亿万富翁雷内·本科的房地产帝国受到新冠疫情的威胁 - 彭博社
Boris Groendahl
Rene Benko 和他的妻子 Nathalie Benko 在奥地利基茨比厄尔。摄影师：Jan Hetfleisch/Getty Images 欧洲在短短二十多年的时间里，Rene Benko 从奥地利的一个高中辍学生转变为一位掌控着价值 220 亿美元全球房地产帝国的大亨。在纽约，他拥有标志性的克莱斯勒大厦。在维也纳，他拥有豪华的帕克凯悦酒店。在柏林，他拥有庞大的KaDeWe百货商店。
Benko 的崛起得益于一项赌注，即他的房地产价值只能朝一个方向发展：上升。这位 43 岁的大亨的策略建立在这样一个理念之上，即只有天主教会和英国女王才能拥有类似的独特地理位置组合，正如他喜欢告诉同事们的那样。
根据熟悉该集团财务状况的人士透露，他的主要单位——Signa Prime Selection AG——整体估值预计在 2020 年将增长约 10%，为又一个出色的年度数据做好准备。相比之下，全球大流行病迫使其他房地产经理调低许多市中心商店、购物中心和酒店的估值。
Benko摄影师：Sebastian Widmann/Getty Images对数百份奥地利文件的分析——包括年度报告和闭门股东会议记录——以及与了解 Benko 运营情况的数十人的访谈，提供了对他网络结构的前所未有的了解，并揭示了他的业务有多依赖不断增长的估值。
即使他的财产的账面价值仅出现停滞，也会影响利润，而一旦下降，将恶化对他的融资至关重要的财务指标。
Benko及其代表拒绝就此报告发表评论。
过去十年的房地产市场繁荣支撑了他的公司筹集资金并向投资者支付股息，帮助吸引了像纽约的Madison International Realty LLC、法国的Peugeot家族和德国保险公司R+V Versicherung AG等投资者。
纸面收益也帮助了底线，并在最近几年大幅超过了租金收入。在Signa Prime，积极的“公允价值调整” —— 反映了物业组合的预估年度变化，包括租金收入以及开发进展和优化工作 —— 在其过去六份年度报告中是底线的最大贡献者。
财务不平衡
Benko的主要房地产公司向投资者分配的金额超过了其盈利
来源：Signa Prime股东会议纪要
但随着大流行封锁导致主要城市出现大片空置的商店和酒店，这种模式面临与市场力量的冲突风险。
“即使是位于优越中心位置的零售物业去年也被估计已经贬值，”捷克经纪公司Wood & Co.的房地产分析师Jakub Caithaml表示，他关注奥地利的房地产管理公司，但不包括未上市的Signa Prime。“毫不奇怪，优质酒店也是如此。”
对于Benko的公司来说，市场的突然转变与金融监管机构的加大审查力度相吻合。银行监管机构已经注意到他的帝国在奥地利房地产借贷中扮演的日益重要的角色。
2019年，奥地利金融市场管理局在一封Bloomberg News看到的电子邮件中表达了对奥地利 Raiffeisen Bank International AG 参与向 Signa Prime 提供贷款的担忧。该银行和监管机构均拒绝置评。
本月早些时候，奥地利金融市场稳定委员会开始密切监测“由于一些行业，特别是与零售和旅游有关的行业，受到疫情的严重冲击，从而产生的系统性风险”，它在一份声明中表示。
对于Benko的帝国来说，风险很高，它包括一系列密切控制和私人资助的实体。而且有迹象表明疫情已经对运营产生了影响。
在他的集团放弃出售至少3亿欧元（3.5亿美元）由环形财产资产支持的债券的努力之后，根据知情人士透露，他与几家银行就一笔 Schuldschein 贷款进行了谈判 — 这是一种向当地储蓄银行、商业银行和保险基金推广的无需正式评级的本票，
他的德国百货连锁店 Galeria Karstadt Kaufhof GmbH ——也是 Signa Prime 的主要租户之一——获得了多达 4.6 亿欧元的 国家贷款。
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度过当前动荡的关键在于 Benko 展示给 Signa Prime 的评估师 Jones Lang LaSalle Inc. 他的商店、酒店和开发项目由于位于黄金地段且拥有忠诚、长期租户而受到疫情影响的隔离。相比之下，像 Unibail-Rodamco-Westfield 、 Immofinanz AG 和 Land Securities Group Plc 等竞争对手最近几个月来已经大幅减记了他们的投资组合。
重新评估带来的净收入增长突显了 Signa Prime 成功的另一个关键因素：向外部投资者慷慨支付，并在保持杠杆率符合银行接受水平的同时筹集新债务的能力。
纸面收益
Benko 的 Signa Prime 的估值收益远远超过了租金收入
来源：Signa Prime 股东大会会议记录
根据奥地利 Trend 杂志的估计，Benko 的个人财富约为 43 亿欧元，他从平凡的开始崛起，并且有着远远超出阿尔卑斯家园的雄心。
在 2018 年发起德国两家最大百货连锁店的合并后，他于一年后与纽约房地产大亨 Aby Rosen 合作购买了克莱斯勒大厦。在戛纳的年度 Mipim 房地产展期间，他通过在地中海港口停靠一艘三层游艇参与其中，探索新交易。
在大流行病之前，本科喜欢通过在维也纳帕克凯悦酒店举办南蒂罗尔感恩节晚宴来展示自己在奥地利富有和有权势人士中的地位，像库尔茨总理一样在宾客名单上。
维也纳帕克凯悦酒店。摄影师：Alex Domanski/Getty Images Europe除了Signa Prime，其他实体包括投资公司Signa Holding GmbH，Signa Development Selection AG和Signa Retail GmbH — Galeria Karstadt Kaufhof的母公司，也是KaDeWe Group GmbH的部分所有者，以及瑞士的Globus。所有权结构覆盖了数百个控股公司，最终由两个奥地利信托基金结束，这两个信托基金的受益人都是本科及其家人。
在2014年至2019年间，Signa Prime的估值增长达到近32亿欧元，是同一六年期间租金收入的三倍多。如果没有这些涨价，该公司在除一年外的所有年份都将报告亏损。虽然房地产公司在某些时期估值增长超过租金收入并不罕见，但对于本科的公司来说，这种规模和一致性是引人注目的。
根据彭博计算，房地产公司的运营收益指标FFO（剔除估值增值）在该时期的每一年都是负数。Signa Prime在其备案中没有报告FFO。
跟着钱走
Benko的主要房地产公司对资本有着日益增长的需求
来源：Signa Prime关于现金流的文件
Benko在因斯布鲁克的一间小公寓长大，他的母亲在一家托儿所工作，父亲在市政公用事业公司工作。在高中时，他销售保险单和其他金融服务，学习房地产交易，帮助将灰尘飞扬的屋顶改造成居住空间。他错过了很多课程，以至于不被允许参加期末考试。
在30岁之前，他取得了他的第一个重大成功。在一位奥地利加油站连锁企业的继承人资助下，他于2004年购买了因斯布鲁克的主要百货商店Kaufhaus Tyrol。在接下来的十年里，Benko不断增加资产，主要是德语国家的黄金地段。他进军零售和酒店业，经常成为自己物业中的知名租户。
2008年购买维也纳市中心Länderbank大楼是Benko战略的一个典型例子。他花约1.25亿欧元购买了这座未充分利用的办公楼，通过翻新将其改造成2014年的Park Hyatt。该地点设有Prada和Brunello Cucinelli等品牌的专卖店，是他的Golden Quarter奢侈品店和高端办公空间开发的中心。
尽管租金收入增加了四倍多，但大约一半来自酒店，该酒店由Benko的另一家公司经营。该公司正在经营亏损，表明酒店以目前支付的租金是不可持续的。然而，高额租金对于建筑物的估值至关重要，根据Signa Prime为一项债券发行提供的机密招股说明书，截至2019年，该建筑的账面价值为4.23亿欧元，但该债券发行在短暂路演后被撤销。
在其他顶级资产中也是类似的情况，包括柏林的KaDeWe。 欧洲第二大百货商店，由Benko共同拥有的公司运营，根据同一招股说明，价值12亿欧元。
KaDeWe百货商店，柏林。摄影师：picture alliance/picture alliance在日益增值的投资组合支持下，Signa Prime自2014年以来已分配6.34亿欧元的股息。 这些支付帮助自2017年以来的股份销售总额达到20亿欧元。 不断增长的资本基础提升了公司的投资者结构 —— 增加了德国保险公司如R+V以及FFP，即标致家族的投资公司 —— 同时，Benko投入现金以保持绝对控股股东。
他的信托Familie Benko Privatstiftung在过去四年内至少向Signa Holding注入了13.5亿欧元，这是帮助Benko与Signa Prime的外部投资者保持同步的其他交易之一。
这些贡献展示了他的两个信托的非凡资源 —— 尽管除了Benko的实体之外没有其他已知资产。 由于监管审查促使银行谨慎行事，并且一些投资者正在出售他们的股份，该集团对资本的获取将成为一个关键焦点。
Benko的支持者
这位奥地利亿万富翁吸引了众多投资者，并且已经确保那些想要退出的人可以获利。 以下是他多年来一些主要支持者的情况：
- 卡尔·科瓦里克，奥地利加油站继承人，于2001年投资Signa控股公司；2010年出售
- Falcon Private Bank于2012年投资Signa Prima，然后于2015年成为Signa控股公司最大的外部股东；2016/2017年出售股份
- 前保时捷CEO温德林·维德金是2011年Signa Prime的第一位外部投资者；在2017年大规模融资之前出售
- 建筑公司Strabag SE创始人汉斯-彼得·哈斯尔施泰纳持有Signa Prime和Signa Development的股份。他目前正在就重新组织持股进行谈判
奥地利监管机构对向Signa单位放贷的多份调查问卷引起了金融家的警觉。据知情人士透露，作为结果，奥地利银行开始专注于短期项目融资，而不是长期或无担保贷款。
奥地利第二大银行奥地利第二大银行Raiffeisen根据2019年6月FMA的一条消息，违反了“内部限制”多达九倍。据熟悉情况的人士透露，在该银行质疑计算并证明该贷款在当年年底前已偿还之后，最终没有采取任何行动。
毫无疑问，本科已经展现出了巧妙的交易才能。利用德国破产法的一个相对较新的规定，他摆脱了大约20亿欧元的加来利、养老金和租金债务，德国政府实体和房东同意减少95%。
虽然本科在交易中失去了一些租金收入，并不得不注入新的股本，但他保持了对零售商的控制，并可以以全新的状态重新开始。但随后第二波封锁来袭，迫使他再次寻求国家援助 —— 这次是通过政府支持的贷款。
如果本科感到压力，他并没有表现出来。尽管房地产市场前景黯淡，但他的集团仍在推进雄心勃勃的扩张计划。
在去年11月与他在豪华滑雪胜地莱希的Chalet N复合的高管们的一次会议上，他讨论了未来几年总额达到120亿欧元的开发项目。这些项目包括汉堡的64层Elbtower，该项目计划于今年开始建设，将成为德国城市最高的建筑。
“美好的事情是每个人，或者大多数人，都想从我这里得到一些东西，”本科在2019年感恩节晚会期间告诉奥地利公共电视台。“过去是反过来的。”