脱欧和疫情之后，金丝雀码头正在重新塑造自己 - 彭博社

伦敦金融城里的摩天大楼在地平线上，从金丝雀码头的加拿大广场看过去，摄于4月21日。摄影师：克里斯·J·拉特克利夫/彭博社一座引人注目的科学园区即将在一处曾被标记为德意志银行伦敦总部的地点兴起。一场豪华公寓的建设热潮旨在在一个周末鬼城的位置孕育一个繁荣的社区。

随着金丝雀码头从大流行中崛起，这个金融中心对重新发展的尝试正在加速。

三十年来，其钢铁和玻璃塔楼一直与金融业同义，建筑物顶部标有全球银行巨头的名字。但在闪亮的外表背后，这个占地128英亩的管理地产已经发生了变化。多年来，随着裁员减少了对办公桌的需求，银行已经大幅缩减了在伦敦的占地面积。英国脱欧进一步加剧了情况，然后是冠状病毒爆发，引发了一场可能不会完全逆转的远程办公革命。

所有这些都引发了关于将现代金丝雀码头放在地图上的标志性摩天大楼会发生什么的问题。自2008年金融危机证明了一次近乎致命的经历以来，它一直在寻找新的身份。尽管重新发展的努力已经进行多年，但大流行的影响带来了新的动力。这加大了金丝雀码头集团首席执行官肖比·汗的压力，他于2019年底加入，几乎没有时间安顿下来，就被大流行颠覆了整个世界。

北部的一大片土地包围着金丝雀码头的过去和未来——汗希望如此——。随着德意志银行选择留在伦敦金融城，金丝雀作为一个商业中心的主要竞争对手，现在的计划是在政府努力将脱欧后的经济转向新兴和快速增长的知识产业的努力下，建立一个250万平方英尺的生命科学集群。

另一个金融区：在这里阅读有关伦敦金融城天际线变化的文章

这将金丝雀码头与伦敦已经建立的其他研究集群对比。其中一个集群位于国王十字，那里有直达剑桥大学的火车线路，以及靠近伦敦大学学院和弗朗西斯·克里克研究所，一个庞大的实验室集群。在更西边，有一个新项目在帝国理工学院展开，这是英国顶尖的科学研究大学之一。

Shobi Khan在伦敦金丝雀码头的营销套房内，摄于4月21日。摄影师：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg汗表示金丝雀码头有自己的优势。他正在与圣巴塞洛缪医院洽谈合作，并希望与作为该行业最大资助者的银行的邻近也将有助于吸引制药公司。

“我们现在缺少什么正在增长的东西？健康和生命科学，”汗说着，展示着房地产营销套房内的计划模型。“所以如果我们能结合那个社区并获得资本，你就有了下一代增长的非常好的基础。”

更新的另一个元素是公寓，以在目前以周一至周五通勤者而闻名的地区创造永久人口。

至少在短期内，障碍在于在家工作的转变。当他们的家也不得不兼作办公室时，公寓生活对年轻专业人士变得不那么吸引人。没有了每天通勤的烦恼，更多人搬到更远的地方，寻找带花园的房子。在金丝雀码头的一个新住宅楼——在大流行前刚刚推出，大约60%的公寓是空置的。

向外扩散

除了一些伦敦外围区域外，住宅租金已经下降

来源：Zoopla租金指数

更深层次的挑战是：鼓励人们居住在一个主要为商业而设计、被办公楼、修剪整齐的草坪和人工、甚至是无菌环境所环绕的迷你城市的中心。

“六年前我第一次来这里时，周末你会四处走走，就像《我是传奇》中的场景，周围空无一人，”住在俯瞰该地区的一座塔楼里的29岁银行家巴图·佩尔特科格鲁说。“我觉得他们正试图在周围建立一个社区，但感觉如此新鲜，有点人为。”

行人经过金丝雀码头的公寓出租广告。摄影师：克里斯·J·拉特克利夫/彭博社自2015年被Brookfield Asset Management Inc.和卡塔尔以26亿英镑（37亿美元）收购以来，金丝雀码头经历了一段艰难时期。在脱欧打击之后，交通枢纽——Crossrail的巨大延误宣布，该交通枢纽原本应该最终结束人们对该地区难以到达的深刻印象。金丝雀码头非常渴望这条线路，因此六年前就已经建成了当地的车站。Crossrail预计最终将在2022年上半年到达。

然后去年病毒封锁令每天约12万名大多数薪资优厚的白领工人停止涌入，因为包括摩根大通、花旗集团和巴克莱在内的银行告诉员工留在家里。商店关闭，商场的空置率从疫情前的约2%上升到5%。金丝雀码头被迫请求贷款人暂时豁免一些贷款条款，因为来自零售商的租金支付大幅下降。

随着政府放松限制，情况正在好转。员工们正在返回办公室，商店已重新开业，餐馆和酒吧从本周开始可以为顾客提供室内服务。

但即使在疫情爆发之前，改变的需求也在倒计时。大多数由银行巨头签署的原始租约，大部分是在上世纪90年代签署的，即将到期。尽管平均还剩下12年左右，但约15%的租约不足五年到期。花旗集团计划将员工从两栋大楼合并到一栋大楼，摩根士丹利正在权衡新总部的选择，瑞士信贷正在进行一个计划，将不再需要的空间转租出去。

更多的银行可能会因为英国脱欧而重新考虑他们在伦敦的业务。尽管英国在年初正式脱离欧盟，但它尚未与金融服务达成永久协议，获得对欧盟市场的有意义准入的机会似乎正在减少。

人们在金丝雀码头内的一个标记出来的社交距离指导圈内野餐。摄影师：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg如今，银行占金丝雀码头集团租金收入的不到一半。律师事务所、咨询公司和能源公司已经与他们一起搬进来，还有英国政府，被银行提供的空余空间和对伦敦其他中心区的租金折扣所吸引。

但这个地点，曾经在19世纪是极其重要的码头，仍然与金融业紧密相连。在金融市场放开监管的“大爆炸”后不久的80年代末，第一阶段的开发就是为了满足银行对难以在伦敦市古老街道的迷宫中容纳的大型办公楼的需求。

瑞士信贷集团、汇丰控股和摩根士丹利是最早抵达的银行之一，塑造了该地区作为银行家乐园的声誉。

然后伦敦市政府进行了反击，放宽了关于建筑物高度的规定，最终遏制了这股潮流。根据彭博新闻编制的数据，在伦敦最近的10次主要银行迁址中，有7家落户在市中心，3家落户在金丝雀码头。

由于追逐的大型银行奖励减少，金丝雀码头一直在进行多元化。它设立了一个金融科技加速器，帮助发展未来可能租赁其塔楼的公司。数字银行Revolut就是这样一家企业，它已经扩大到了更大的办公室。但是，尽管科技公司已经成为伦敦办公室需求的最大来源，它们迁移到金丝雀码头的速度通常较慢。

“我们的工作是提供物超所值的优质房地产，然后任何增长的公司都会租赁这些房产，” Khan说道。“十年前没有人知道特斯拉是什么，没有人知道这些正在增长的公司。十年前我们不知道Revolut。”

金丝雀码头还预计将从周边地区的住宅开发热潮中受益。在过去的十年里，边界上疲惫的办公室已被公寓大楼取代，约有18万人现在住在一英里内。金丝雀码头所在的邮政编码区域占伦敦目前正在建造的所有住宅的八分之一，比伦敦的任何其他自治市都要多。

大多数塔楼建在从未被构想为住宅地点的区域，这意味着它们缺少当地设施。但是，根据执行主席乔治·雅各布斯的说法，金丝雀码头拥有他们所需的一切，他曾担任首席执行官，是在近30年的时间里塑造了这一地区的人物。

“我们是整个地区的中心，”他说。“如果你想搭乘地铁、购物、在公园里坐着，每个人都必须来这里。你必须来金丝雀码头。”

一名行人经过金丝雀码头Wood Wharf区新建成的住宅楼。摄影师：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg但该地区也需要填补自己的公寓，而城市生活目前很难推销。根据Zoopla的数据，金丝雀码头所在的Tower Hamlets区的房屋租金在截至3月的一年内下降了13%。根据Acadata的数据，该区的年房价增长率为0.9%，不到伦敦市平均增长率的三分之一。这与英国其他地区普遍出现的房地产繁荣形成了鲜明对比。尽管金丝雀码头集团拒绝降低其出租公寓的价格，但它增加了激励措施。Acadata 显示。这与英国其他地区普遍出现的房地产繁荣形成了鲜明对比。尽管金丝雀码头集团拒绝降低其出租公寓的价格，但它增加了激励措施。

“金丝雀码头将成为一个可持续的24/7城市中的城市，”Khan说。“我们今天是这样，但这种认知还没有形成。”

一位住在George Street公寓网站上的居民的评论捕捉到了改变这种认知的挑战：“在金丝雀码头度假生活 — 谁知道呢？”