广西“一哥”华东受挫，彰泰全国化之路，难！_风闻

　　文丨西部菌

　　在高调杀入无锡、南京、武汉、南昌之后，“广西地产一哥”彰泰集团的全国化之路，似乎遇上了一些波折。

　　据凤凰风财讯报道：

　　彰泰集团进入江苏后，先后在南京、无锡高调拿地，但由于江苏市场与其之前深耕的广西市场不太相同，市场操作及项目进展方面有一定的水土不服，前段时间又因南京项目的进展被多家媒体曝光，导致集团老板不太满意。华东区域疑似被撤销，目前仅剩南京公司和无锡公司，区域内一些员工已经离职。

　　这是一则尚未证实的消息。不过，彰泰首入南京的项目观南府涉嫌无证施工，前不久确实已经被媒体公开报道，相关负责人还因此被约谈，可谓是出师不利。

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　　考虑到房地产行业的市场情况，以及彰泰地产业务的综合实力，拓土华东遭遇折戟，甚至是撤销华东区域，其实也谈不上有多奇怪。

　　而彰泰更棘手的问题在于，在全国化推进受挫的同时，广西大本营的市场空间和优势地位，正在被一些大型的规模房企蚕食。

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　　桂林出品的彰泰，成立于1992年，在很长一段时间内，它都是偏居一隅的地方房企。直到2016年拿下桂林销冠时，才正式进军广西首府南宁，并于次年将总部搬到南宁。

　　截至2019年，彰泰地产已完成对广西全区11个城市的布局。克而瑞数据显示，其全口径销售额为226.3亿元，排名第104，权益金额为222.3亿元，排名第85。

　　来源：彰泰集团官网

　　尽管彰泰已经是广西本土房企的龙头，但就全行业而言，无论是不到300亿元的销售额，还是一百名开外的市场排名，都远远谈不上安全。

　　同时，面对杀入广西市场的规模房企的挤压，彰泰的生存空间在不断压缩。彰泰董事长黄海涛曾极富危机意识地表示，“还不拼命做大就要被大的‘干掉’了”。

　　正因如此，彰泰在定下300亿元销售目标同时，于2020年开启了全国化的转折性一年，野心勃勃地冲出广西，并立志要挺进房企30强阵营。

　　今年6月，彰泰以13.9亿元拿下无锡锡东新城宅地，首入无锡，这也是彰泰全国化的省外第一站。7月，彰泰10.2亿元南京拿地，全国化第二站首入南京。8月，彰泰又先后在武汉和南昌拿地。

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　　而且注意，这些地块的获得并不轻松，参与竞拍的大房企多，竞争激烈，且溢价率不低。像无锡那块地还创下锡东新城楼面价的纪录。由此也能看出，彰泰进军华东的充足决心。

　　在上述重点二线城市的连续重金出手，让向来低调、偏居一隅的彰泰赚足了眼球，外界普遍对这个广西起家的黑马新势力刮目相看。

　　不过，彰泰的华东之旅似乎并不顺利。首入南京的观南府项目，被《扬子晚报》报道涉嫌无证施工。这一插曲多少反映出，彰泰有些操之过急，且对新的市场环境，似乎还没有完全适应。

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　　至于南京项目违规是否成了导火索，华东区域又是否真的撤销了，还缺少权威信息，西部菌持保留态度。如果属实的话，无疑将严重影响其全国化的进程。

　　不过抛开此问题不谈，在西部菌看来，通过华东拓土来走向全国，这条路相当难走，恐怕是毋庸置疑的现实，彰泰在多个层面都面临着挑战。

　　首先，南京、武汉、无锡等城市，城市能级高、区域价值突出的另一面是，受到的调控同样比较严格。

　　像彰泰在南京入手的地块，就是当地“限房价竞地价”政策推出后的首批地，彰泰的利润空间其实并不大。

　　其次，彰泰保守了那么多年，现在突然激进扩张，但正如彰泰董事长黄海涛所言，“走向南宁的时候就已经晚了”。

　　眼下，房地产存量时代正式开启，且南京、无锡等华东城市竞争版图趋于定型，彰泰大规模扩张的时机其实已经错过。

　　而且，在开疆拓土的区域选择上，彰泰的选择也有些让人费解。

　　因为作为广西本土房企，彰泰以南京、无锡代表的华东区域为全国化首要阵地，必然会带来管理半径太大的问题。相应的，从公司治理到资源整合，难度都会大幅提升。

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　　其实对中小型房企彰泰来说，更为谨慎的全国化路径，应该是在深耕广西的基础上，从更加熟悉的西南或者大西部的区域市场切入，再稳步杀向华中和华东市场。

　　今年5月，彰泰挖来了蓝光地产全国化的功勋人物张巧龙。张巧龙的资源和经验积累，按说在西南区域更有优势，蓝光的全国化也是先从成都拓展到周边的重庆等地。

　　但彰泰走出广西的第一站，却选在了无锡，而不是川渝或者云南等地。华东市场的蛋糕更大的确是事实，但舍近求远的区域推进路线，无疑会增加水土不服的概率。

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　　高调全国化却遭遇出师不利，对彰泰来说，“后院失火”成了新挑战——在广西大本营，它多年打拼积累下来的市场份额优势，正面临着被蚕食的风险。

　　公开数据显示，2016-2019年，彰泰集团的销售金额分别是71亿元、128亿元、215亿元和292亿元，平均年度增长率达60%。（注：2019年克而瑞口径为226.3亿元）

　　在广西的房企销售额排名中，榜单十强基本都是外来户，本土房企龙头的彰泰，一直被碧桂园压着一头。2019年克而瑞数据显示，碧桂园广西区域销量为308亿元，而彰泰为225.9亿元。

　　2018年，广西区域的房企销售额中，彰泰的销售额领先第3名恒大近40亿元，第4名龙光70亿元左右。但到2019年，彰泰只比第3名的龙光地产高25亿元。

　　彰泰的广西市场优势不断缩小的同时，外来户则在加速攻城略地。

　　比如阳光城在2017年才成立广西公司，一年销售额就突破百亿，2019年就达到183.99亿元，直追彰泰。

　　相较于那些来势汹汹的头部房企，彰泰的规模、品牌优势本来就不是很突出。此时过于激进地进行全国化扩张，必然会导致资源配置的分散，增加管理难度，以及大本营失守的危险。

　　来源：克而瑞

　　更何况，彰泰的全国化扩张节点，正好碰上疫情的黑天鹅。

　　中指数据显示，上半年彰泰销售额只有125.4亿元，低于去年同期，要完成2019年的300亿销售目标，可能都比较困难。

　　跻身房企30强的目标，至少目前来看，更像是野心家的远景梦想。

　　数据不会撒谎。毕竟，房地产行业需要的不仅仅是野心和冲劲，扩张的时机，战略推进的路线，这些同样无比重要。

　　错过天时地利后，从桂林走向广西的彰泰，要从广西走向全国，显然没那么容易。