解读中央经济工作会议，放眼2021年房地产_风闻

原创：一号地产 作者： 海哥

一号说：明年GDP潜在增长8%——各种权威机构预测

每一次中央级或全国性的会议，不光世界瞩目，也为国人所聚焦，毕竟每一次重量级的会议，事关每一个人的切身利益，特别是与经济、财经相关的。

作为一名资深的政经观察家，也作为一名亲历过多次党内、全国性重要会议的媒体人，今天来跟大家聊聊解读这些重要会议的正确方式。

当然，我们的主业是解读、观察房地产业，文末少不了胡诌几句房地产的来年形势，以及大家最为关心的，到底什么时候适合买房？

看懂会议的重要性

目前，除了党代会和全国两会之外，比较重要的日常性的工作会议主要有以下几种：

从会议类别来分，有党内会议，一般前缀冠以中央，研究的事项是事关党政全局，或某一重要领域的，参与的对象是涵盖党政军全体，是由党中央来主持或召集；

全国性会议，主要是政府系统内参与，一般前缀冠以全国，研究的是政府行政体系内的事项，可以是多个，也可以是某一个领域，参与对象一般是涉及相关事项的政府组成部门，主持或召集人一般是国务院；

专门性会议，就某一项专门工作召开会议，前缀也有可能冠以全国，但此类会议并不常设，问题解决了，会议也就取消了，参与对象也主要涉及事项的主要部门。

从重要性程度来说，一般是中央会议最高，其次是常设性的全国型会议，再次是全国型的专门会议，最后是国家部委召开的系统内会议。

这些年，许多的全国性会议都升级成为中央级会议，比如每年备受瞩目的中央经济工作会议，是在18大后，由全国经济工作会议升级而来。

又如原来的全国农村工作会议、政法工作会议、统战工作会议等，均由原来的“全国工作会议”调整为“中央工作会议”，意味着会议级别提高，由以前的系统内部举行，调整为中央层面统筹、部署。

当然，中央会议中也有层级之分，比如中央全会、中央政治局会议，研究的都是事关全局的事项或重点领域，其次才是中央各项工作会议。

从会议内容和侧重点来说，中央全会、中央政治局会议，确定的是原则、指导，是战略性的结论。

中央工作会议，确定的是方向、举措和步骤，反映到各系统内部的全国性会议的，是工作的落实和部署。

所以，从各级会议的召开时间来看，也是遵循这一规律的。

如中央政治局会议每季度召开一次，其中最让外界关注的，便是四季度的政治局会议，一般研究经济和重要的财经问题，为接下来的中央经济工作会议定调，时间上是每年的10月或11月；

而中央经济工作会议，一般在每年的11月至12月召开，承接政治局会议的相关精神和原则，研究确定下一年的宏观经济走势、重点领域和重点方向；

然后在年底各系统内的全国性会议去部署落实，一些需要全国人大批准的方案或措施，会在第二年年初的全国两会中体现出来。

如此就形成了整个的行政治理体系。

今年的重要会议是怎么说房地产的？

每年年底的政治局会议和中央经济工作会议，最牵动社会神经的，房地产是当仁不让的焦点。

许多时候，对每次会议通稿的解读，外界甚至到了抠字眼的地步，比如关于表述字数的多少，所占篇幅的大小、位置顺序，以及遣词造句的用词上。

这种刷存在感的自我表现，大可不必，关注上面的内容，有一定道理，但大多数是自言自语，砖家找口饭吃罢了。

一般，重要的事情，会单独拿出来说，就是另起一行、单独成段，特别重要的会专项说，就是着重要解决好什么问题、怎么解决。其他的字数多寡、表述平淡还是出奇，都不重要。

今年因为疫情影响，年底的两场会议都是紧挨着开的。

12月11日，中央政治局会议召开，分析研究2021年经济工作等多个事项；12月16日至18日，中央经济工作会议召开，总结2020年经济工作，分析当前经济形势，部署2021年经济工作。

前者关于房地产的表述，在会议通稿中只提了一句“促进房地产市场平稳健康发展”，算是定了基调。在随后的中央经济工作会议上，通稿提到：

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

（注：以上三段在原文中属于同一自然段，为增进阅读体验进行了重新排版。）

请注意，是单独成段，并且单独将重点专项工作置于段首“解决好大城市住房突出问题”；

其次是强调了房住不炒的政策定位，其他的关键性表述就是加快完善长租房政策、土地供应要向租赁住房建设倾斜、对租金水平进行合理调控等等。

这段的表述，是高层对近期上海、深圳、杭州等大城市房地产交易火爆、房价激增的市场热点的一次回应，表明已经关注到大城市的住房突出问题了。

那么解决的方向，并不是加大商品房土地供应、做大房地产增量规模，而是重点提到要重视保障性租赁住房建设。化解大城市住房短缺问题，要靠发展租赁市场。

所以说那些明年豪赌一二线的开发商，以及那些想靠商品房打新来套利的投资客，请注意了，明年的政策或许对你很不利。

那么与房地产息息相关的金融政策呢？

会议通稿是这样表述的：

要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效……积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度，增强国家重大战略任务财力保障；

稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

换言之，明年的货币政策既不会太松，也不会太紧，保持适度，货币供应量与社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

可以说，明年的杠杆率不会太高。当然了，对于房企而言，早有“三道红线”的紧箍咒压着，也加不起杠杆来。

房企怎么迎接2021？

所以说，明年对于房地产而来，整个政策的宏观环境偏中性，既不会很好，也不会很坏。但是重点的一二线城市，肯定还是不会放松调控，甚至对于热点城市，还有可能加码调控措施。

此外，明年的国内国际环境，或许也不会比今年更好，除了疫情影响，特别是欧美等国在面临今冬第二波疫情攻势下似乎有溃败风险外，中美关系这对全球最重要的双边关系，随着特朗普离任前各种对华不友好政策的升级，即使拜登上台后也难有及时的改观，所以中美关系在明年或仍无实质好转的可能。

总的来说，未来的一年，黑天鹅主要是外部的，对于房地产的影响或许是海外融资，或境外上市。

确定性是内部的，国内经济的平稳向好，特别是在打造“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”新发展格局之下，房地产还是大有可为的。

对于房地产企业而言，只要保持定力、认清形势、拥抱监管，以平稳健康发展为方向，就会活得很好。

千万不要想着去弯道超车、赶超规模，搞不好是会翻车的。

要知道，这次中央经济工作会议特地强调：要用好宝贵时间窗口，集中精力推进改革创新，以高质量发展为“十四五”开好局。

至于时代进程中的购房人，什么时候适合“上车”，海哥的看法是：

可以买，任何时候都可以买

因为资产的价格并不因为资产本身，而是货币推高决定的。