住房短缺迎来解决机会，欧美房屋“商改住”行情看涨

【环球时报记者  青木】“住宅代替商场和办公大楼！”德国《世界报》近日报道称，全球各地的商铺和办公室因新冠疫情而大规模空置，欧美国家空置率更是高达10%-25%。于是，一些缺少住宅的国家开始研究“商改住”。与此同时，远程办公、远程教学的兴起，让不少企业计划搬离大都市。“新的物业趋势可以缓解各国的住宅房产缺乏，并平衡城镇差距。”德国法兰克福房地产经济学者海利根斯泰恩对《环球时报》记者表示，“中国投资者可发挥供应链等优势，逐鹿这一有利可图的市场。”

住宅短缺是全球性问题

据路透社报道，新冠肺炎疫情带来的网上购物和居家工作转变，虽然给商场和办公楼带来寒冬，但也给瑞典这个北欧国家解决长期住房短缺问题提供了机会。该国政府正在研究是否可以将因疫情空置的商业地产改造，以填补大约14万套住房的缺口。

“由于新冠疫情，哥德堡和斯德哥尔摩的市中心有太多空置商铺。”位于哥德堡的瓦伦斯塔姆地产公司首席执行官汉斯·瓦伦斯塔姆表示，目前，他们正考虑将10到20处房产改造成办公室或住宅。在瑞典，此类案例还有不少，比如开发商斯堪斯卡公司最近就完成了将前爱立信总部改造成286套公寓的工作。

“缺少住宅现在是全球性问题。”房地产经济学者海利根斯泰恩表示，与瑞典相似，荷兰也是一个住宅供给严重不足的国家。自2012年，荷兰就开始将闲置的办公室、医院、邮局等建筑改造成住宅。荷兰中央统计局的数据显示，2018年该国新增的所有房屋中有近14%为改造房屋。今年由于疫情，更多的商店和办公大楼关闭，预计将出现更多的商改住项目。

巴黎政府部门的统计数据显示，目前，巴黎大区空置办公楼面积近500万平方米，且疫情中出现大幅度增加。大区为解决住房短缺问题，正在推动将这些办公楼改造成住宅楼。德国最大百货集团考夫霍夫和卡尔施泰特今年上半年将170家大型百货商店中的62家关闭。这些大型百货商店不少将被改造成住房。

美国格林街房地产咨询公司在最近发布的一份报告中预计，到2021年底美国将有超过50%的商店永久关闭，商业地产的空置率将进一步提高。6月底，美国联邦住房和城市发展部长本·卡森曾提出，鼓励商业地产尝试转型，将零售空间改为经济适用房。

小城镇成新热点

“在疫情中，房地产行业还出现另一个趋势：大都市呈现出萧条景象，周边小镇正在崛起为新的住房热点。”海利根斯泰恩指出，这主要是因为在家办公的兴起，同时疫情也点燃了人们对绿地和充足活动空间的渴望，小镇拥有更多的自由空间正好可以满足。

德国房地产市场交易网站ImmoScout24负责人施罗德尔对《环球时报》记者表示，现在小镇和农村的房产咨询是去年同期的两倍多。在美国，某些风景秀丽、通勤便利小镇的房地产也十分火热。在加利福尼亚州的太浩湖以及附近的特拉基，房产经纪人抱怨已经“无房可卖”。

除了住宅方面的变动，办公场所也在出现位移。尤其在美国，这一趋势更为显著。彭博社12月初曾报道，高盛集团正考虑在佛罗里达州设立新总部，以容纳其资产管理部门。甲骨文近日也宣布，将把总部从加州旧金山湾区迁往得克萨斯州奥斯汀。海利根斯泰恩认为，其中一个主要因素是得州的税收、土地等政策有更多优惠。

路透社也发现，疫情暴发以来，过去因为学校、文化和人脉等原因不受华尔街待见的佛罗里达州，在远程办公和教学兴起后，凭借温暖的天气、较低的税负和房屋租金以及快速便捷的航班，正吸引更多纽约金融企业入驻。

需要留意的问题

旧房改造符合全球“绿色投资”的政策方向。海利根斯泰恩指出，相比新建房，旧房改造使用的资源较少，环境破坏较小，投入也较少，因此各国都在大力推动。

海利根斯泰恩表示，各国的旧房改造项目不管是政府项目还是一些大型企业的项目，都需要投资者参加招标来获得。中国公司可以单独竞标，也可以与各国的合作伙伴一起。他认为，中国企业的优势很明显，比如资金实力雄厚，供应链完整，尤其是中国的建筑材料价廉物美。

在法国巴黎拥有一家装修公司的李先生对《环球时报》记者表示，在欧洲，房屋改造是一项系统工程，程序复杂，比如清理石棉、改造结构、加固天花板、迁移原有楼梯等。一般是地产集团获得项目，然后再分拆给各个公司。他表示，欧洲政府对环保有关的事会下血本，因此此类项目很赚钱。海利根斯泰恩补充说，欧盟与中国若能顺利签订中欧投资协定，中国投资者进入旧房改造之类的公共项目将更加容易。

不过，据《环球时报》记者实地调查，对一些写字楼进行商改住或许较为容易，但是对临街店铺进行改造的困难不小。一方面，铺面房一般位于人流量大的道路周边，噪音和空气污染问题都较为严重；另一方面，铺面房的结构与住宅用房的结构很不同，改造成本较高。还有，铺面房的出租价位比住宅高很多，改造是否划算有待考量。以布鲁塞尔为例，该市于克勒区商业街一间总面积不到100平方米的铺面房月租金为4000-6000欧元，而100平方米的住宅月租金一般不会高于2000欧元。此外，在不少国家，建房之初就需要注明房屋是商用还是住宅，购买建房用地时的价格和税率也会因此不同。所以中企在参与房屋改造之前，一定要搞清上述问题，严格遵守当地的法律法规。而且，欧洲国家对房屋节能要求很高，中企作为外来者，在相关技术上要做好储备。