速跌到5.9%，但是给人的感觉是岌岌可危。

然而，在经历了一个时期的高峰之后。2019年三季度，印度GDP增速仅为4.5%，创下六年来新低。印度央行12月5日把2019年全年GDP增长预期下调至5%，而就在一年前，这个预测还是8%。

莫迪政府仅用一年时间，就让GDP增速直降三个百分点，令人咋舌。

低增速下，印度过往单纯依靠扩张的发展模式开始暴露弊端。非银行金融机构的债务兜不住，纷纷破产，引发信用紧缩。开发商没法从这些非银机构拿到融资，债务违约接踵而至，停工自然是顺理成章的事情。

项目停工，需求锐减，楼市崩盘，房地产占到家庭资产7成的印度人，在崩溃的边缘疯狂试探。

看着自己引以为傲的政绩却成了民众水深火热的源头，莫迪也急了。2019年9月，莫迪政府宣布，通过与国有金融机构的共同出资，设立为重启工程提供贷款的2500亿卢比国营基金，但是我刚也提到，仅58万个项目涉及到的资金就快5万亿卢比了。这点国营基金完全是杯水车薪。

问题就是缺钱吗？估计莫迪是这样想的，因为也是9月份，莫迪政府计划在2019财年卖掉航空公司、水泥生产商等23家国企，预计能赚回来1.05万亿卢比。但这些措施，已经有点病急乱投医的味道了。

出卖国企、楼市凉凉、街头抗议、经济放缓……2019年的印度，注定过得很艰难。

再往下挖，谷哥我发现，印度经济的症结，在于产业结构不合理，表现为大范围的失业。

这里的失业，不单是找不到工作的人，还包括没有工作、没有接受过教育和没有受过培训的“三非人口”在印度并不鲜见。

2018财年，全国失业率上升至6.1%，为1972年以来的最高水平。仅是20到24岁的印度青年失业率就达到了32%。

印度有发达的服务业，产值占GDP比重超过50%，但制造业产值比重还不到15%。

只有先大力发展制造业，把硬实力搞上去了，再逐步增加金融等服务业的比重，才是一个良性发展的路子。中日韩都是这样走过来的，印度可以走自己的路，但不能连基础的路还没走完，就想直接飞起来。

印度还是一个尚未完成工业化的国家，实际上并不具备抵御外部环境变化的韧性。

相比而言，中国经济发展的内在韧性要强得多。印度现在想赶超中国，看来只能靠某个政府部门出一分力，那就是印度的统计部门，把GDP数据改得好看一点。

消费、出口和投资一样是拉动印度经济的三驾马车。但是，高失业率、高出生率、高通货膨胀率这“三高”叠加之下，民众没钱养活家人，更别提增加消费和投资了。上个月，印度放弃签署由东盟十国发起的区域全面经济伙伴关系（RCEP），拒绝加入这个大市场，必定会更伤害印度经济的发展前景。

说到这里，印度楼市出现崩盘也就不足为怪了。

谷哥我多次说过，如果投资海外楼市，如何判断当地人是否具备接盘能力？一看会不会买，指的是需求；二看买不买得起，指的是收入。在目前的印度，当地民众是不想买也买不起了。

在贫富差距严重、种族矛盾深远、地区差异巨大的印度，要想完成经济转型，任重而道远。