荣万家对荣盛发展的依赖症加重贡，表现仍不及平均值_风闻
智瑾财经-2020-12-24 10:10
撰稿 | 区长
来源 | 贝多财经
此前，荣盛发展曾于今年5月10日公告称，公司审议通过了关于拟分拆荣万家赴港上市的议案。后者上市后，荣盛发展仍将保持控制权。6月24日，荣万家在港递交招股书，正式冲刺IPO。
近期，港交所吸纳了恒大物业、金科服务、融创服务、世茂服务、合景悠活、华润万象生活、佳源服务、远洋服务等物业管理公司。其中，仅有融创服务及华润万象生活并未在IPO首日破发。
就目前来看，荣万家有望在2021年1月份上市，而其成色几何呢？
表现不及行业平均值
招股书显示，荣万家的在管建筑面积由2017年的3620.8万平方米增至2019年的5030.5万平方米，2020年上半年则为5240.5万平方米。
按照在管建筑面积计算，荣万家在已上市的物管企业中排名第15名。根据中国指数研究院的资料，以截至2019年12月31日在管建筑面积计，荣万家在整体中国物业管理行业的市场份额为0.2%。
2017年、2018年、2019年与2020年上半年，荣万家的营收分别为7.32亿元、9.02亿元、12.82亿元与7.65亿元；同期，净利润分别为0.38亿元、0.72亿元、1.13亿元与0.53亿元。
根据克而瑞数据，2020年上半年，30家上市物业公司平均营收13.16亿元，平均净利润2.47亿元。即便是对比近期上市的恒大物业、融创服务、华润万象生活，无论是营收规模，还是净利润水平，荣万家都远逊于前三者。
数据显示，恒大物业2020年上半年营收45.64亿元，净利润11.48亿元；融创服务2020年上半年营收为17.9亿元，净利润为2.5亿元；2020年上半年，华润万象生活营收31.34亿元，净利润为3.39亿元。
以收费情况来看，荣万家的月均收费也低于行业平均。2017、2018年、2019年与2020上半年，其的住宅物业平均每平月收费为1.4元、1.5元、1.6元与1.7元。其中，2019年行业平均收费2.1元，荣万家偏低。
整体利润水平偏低
从体量上来看，荣万家的在管建筑面积与远洋集团旗下物业管理公司远洋服务控股有限公司（HK:06677，下称“远洋服务”）相当。根据远洋服务招股书数据，截至2020年上半年末，其在管建筑面积为4230万平方米。
根据中国指数研究院的资料，按总在管建筑面积及整体中国物业管理市场的收益计，远洋服务于2019年的市场份额分别为0.2%与0.3%。同样的，以在管建筑面积计算，荣万家仅占据了0.2%的市场份额。
2017年、2018年、2019年与2020年上半年，远洋服务营业收入分别为12.13亿元、16.10亿元、18.29亿元与9.03亿元；净利润分别为1.05亿元、1.44亿元、2.05亿元与1.54亿元。
以此来看，远洋服务的表现也要优于荣万家，但两者均属于在上市物业公司中“拖后腿”的存在。单就在管建筑面积与净利润规模（数额）来看，荣万家仅仅超越了今年12月17日在港上市的佳源服务（HK:01153）。
截至2020年6月30日，佳源服务在管总建筑面积约2760万平方米，2020年上半年的营收为2.8亿元，净利润为3626万元。2020年上半年，其毛利率为30.6%，但要优于荣万家的利润率。
根据荣万家招股书，其毛利率由2017年16.0%增加至2018年16.7%，2019年再度增至18.2%。截至2012年6月30日止六个月，其整体毛利率为28.6%，而2019年同期则为20.3%。
2017年、2018年、2019年以及截至2019年与2020年6月30日止六个月，荣万家的经调整净利润率（定义为调整净利润除以相关期间收入）分别为5.4%、7.7%、7.2%、8.5%与11.5%，呈现上升趋势。
母公司依赖症加重
与其余物业管理公司相似的是，荣万家也在其母公司“强捆绑”。2017年、2018年与2019年，其来自提供服务予荣盛发展及其联系人产生的收入分别为2.2亿元、2.8亿元、4.99亿元，占同期总收入的比重约30.1%、31.1%、38.9%。
2020年上半年，荣万家来自提供服务予荣盛发展及其联系人产生的收入为3.04亿元，较2019年同期的1.81亿元增加68.0%，占其总收入的比重为39.8%，2019年的占比为32.5%，同比增加了7.3个百分点。
综合来看，荣盛发展在荣万家的营收体系中占据着越来越重要的作用，由2017年的占比约三成增加至2020年上半年的约四成，母公司依赖症加重。而与其体量相近的佳源服务、远洋服务等出现了相反的情况。
从在管面积来看，2017年、2018年与2019年，荣万家的在管建筑面积中分别有100%、99.98%、99.5%来自荣盛发展。截至2020年上半年，其5241万平方米的已订约总建筑面积中，荣盛发展贡献了5165万平方米，占比为98.6%。
同样的，荣盛发展及其联系人也是荣万家的供应商。报告期内，荣万家向荣盛发展多名联系人采购产品，主要包括物业工程服务的建筑材料等，同期采购额分别占销售成本总额的约0.3%、0.5%、1.1%与1.2%。
招股书显示，IPO前，荣盛发展持有荣万家83.52%的股权，为其控股股东；盛绎德商务持股8.42%，中鸿凯盛持股8.06%。资料显示，荣盛发展的控股方为荣盛控股、荣盛建设及其董事长耿建明构成的一致行动人。
