月咏幻：日本，求着年轻人买房？
【文/观察者网专栏作者 月咏幻】
笔者最近在规划人生大事，以不同的可能性前提计算了买房的问题。但最后发现，日本买房竟然如此有趣，以至于它甚至根本和房价没有什么关系：只要你有稳定的收入，你就可以在稍稍妥协的情况下买得起房子，但收入问题显然更复杂一些。
本文将分以下几个部分，简单和各位聊聊日本买房的事项：
1、贷款、身份，以及其他在日本购房的前提条件
2、日本的房价到底怎么样
3、日本人，还有住在日本的外国人，究竟能否买得起房
《海街日记》剧照
购房的前置条件
相信各位在国内买房一定经历过各种考验。不仅有各类考验，如果赶上变化更是让人胃疼。这类限制在日本就相对轻松。
即使你是外国人，你也可以掏全款，或是在首付20%左右的前提下贷到款，年息可能稍高，1%起，最高会到3%。如果是绿卡身份或者有日本国籍，就更可以享受到日本银行0首付+约0.45%年息+35年期的贷款。
这几乎是王炸。比起国内的30%首付，以及几乎5%的年利，日本政府更像是在求着大家买房。
外国人在日本掏全款买房，完全不需要日本长期签证。只需要找合规方式办手续，交了钱，你是可以得到写了自己和家人名字的房本的。所需要付出的额外代价是房产税，以及房子如果是有人管理的公寓的话，需要每个月交管理费和修缮基金。
因此，一个人在日本购房，并不会遇到太多的限制，同时在不考虑贷款的前提下，是否本国人都不怎么有太大差距。即使考虑贷款，日本最严格的条件也都和国内普通的条件相当。
即使考虑贷款，银行的审核条件也基本上就是看你是否工作了3年以上，以及你过往一年的税收情况，公司实发的工资和奖金，以这些数字为参考。同时很多银行会提供针对外国人非绿卡身份的贷款，条件如上述所说，而年限则是你的年龄和60岁之间的差值（上限35年）。
在此基础上，如果你已经结婚，家里是双职工的话，即使你没有绿卡，需要付一定比例的首付，也能够在运气好的情况下拿到更好的条件。我大学同学夫妇俩都是日本大企业工作，他们能够以10%首付的比例拿下一套5千万日元的房子，同时拿到了约0.45%年息+35年期的条件。他俩的收入水平完全可以在付了房贷的前提下快快活活过日子，还养了一个可爱的女儿。
日本的房价
日本购房条件如此宽松，那么日本的房价本身到底如何呢？
首先不得不承认，核心城市的核心地段毕竟是真正的优质资产，基本只会涨。因此东京的核心区域基本都是高价的。但说实话，还是比国内低。就算是欲望拉满，参考一下好地段+好建筑+大面积的公寓，大约80平，1亿日元能拿下（约630万人民币）。
以我个人比较喜欢的上野地区，离车站走路5分钟，新建的公寓，属于较有名气的开发商，80平左右，就是这么一个价格。
3LDK表示是3房
同时日本的房子和国内最大的差别之一，在于日本房子不仅不算公摊面积，甚至阳台也多半是不算在面积里的。因此实际上你买80平的房子如果阳台不小，可能算上之后实际得房85平。所以按这么计算的话，在东京相对核心的地段，以不错的条件买新房，大约是7万多人民币一平，且没有公摊面积。
物业费和修缮基金，就非常因房而异。我们这里的计算取大致常见的数字，大约3万日元，也就是2千人民币一个月收住。
因此如果是这样的计算方式，以0首付+暂时忽略年利率+算上物业费+暂时忽略不动产税的情况下，可以算出：
100000000/35/12≈238000，+30000=268000
也就是说，买一套不上天，但是绝对已经很不错了的住房，每月支出大约是15000元人民币的月供。
是不是听了感觉还不错？
我们再算一个经济适用房。
这是一个略微偏，离地铁站需要走1.5公里的房子，走路的话需要不到20分钟，同时门口100米有公交，也还不错。2房的户型也适合年轻人结婚。
这个房子就是53平，只需要3880万日元起跳。就算算上手续费等按落地4千万来换算也仅需250万人民币。他自己给出的每个月还款金额是算了利息的，变成了每个月10万日元起，也就是月供约6300人民币。即使算上物业费等，也就是8千人民币左右。
这个价格，能够换来的是自行车能够通勤到上野东京站的地点，以及新建公寓的居住质量。
同时请注意，我目前举例的两个房子都是2房的相对大面积的，且地段都不太差。如果不考虑结婚，只买单身公寓，或者不在乎地段想要再乡下一点，都还可以再继续下探价格。
根据以上数字，笔者认为，如果你是日本人，只要工作了几年，工资收入稳定，且银行能够查询你的信息，你就可以用近乎房租的价格还月供。在日本银行存钱的活期利率已经降到0.001%的前提下，0.45%的贷款利率看似很高，其实仿佛不要钱。
开闸放水的时代，本来就是在让更多的人去背上房贷，转动社会经济。即使你是外国人，只要你有办法弄出首付，且条件不差，也都完全有机会贷款获得自己的房子。
结论很显然：在2020的日本购买房产并不是一个困难的事情。
究其原因，日本自从86年到91年之间的泡沫经济被戳破后，住宅用地的平均价格就一直跌了15年。下图有些模糊，不过可以看到最明显的绿色线，也就是东京23区的线，从平成3年一直跌到了平成18年。也就是说从91年泡沫戳破后，直到2006年，日本的住宅用地价格才有一些起色。但如图所示，也并没有涨回来很多。
来源：https://www.fudousan.or.jp/market/1601/01_01.html
网站整理数据来源于日本国土交通省：http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000034.html
日本的房价这么多年并没有涨，但相对的，工资也没有什么变化。
可以看出，从平成3年，也就是91年泡沫破裂之后，日本全国平均的家庭收入并没有怎么受到影响，甚至还涨了几年，直到平成8年，也就是96年，才开始往下走。而在平成6年到平成28年的这22年里，全国平均家庭收入慢慢地跌了100万日元左右。也就是从原先水平大约下降了15%。结合上面那张房价的图，跌幅其实也接近这个数字。
因此日本在房价和收入都在跌的情况下，房收比几乎没有什么太大的变化。
而在这种经济低迷的大背景下，日本政府只能继续开闸放水。上文提到，日本银行的利率是惊人的0.001%，同时前几年甚至有过要导入负利率的报道，但最后仅仅落实在了部分账户和国债产品上。而降息这件事，就是为了让更多的人愿意借贷做生意，或者借贷购买房产。同时日本政府还对有房贷的人进行减税政策。
出处：日本国税厅
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
这个减税政策虽然经常变更细节，不过大致描述一下的话，就是在你贷款买房后会有一个10年左右的时间，每年按照你贷款所剩余金额来给你减少每年需要交的税款。如果能够拿满，目前能够在十年里省下500万日元，也就是32万人民币左右。这个数字也差不多是一年的收入了，这让该政策有相当不小的魅力。
给房东打工，还是给自己打工？
上面说了那么多，似乎很明显可以得出一个结论：日本的房价便宜，贷款优惠且条件宽松，利息低得仿佛不要钱，甚至还有政策补助……
那么这就能让大多数人都安居乐业，高高兴兴去买房了吗？理论上可以。上述的房价，在你要求较高的情况下几乎可以日本全国通用，只要你想要设备好，外加地段不错的新房子，都差不多是这样的数字。同时我们以日本全国男性的收入中位数来看，30岁之后其实完全可以买得起房子：
图片来源：https://tenshoku-plus.com/nensyu-tyuouchi/
数据来源：日本厚生劳动省
2019年，30岁男性的收入中位数是330~366万日元，取中间的我们按340万来算。一般住宅支出压缩在收入的三分之一为好，计算可以得出每月能够用于还房贷的数字大约是9.5万日元以内。因此就算买一个3500万日元左右的房子，月供8万加上物业费维修费大约2万的前提下，也是能够做到。而外国人虽然如果没有永驻绿卡的话需要首付，但同样，能拿到相对应的年收的前提下，也是能够买得起的。
上面这些计算，都只是计算单人收入的情况下。如果两口子同居，且至少一人全职另一人打工，打工那一方一个月也可以有8~10万日元的收入，那房贷更是可以直接覆盖。这如果是双职工，那就简直不要太爽。
那么，是否所有人都是毕业了工作了几年了都买了自己的房子呢？事实上并没有。
我在日本这么些年，认识的人都并不会把买房子这件事情挂在嘴上。即使提到了，更多人也都在表示不急。日本年轻人无论怎么关心，到最后都很少在共同的话题里提到“买房”。因为买房和租房之间的差距主要集中在是给房东打工，还是给自己打工。这更像是选择不同的生活方式和风险喜好。
其中最大的差别之一，就在于日本的户籍制度。理论上，只要你搬家到一个新的地方，就可以到当地的市政府，也就是“役所”，办理入住手续，你就拿到了“户口”。你唯一需要做的，是在你迁出地的市政府打印迁出票，再把迁出票拿到迁入地市政府登记，把证件上的地址改了，你就是这里的人了。即使是外国人，也是一样的流程。
而各地的公立学校，比如小学和初中，直接由当地市政府决定你所住的地址可以就读哪所学校。
笔者所住东京都台东区的学区划分。可以直接在台东区役所官网查询。https://www.city.taito.lg.jp/index/kurashi/kyoiku/kuritsushocyugakko/tsuugakukuiki.files/taitoukuritsusyougakkou_tsuugakukuiki.pdf
如果非说有学区房特征的话，就是对应的学校是指定的。但话又说回来了，日本的精英教育和学区房无关。如果想要按照精英路线培养孩子，那其实应该考虑把孩子放进学费昂贵的私立学校。毕竟，日本最厉害的学校都是私立的，前有学霸精英风格的开成中学和滩中学这种进学怪物，有极大比例考入日本一流国公立名校，后有充满了布尔乔亚风情的早稻田和庆应的附中系列，只要送进去了就等于一只脚踏入了早庆。
至于私立学校么，对通学区域就没有限制了。连通学时间都没有建议。
东京都千代田区的晓星小学，并不对通学时间做出规定。仅仅表示比较重要。
https://shogakko-juken.jp/gyosei-e/
不难发现，在国内买房时脑中附带的落户和教育等等周边附属内容，在日本并没有相应的要求。在国内大家为学区房和热门公立学校发愁的时候，日本实现的租买同权，让买不买房这件事情成为了更为单纯的生活方式哲学问题，而非国内这种，几乎是不买房就等于没有落脚的问题。因此，买房在日本并不是一个绕不开的话题，原因之一就是它不属于刚需。
如果追究其他原因，或许和大企业能够让任何一个人去世界上任何一个分公司有关，也或许和日本年轻人都不找对象有关，也或许和年轻人对未来并没有那么多期待有关……但这其中，一定是和目前的分配方式有很强关系。
昭和泡沫经济时代的年功序列制，让人们不得不努力去熬那一个萝卜一个坑的前途，同时也很少培养出自己的职业技能。安倍经济学给日本的股市带来了一段时间的短暂腾飞，但这最终也只是富了部分投资人和企业家。实际落在国民口袋里的，也并没有很多。但即使在口袋里了，他们到底想去哪里，未来是什么样的，他们是如何构想的，我依旧看不清楚。
本文系观察者网独家稿件，文章内容纯属作者个人观点，不代表平台观点，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注观察者网微信guanchacn，每日阅读趣味文章。