近观2020物业上市潮：融资纾困，社区占位_风闻

近日，住建部发布了《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，要求物业企业加快建设智慧物业管理服务、推动物业服务线上线下融合发展。

在此之前，整个2020年，亦被誉为物业企业的上市元年。根据不完全统计，截至2020年12月21日，共有17家物业服务企业上市，而超过20家物业服务企业正在准备上市进程。其中，不乏有恒大、融创、金科、荣盛等知名房企/物业集团。

毫无疑问，随着智能化时代来临，智慧物业管理服务需求巨大，将衍生出一个庞大的的市场。但在众多房企密集拆分物业板块背后，又有何种奥妙之处。

01上市：融资解困，频频破发

房地产领域持续调控，或是物业扎堆上市的直接原因。据不完全统计，2020年1-11月，全国房地产调控累计达到458次。

2020年8月20日，“三条红线”政策出台，对很多负重前行的房企而言，如何在降负债与促增长之间寻求平衡，显得十分棘手。

以金科、融创为例，截至2020年6月末，金科负债总额为3081亿，合约负债为1391亿；融创上半年负债总额为8625亿，偿还借款约1118亿元（高于同期借款1059亿元）。

不得不承认，在房地产持续调控，以及“三条红线”的加持下，房企面临前所未有的压力。

而作为轻资产的物业服务，不仅毛利率增长显著，营收及净利润也在翻倍。

在招股书中可以看出，2017年至2019年以及截至2020年6月30日，恒大物业的毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%、38.2%；融创服务毛利率为21%，23%，25.5%、25.9%。

而财务方面，2017年至2019年，恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元；净利润分别对应为1.06亿元、2.39亿元、9.3亿元，年度复合增长率为195.5%；2020年上半年，营业收入为45.64亿元，同比增长31.7%；净利润为11.48亿元，同比增长181.8%。

再看，2017年至2019年，融创服务分别实现营业收入为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元；净利润分别4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率150.7%；而2020上半年，营收为17.91亿元，同比增长52.9%，净利润为2.51亿元，同比增长367.6%。

显然，地产企业通过拆分高速增长的物业服务独立上市，正是拓展融资，寻求新增长点的最佳办法。

但尴尬在于，尽管物业服务概念极好，短期内市场并非全然看好。从具体市场表现来看，多数上市物业股价，跌破了发行价。

从上表可以看出，16家物业服务企业中，11家当前价格均跌破其发行价。

其中，跌幅最大的是第一服务，下跌高达54%，而在下跌的企业中，下跌幅度超过10%的企业也有9家，平均下跌幅度超过20%。相反，龙头物业相对表现较好，如融创、金科以及恒大，或有增长，或跌幅不大。

有业内人士指出，物业服务属于轻资产行业，疫情之下，物业服务行业整体估值被拔高，而高估值面临着回调压力。

对比来看，物业服务与所在地产板块PE指标之比，最高可达数十倍（融创179.93/4.29=41），最低也有近十倍（恒大88.19/10.08=8.8）。据此来看，物业服务整个行业估值较高，如今频繁跌破发行价，回调也实属正常。

然而，也有人指出，物业服务属于轻资产，不应以房地产行业角度衡量。同时，物业服务多数企业是基于互联网发展智慧物业，应当归于互联网服务企业，当下物业服务类的估值并没有想象中那么高。

但问题在于，当下智慧物业服务，仍以概念居多，并没有真正实现智慧社区的定位，多数还是传统意义上的物业服务。

02上市：赛道加码，扩大规模

除却上市融资需求，物业服务扎堆冲刺IPO的另一个原因，则是通过上市契机加快在智慧物业赛道布局。

对物业服务企业而言，布局智慧物业赛道第一步或是加码社区增值服务。

趣识财经发现，目前物业服务的业务不只是物业管理服务、非业主增值服务，还逐步延伸到了社区增值服务。

社区增值服务主要包括社区经营服务，即向第三方供应商出租公共区域等；社区资产管理服务，即车位租赁、二手房交易等服务；以及包括社区零售、养老、教育、餐饮、停车场、智能化系统等在内的社区生活服务。

以恒大物业为例。此前，其上市之际就曾表示：将与恒大集团在健康、旅游、人寿、新能源汽车等不同的业务板块深度合作，为不同的小区住户提供更加个性化、专业化的特色增值服务内容；以及结合住户资源，在医疗、养老、教育、旅游、餐饮、新零售及社区零售等不同的业务领域加码。

招股书来看，恒大物业社区增值服务占总收入比逐渐增加，从2017年的5.7%增加至2019年的7.8%；而2020年上半年则是从2019年同期的7.3%增至11.1%；对应的毛利率分别为52.2%、52.2%、57.4%及65.0%。

融创亦是如此，社区增值服务占总收入比，从2017年的1.1%增至2019年的3.8%；2020年上半年则是从2019年同期的2.4%增至3.4%；而融创对应的毛利率分别为19.6%、23.1%、34.6%、35.5%。

碧桂园或是物业布局增值服务的领头羊。早在2106年，碧桂园就开始打造社区商店，而如今更是成立碧桂园优选布局当下最火热的社区团购赛道，深度加码社区增值服务。

不得不承认，在政府大力支持物业服务线上线下建设、打造智慧物业，以及高毛利率的双轮齐驱之下，社区增值服务必然会成为物业服务企业布局的重点。

除却大力发展社区增值服务，物业服务的并购也在急剧增加。

据明源地产研究院报道，截至12月10日，2020年物业并购的案例达52个，并购金额约为82.46亿元，并购数量是2019年的两倍。

比如，2020年12月20日，新力物业收购武汉天贝青物业；蓝光嘉宝2020年并购近7家物业公司，而融创服务5月份收购开元物业全部股权，8月又收购环球世纪物业95%股权。

另外，包括融创服务、远洋服务在内的多家上市物业公司，都表示将把约60%的上市募集的资金用于寻求与物业管理主业及或社区运营相关公司的选定战略投资及收购机会。

03小结

当下，物业服务正高速发展，处于资本风口，扎堆冲刺IPO属于意料之中。进军资本市场不外乎是融资、加码并购，继而提高自身在物业服务行业的市场规模，占据行业赛道。

而在大环境趋紧，物业服务估值偏高的前提下，整个物业服务行业估值逐步回归也是情理之中。尤其，目前物业服务行业集中度却相对较弱，暂未能有一套标准化的管理。

而从行业前景来看，只有那些真正实现智慧社区，标准化服务，丰富社区零售场景的物业企业，方能脱颖而出。