蓝光没有老臣，二代无须卧薪_风闻

​原创：一号地产 作者： 海哥

一号说：功狗已屠

不知道谁说过，一切历史都是当代史。反过来也可以这么说，一切当代史也是过去史。

这几天热播的《大秦赋》硬让海哥看出了职场的感觉。

吕不韦就相当于大秦国的职业经理人，辅佐了秦昭襄王和秦王政两代秦君，把大秦国治理的蒸蒸日上、国力强盛，做好了横扫六国、一统天下的最终基础。

而秦王嬴政从登基到亲政就是个二代接班的绝好案例。初登大宝，充其量还是个十几岁的毛头小伙，治理偌大个秦国肯定不行，还得需要职业经理人吕不韦的全面操持，甚至以仲父的身份亲自在台前处理国政。

等到嬴政熟悉了政务，真正掌握了权力之后，即使不出大阴人嫪毐造反这档子事，丞相吕不韦也早晚被踢。

归根到底，你吕不韦功劳再大，也只是个职业经理人，大秦国还是人家嬴氏集团的。

不要以为我为大秦立过功、我为大秦流过血，我为大王挡过刀，就可以赖着不走。

你的功劳越大、资历越深，对二代接班的威胁就越大。

所谓狡兔死，走狗烹；飞鸟尽，良弓藏。自古无情最是帝王家啊！为了二代能顺利接班，去除职业经理人的事儿多了去了，比如刘邦、朱元璋。

所以说，太阳底下没有新鲜事。

半年内，蓝光三任总裁级高管离职日前，蓝光发展（600466.sh）内部发布了一则人事任免通知：

一是余驰不再担任蓝光发展常务副总裁兼首席运营官；

二是任命杨武正为蓝光发展常务副总裁兼首席运营官，分管投资体系、经营体系，并不再担任蓝光发展股份有限公司董事长助理，不再兼任投资发展中心副总经理及股权投资部总经理职务。

这就意味着，在蓝光呆了12年之久的老臣余驰，基本告别蓝光。

作为业内少见的资深少壮派房企高管，余驰今年才37岁。自2008年加盟蓝光，从老板秘书做起，历任蓝光地产成都公司总经理、成都区域董事总经理、投资副总裁、常务副总裁；

2018年，余驰获任蓝光发展董事兼首席运营官，后又升任蓝光地产总裁，进入了蓝光发展的核心高管圈；

到2020年3月，余驰又获任为蓝光发展常务副总裁，6月余驰又获任蓝光嘉宝服务非执行董事。

从获任蓝光发展常务副总裁到卸任，前后仅9个月时间，可以说倏忽之间。

而在半年多前的4月份，蓝光发展副董事长兼总裁张巧龙离任，出任广西房企彰泰集团董事长兼总裁。

说起来，张巧龙也是蓝光老臣，职业发展路径与余驰极为相似。

曾先后任蓝光地产重庆公司总经理、蓝光地产重庆区域兼昆明区域董事长，蓝光地产经营副总裁、常务副总裁、总裁，蓝光发展副董事长兼公司总裁等职务，张巧龙为蓝光兢兢业业服务了14年。

与张巧龙同一时间段离任的，还有蓝光发展副总裁王万峰。

王万峰在加入蓝光前主要在人民银行成都分行、四川省政府办公厅、成都市农商行等地，主要是金融系统出身，也是体制内较为年轻的处级干部，加入蓝光后主要负责资金财务方面，离任后亦前往四川信托出任党委书记。

当然还有一种说法是，王万峰前往四川信托任职，乃是监管机构“调任”，目的在于“救火”。

虽然半年多来三位总裁级高管离任，但在蓝光内部，也不算高层人事动荡，因为都有相应的人选立即补位，比如陈磊接任王万峰，张巧龙离任后，又引入了华润置地高级副总裁迟峰出任蓝光发展总裁。

余驰、张巧龙等老蓝光人的离任，内部多少有些惋惜，毕竟是在张余二人手里，蓝光从一家西南区域性房企走向全国化布局，销售规模也实现了千亿跨越。

尽管对于二人的离职，有说是为个别项目的投资失误担责等说法，但实际上，离职的秘密藏在上述人事公告的第二条里面：

任命杨武正为蓝光发展常务副总裁兼首席运营官

据公开消息，杨武正正是蓝光发展实控人、蓝光发展董事长杨铿之子。

只是如此迅猛地推二代上位，却又面临“主少国疑，大臣未附”的局面，当然不美。

相比于在蓝光深耕了十多年的老臣，引入毫无根基的外部明星职业经理人，显然更利于二代的接班。

要知道，杨老板今年已经60岁了，相比于其他房企一代创始人年龄更大，而他的儿子杨武正今年才25岁，相较其他二代们又比较稚嫩，因此推进全面接班已经刻不容缓。

但是，蓝光不需要外人来递出师表，有家训足矣。

年初目标全落空 销售恐跌出千亿逼退老臣，杨老板的心思除了加快二代接班之外，另一方面也因为今年蓝光发展的业绩表现实在难以让人满意。

据克而瑞数据显示，今年前11月，蓝光发展的全口径销售额仅为910亿元，相较去年同期的937亿，同比下滑了3个点，这样看来今年蓝光发展完成千亿都有困难。

你说，去年好不容易跻身千亿房企，今年又跌出，11月份还交出这么差的销售业绩，杨老板心里能不窝火吗？

除了销售倒退之外，一号君发现，蓝光发展在年初业绩发布会上对媒体和投资者披露的许多目标均未完成。

比如，蓝光发展提到，公司今年全年的投资任务继续按照1500亿货值的规模去做铺排。

年中的时候，蓝光发展半年报显示，上半年新增拿地项目36个，总建筑面积约589万平方米，货值约800亿元。

而到了下半年拿地速度明显放慢，三季度经营简报显示，2020 年1-9 月，公司新增房地产项目 47 个，新增项目总建筑面积 774.78 万，而10月、11月份新增7个项目，新增建筑面积仅51.3万方；前11月份共新增土储826万平方米。

如果按照前11月份蓝光发展8700元每平的销售均价计算，货值仅有700多亿。

至于蓝光发展半年度时披露的800亿元是有很大水分的，因为从今年来看，蓝光发展的销售均价还未达到13500元每平的高度，至于2万元每平，更无可能。

所以年初定的新增1500亿货值的目标基本告吹。

又如，蓝光发展在年初公开对外声称，今年重点要做好几件事：

第一现金流必须做大做强，特别是经营性现金流；

第二要从融资端降低融资成本，控制资产负债比率；

第三在销售端要加强销售回款，加强利润的管理。

那么我们分别来看看上述几个指标，蓝光发展的三季报显示，前三季度的经营活动现金流为-98.50亿元，同比下降391%，为近几年现金流表现最差，背后的原因是蓝光发展在销售不及往年的同时，回款率也同步下降了。

数据显示，蓝光发展前三季度销售金额662亿元，同比下降7.4%；回款现金358亿元，对应回款率仅54%！这个回款率水平可以说是行业低位。

由此，会带来另一个问题，就是融资需求的增加和成本的推高。既然房子卖出去了却收不回现金，那工程建设、投资拿地、公司运营需要现金怎么办？

借呗！

三季报显示，蓝光发展前三季度因借款而流入的筹资现金流高达474.52亿元，较去年全年的298.77亿元大幅增长，也创出了借款流入资金的历史新高。

同时，融资成本也推高至行业高位。

如12月9日，蓝光发展发行了一笔2.25年期限的3亿美元债，利率成本为10.4%。

这是蓝光发展继年初3月发行的2亿美元债及6、7月份分两次发行的4.5亿美元债之后的年内第四次发外债，前几次的利率分别高达11%、10.5%、10.5%。

据了解，目前蓝光发展的存量美元债总规模达到15亿美元，平均成本均在10%以上，这样高的融资成本在top50强中也是罕见。

从以上各个方面来讲，蓝光发展今年无论是在新增土储方面，还是在各项核心财务指标方面，年初所立的flag，没有一个是完成的。

这么来看，杨老板连着逼退两名总裁也挺合理，毕竟老板的KPI没完成，得“提头来见”的。

三道红线全踩，高价拿地压缩利润空间从三季报的数据来看，今年前三季度蓝光发展净负债率达到119%。剔除预收款后的资产负债率仍有70.58%，现金短债比为0.81。

三道红线全踩的蓝光发展，除了销售业绩和行业排名下滑外，在销售均价和拿地成本方面一降一升，更是给未来的利润空间拉响了警报。

如今年前11月销售均价8700元每平，相较2019年底的14052元每平下降了40%。

如此巨大的销售均价降幅，在行业内也属少见，可是这种打6折的大促销，却并没有给蓝光发展的销售带来任何助力；

此外，虽然今年蓝光发展的销售不及预期，投资拿地进度也不及年初目标，当然主要还是因为销售和回款不力，公司没钱拿地，从后期蓝光发展将2020年的拿地额度控制在400亿的情况看，也佐证了蓝光现金流上的窘迫。

但缺钱却一点都不耽搁蓝光发展高溢价拿地。

如上文提到，3季度新增土地186.26万平米，较上半年588.52万平米的新增见面有所下滑，而11月更是只拿地3宗。

尽管拿地力度有所下滑，但11月的拿地额溢价率都在30%以上。

甚至11月份的拿地楼面价高出了同期销售均价10000多元每平，最低的拿地销售价比也达到了0.56，可以说蓝光发展今年的“流血式”补仓将对未来的利润造成很大的隐患。

蓝光发展如今这一系列的难题和困境，无论是下滑的销售、低下的回款，还是三道红线全踩的财务压力、高企的融资成本，都将考验杨武正这位接班的95后总裁。

在蹦迪、泡吧、飙车、夜店浪的年纪被架上“霸总”的人设，真是难为小哥了。