房地产2021：黑石集团、KKR在实验科学建设热潮中投资数十亿美元 - 彭博社

摄影师：Dhiraj Singh/Bloomberg尽管远程办公时代给办公室的未来蒙上了一层阴影，但商业中的一个领域正在吸引包括黑石集团和KKR & Co.在内的投资者的现金

据Real Capital Analytics Inc.称，今年已有超过100亿美元用于购买用于生命科学和其他研究的建筑物，这占到了截至5月份全球商业地产交易总额的约4%，是去年的两倍。

这一估计不包括新建筑，美国城市包括波士顿、圣地亚哥和旧金山正在兴建新的建筑物，其中许多没有签署主要租户。与传统办公室的员工不同，许多科学家不会远程办公。随着疫苗帮助推动经济复苏，对医学创新的资金预计将推动对更多空间的需求，特别是在美国和英国。

“疫情只是加剧了需求增长，但这是我们认为将持续多年的趋势，”黑石集团房地产美洲区负责人Nadeem Meghji在接受采访时表示。“这涉及到药物发现的进步、生物学的进步以及由于人口老龄化而产生的更大需求。”

去年，随着社交距离使办公楼空置，抑制了对购物中心和酒店的投资者兴趣，生命科学建筑的销售和再融资总额约为250亿美元，高于2019年的约90亿美元，根据Eastdil Secured的数据。作为该领域的资深投资者，黑石集团从再融资BioMed Realty Trust中获得了65亿美元的利润，这是美国最大的生命科学办公楼私人所有者。去年12月，它还同意以34亿美元收购一组实验室建筑。

KKR在三月份支付了大约11亿美元购买了旧金山的一处办公大楼，计划改建为生命科学租户使用。DropBox公司在2017年租用了整个场地，但放弃了这个空间，以便员工可以远程工作。在一个备受关注的英国案例中，一座科学园区计划建在伦敦金丝雀码头的一处原定作为德意志银行伦敦总部的地点。总体而言，根据戴德梁行公司的数据，过去三年英国生命科学市场的交易量增加了166%。

人们在伦敦格林威治公园休息，可以看到金丝雀码头的商业、购物和金融区。摄影师：Jason Alden/Bloomberg甚至在大流行病爆发之前，生命科学物业就已经处于上升趋势。在过去五年中，与传统办公空间相比，旧金山湾区此类空间的要价飙升了90%，而波士顿，与附近的剑桥一起是美国行业的中心，要价上涨的速度是传统办公空间的三倍。

实验室领先

生命科学专家亚历山大在新冠疫情期间超过了办公地产信托公司

来源：彭博数据

投资者认为更高的租金会转化为更高的物业价值，这解释了为什么建筑项目在没有租户的情况下仍在继续。IQHQ是最大的规格建筑商之一，这家初创公司去年筹集了26亿美元用于开发实验室建筑，这些建筑正在进行施工，尚未签订租约。今年四月，该公司启动了芬威中心的建设，这是一个价值10亿美元的综合体，位于波士顿90号州际公路的高架平台上，可以俯瞰著名的红袜球场。该公司总裁特雷西·墨菲表示，公司并不担心填满这个空间。

“我们按规格建造，但我们不盲目建造，”Murphy在圣地亚哥的一次采访中说道，她的公司正在为一个占地160万平方英尺的海滨实验室综合体浇筑混凝土。“我看不到资金流入的尽头。”

Fenway Center是一项价值10亿美元的位于波士顿红袜队Fenway Park附近的双塔项目来源：IQHQ总部位于芝加哥的另类房地产资产投资者Harrison Street在实验室物业上投资了约26亿美元，并希望在未来24个月内将这一数字翻倍，首席执行官Christopher Merrill在一次采访中表示。作为最大的生命科学房地产投资信托公司，Alexandria Real Estate Equities Inc.也有着庞大的扩张计划。

今年1月，该公司斥资15亿美元收购了波士顿芬威社区的一个项目。该公司正在建设400万平方英尺的空间，其中约100万平方英尺尚未出租。

RaDD（研究与发展区）是一个位于圣地亚哥海滨的占地160万平方英尺的五栋建筑项目，于2020年动工。来源：IQHQ投资者争相开工之际，有过剩空间的风险，彭博智库分析师Jeffrey Langbaum表示。开发商面临的另一个危险是，实验室空间的建设成本可能比传统办公室高出多达15%。科学建筑需要更坚固的结构和更高的天花板，以适应增强空气过滤等功能。如果卫生行业租户没有出现，这将限制该物业的其他潜在用途。

实验楼的资本化率低于4%，这是投资者回报的一种衡量标准，低于公寓楼或工业物业。根据东地公司波士顿办公室的莎拉·拉戈什（Sarah Lagosh）董事总经理的说法，过去一年来，由于投资者资金涌入该领域，资本化率出现了“压缩”。

传统办公室的复苏预计需要一些时间，因为公司将在未来几个月内召回员工。即便如此，许多公司表示他们会允许员工至少部分时间在家工作。这引发了人们对市中心摩天大楼未来的担忧，而新冠疫情加剧了生命科学物业的发展势头。

“疫情推动了生命科学的飞速发展，”房地产公司CBRE波士顿办公室生命科学团队负责人乔纳森·瓦霍拉克（Jonathan Varholak）表示。“你无法在家里做化学实验。”