根基不稳，负债上市的德信中国，难以负荷土储化？_风闻

地产的白银时代，项目毛利率下滑已是大势所趋，但对于此前利润率基数较高的房企来说，影响是非常明显的。

自2019年2月带着高毛利率于港股上市以来，德信中国在资本市场的表现低迷。作为规模尚小的区域房企，德信中国一直有着一颗做大的千亿雄心。

或许德信的自信来自于土储。截止今年上半年，德信的总土地储备约为1571万平米，主要集中在浙江及杭州。土地储备相较于2019年全年246.2万平米的销售量来说，相当于6年左右的销售量。

但毕竟所有的项目质量都是参差不齐的，而不同的项目，销路也是天差地别。德信的土储去化情况，在当今快周转的市场大环境及其自身的销售目标来看，是不理想的。

不顾三道红线，激进拿地

土储去化慢，还得靠新拿地冲量。　

从规模上看，德信中国要真正在地产行业下半场拿到一张千亿门票，还有相当长的距离要走。而仅仅在2020年一发力，德信的财务指标快速恶化。

可惜，今年上半年德信德毛利率从去年的32.16%大幅下滑至25.65%。

在上半年实现257亿元销售额的情况下，德信新增土储投资215亿元，同比增长37.5%，新增土储建面286万平米，为同期121.5万平米销售面积的两倍。

此外，德信中国的拿地代价上升较快，达到7502.3元/平方米，而2018年和2019年公司的拿地成本为7007元/平方米和6220元/平方米。

就在今年的8月中旬，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，会议拟给房企融资设置四档管理和三条红线。而据报道，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

三道红线之下，土拍市场降温明显，但德信中国高溢价拿地的策略似乎并无改变。

2019年2月26日，德信中国正式于香港联交所敲钟上市，成为今年第一家登陆港股的内地房企。根据招股计划，德信中国将发售5.32亿股股份，其中10%作公开发售，90%为国际配售，招股价介于每股2.32港元至3.25港元，集资规模约12.34亿港元至17.29亿港元。

德信中国总部位于杭州，是一发家于中国浙江的综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。招股书显示，截至2018年6月30日，就权益占比而言，德信中国总土储为636.3万平方米，其中600.9万平方米位于长三角地区。具体来看，浙江杭州、湖州、温州等地是其“重仓区”，分别持有24个、17个和26个项目。

数据显示，2016至2019年，德信中国的合约销售额分别为72亿元、151亿元、396亿元和451亿元。在2017年、2018年，德信中国的销售额增速分别为110%和162%，但在2019年，暴增戛然而止，仅增长了不到14%。

2019年德信中国已确认的销售业绩区域仍局限于浙江省，而除了杭州外，如湖州、温州、衢州、丽水等地均为浙江三四线城市，随着头部房企向三四线城市下沉，德信中国立足的杭州根基并不稳定。

融资渠道，令人担忧

德信大手笔拿地资金从何而来？公司目前融资状况如何，融资渠道有哪些？

据资料显示，德信今年有效股权出质多达15起，出质股权数额逾24亿。其中，质权人包括3家信托公司和2家资管公司，比如五矿国际信托有限公司、杭州工商信托股份有限公司、淳石资产管理（宁波）有限公司等等。

与此同时，德信还有来自第三方的贷款及垫款。2020年半年报显示，来自第三方的贷款同比上升57%至3.89亿，年利率在13%-13.2%之间。

疫情弥漫的上半年，德信中国在销售金额仅有257亿元的情况下，新增土地投资却高达215亿元，同比增长37.5%，新增土储建面286万平米，系同期121.5万平米销售面积的两倍。

值得一提的是，9月21日，德信还曾经过37轮竞价，斥资10.964亿元拿下杭州富阳宅地，楼面价达15856元/平米，在不高于22000元/平米的限价政策下，盈利空间依然有限。

有业内人士指出，房地产行业已经进入存量时代，并非完全比拼规模，而是拼高质量发展，像德信中国这样“借新还旧”、高溢价拿地实则飞蛾扑火。