踩两条红线、担保余额占净资产比接近泰禾，中南建设负债过高？_风闻
中访网-中访网官方账号-中访网，解读新商业的主流媒体2020-12-31 12:24
高负债，踩房地产调控“两条红线“
据中南建设披露，今年前11个月其旗下房地产业务合同销售金额达到1950.8亿元，已接近完成年度销售目标。不过，这一切背后是继续增长的负债。
截止今年三季度末，中南建设的资产负债率达到89.02%，总债务超800亿，净负债率达到136%，而剔除预收款后的资产负债率为82.5%，现金短债比为1.15。此前，亿翰智库列出的50家典型房企2020年中期剔除预收款后的资产负债率均值为74.7%，中南建设远超该均值，可见其负债远高于行业平均水平。
房地产调控“三条红线”的标准：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70％；（2）净负债率不得大于100％；（3）现金短债比不得小于1倍。中南建设踩中了两条红线，因此被大多数研究机构列为了“橙档”房企。
高周转、高价拿地
在高负债情况下，中南建设采取了高周转来保障现金流。在2020年中报会上，中南高管层表示，中南建设的周转效率已提升到了6.8个月。此前，中南建设的平均周转周期约为7-8个月。
同时，中南建设近期在大力拿地。半年报显示，上半年中南建设总计新增项目45个，拿地金额303.8亿元，拿地力度（拿地金额/销售额）达到0.37，2019年全年则为0.26。9月、10月、11月的三个月内共拿地30宗，土地款总额达到314亿元，其中不乏高溢价地块，甚至有溢价率超过100%的地块。
今年6月，经过221轮激战，中南建设摘得徐州一住宅项目地块，成交价格5.52亿元，溢价率139%。
10月，中南建设在湖州南浔区竞拍了一宗宅地，经过89轮竞价，溢价率达到63.86%。
11月，中南建设联合江苏海润城市发展公司，以43861.99万元竞得南通一地块，溢价率109.67%。
担保余额达净资产3倍
高负债、高价拿地之下，中南建设采取了担保融资，担保总额处于高位，年底更是密集为子公司提供融资担保。
12月29日，中南建设为诸暨悦盛担保金额合计2.25亿元；12月23日，中南建设为南通新世界等公司提供担保金额5亿元；12月16日，中南建设为镇江昱元、苏州锦虞、泰安中南、常德长欣4家子公司提供18.99亿元融资担保；12月15日，中南建设新增6家合联营公司担保，合计58.9亿元。
据媒体统计，中南建设及控股子公司对外担保余额为670.02亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的312.52%。自11月以来，至少9家房企披露对外担保情况。其中，担保余额超过净资产的房企共有5家，仅有中南建设、中交地产和泰禾集团担保余额达到净资产的3倍。
可见中南建设担保余额占净资产比在业内属高水平。在担保余额达到净资产3倍的三家企业中，中南建设与泰禾集团的规模较为接近，而泰禾集团近期因高额债务展期、债务重组而广受关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上市公司融资担保也是企业融资负债过多的一种体现，“担保值达到净资产三倍这种规模，需要警惕，说明企业对融资过度依赖”。而且担保金额过多，也会使得投资者更加关注中南建设的资金问题，加大其自身运营压力。
盈利能力偏弱，曾因此受到深交所问询
截至三季度末，中南建设归属于上市公司股东的净利润36.8亿元，同比增长62.73%。第三季度单季度实现归属上市公司股东净利润16.3亿元，同比增长71.7%，权益净利润率10.12%，同比上升4.72个百分点。其房地产开发业务，今年前三季度实现营业收入317亿元，毛利率23% 。中南建设目前的毛利率水平相较去年有较大进步，但与行业平均水平相比仍旧偏低。
标普在评级报告中表示：中南建设的历史EBITDA利润率也居于可比房企的最低水平之列，且我们预计未来两年内将不会有显著改善。
值得注意的是，今年6月，深交所曾因中南建设开发业务毛利率过低等原因向中南建设发去问询函。2019年，中南建设房地产开发业务毛利率仅为17.93%，同比还下降了2.30个百分点，低于以证监会标准统计的A股上市地产公司毛利率算术平均水平35.75%。