易宪容：发展长租房市场，实现居住正义

最近召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。即发展长租房市场成为化解大城市住房问题的主要方向。

从国际经验看，中国发展长租房市场最好的借鉴应该来自德国。其之所以能成为房地产市场持续稳定发展的国家，可能与德国对房地产市场的定位及住房租赁市场发达有很大关系。1970年至2015年，德国新建住房名义价格指数上涨了90%，扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。德国把住房市场定位为满足居民基本居住条件的市场。房地产业只是国家福利体系的一个重要组成部门，而不是拉动经济增长的“支柱产业”，更不是赚钱的投资工具。德国的《住房扶持法》《住房租金补助法》《住房租赁法》和《私人住房补助金法》为社会保障住房供给、中低收入者的房租补贴、租赁市场规范以及私有住房建设提供了法律框架，其目的就是绝对保证每一个居民的基本居住条件。在这些法律制度保障下，德国的住房租赁市场非常发达，市场化程度也很高，但想在住房市场牟取暴利几乎是不可能的。

德国居民为何喜欢租房而不愿意持有住房？在德国，住房的交易成本高，住房资本利得税以累进制方式征税，基本上无法让住房交易获利，这自然会减弱居民持有住房的动机。《住房租金补助法》规定，住房租金补助的目标是从经济上保障一个适当以及适合家庭的居住条件。为此，每一个德国公民都能够获得政府的住房租金补贴。其中10%左右的家庭租用政府提供的保障性住房，90%的家庭获得住房租金补贴。在《住房租金补助法》的安排下，如果租赁住房的消费远优于持有住房的消费，那么居民宁可选择租赁了。

为了进一步鼓励居民租赁，德国政府不仅对社会租赁住房建造进行了全方位的补贴，也要求房地产开发商建造更多优质的住房，以保证住房租赁市场供给。同时，德国政府设立了一系列法律制度对住房租赁者进行强势保护。比如，政府会根据房屋的大小、地段和素质，给所有的住房打分，然后根据分数来划定相应租值。房东不但不能收取高于相应租值的租金，每年租金加幅也受到严格限制。租客的续租权也受到全面保障。租约期间业主不得赶走租客，租约结束，除非租客出现重大过失，业主必须继续再租。同时，根据相关法律，租赁住房者成立了强大的协会。该组织不仅与各个相关部门协调租赁者的利益关系，也参与城市住房发展规划、住房法律法规及住房政策的制定，以此全方位地保护租赁者利益。

中国住房租赁市场发展的初始条件有自身特殊性，主要表现为终极所有权缺位的土地产权制度、极高的居民住房拥有率、高房价、以投资炒作为主导的市场、复杂的住房产权制度等。这些是中国住房租赁市场发展的现实基础，也是相关法律及制度安排的依据，要制定适应中国住房租赁市场的政策，就得从这些初始条件入手，并在此基础上对现有的一些制度进行改革。

从德国的经验可以看出，现代住房租赁市场的本质及核心是如何来保证中低收入者的基本居住条件，实现社会居住正义。而要做到这点，中国住房市场一定要回到居住消费功能上来，而不是成为投资赚钱的工具。在这个前提条件下，政府需通过不同的方式与途径对住房租赁市场有大量财政投入，制定相应法律法规及政策保证财政投入的有效性、租赁性住房分配的公正性及租赁住房市场运作的市场化，并制定一套全方位保护住房租赁者利益不受侵害的法律及政策。

由于住房这类商品及服务的特殊性，同时住房租赁者在市场中处于绝对弱势的地位，住房租赁市场如何定价就显得十分重要。对于公共租赁住房来说，应完全由政府定价，并对租客收取象征性费用。对于个人持有及农村集体土地建造起来的住房租赁市场，考虑到其刚刚起步，相关制度安排和法律准备都不足，所以不能够完全由市场来定价，可以考虑将住房租金限制在租客收入中位数的30%以下，而不是以住房租金房价比水平及整个社会居民收入中位数水平来设定。实际上，包括英国、德国在内的一些发达国家，在住房租赁发展特殊阶段都会对租金实行严格价格管制。对于目前国内不少企业把住房租赁市场当作一种金融工具，比如市场流行的“租金贷”，政府应该坚决取缔，这是中国长租房市场得以建立的关键。（作者是青岛大学经济学院教授）