Cevdet Caner:与德国房东Adler的90亿美元债务联系在一起的大亨-彭博社
Jack Sidders, Laura Benitez, Luca Casiraghi
Cevdet Caner在伦敦,2009年。
摄影师:Chris Ratcliffe/Bloomberg
这封电子邮件在全球六家最大银行的收件箱里引起了轰动。
一位名叫Cevdet Caner的富有商人,匿名发件人写道,似乎正陷入麻烦之中。
或者说,再次陷入麻烦之中。
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该电子邮件警告称,Caner已经编织了一个复杂的金融网络,以从一家德国大型房地产公司中获利,而他的家族持有该公司的重要股份 —— 这是以其他投资者为代价的。与此同时,对这家公司,Adler Group SA,展开了攻击,该公司的扩张是由全球金融界的大腕资助的。
不久之后,巴克莱银行、德意志银行、高盛集团、摩根大通公司、摩根士丹利和瑞士银行集团都在调查Adler,这是德国最大的住房业主之一,据彭博新闻所见的电子邮件显示。此外,Adler的股价开始下跌 —— 这对那些在做空Cevdet Caner的人来说是个好消息。
这封12页的电子邮件是去年三月由一位前Caner的合作伙伴发送的,它只是揭示了围绕Adler和曾被描述为其“秘密老板”的阴谋的一个线索。
Cevdet Caner在2009年的伦敦梅菲尔区的价值2000万英镑(当时为3100万美元)的联排别墅外。摄影师:克里斯·拉特克利夫/彭博社Caner在向彭博社发表的声明中表示,这封电子邮件是一场旨在操纵市场的诽谤活动的一部分。阿德勒表示类似的观点,并补充说与其银行的关系仍然坚固。银行代表拒绝置评。
但问题并未消失。阿德勒目前欠债超过80亿欧元(93亿美元)。熊市警告称,它可能比表面看起来更加杠杆化。在做空者弗雷泽·佩林发表了一份指控其“建立在系统性欺诈之上”的长篇报告后,阿德勒的股票和债券在周三大幅下跌,将股价推至历史最低点,并迫使其最大股东与竞争对手达成协议。甚至德国政界人士也想要答案。阿德勒是如何达成交易的 — 谁受益了呢?
Cevdet Caner的故事蜿蜒穿越奥地利和德国,穿越伦敦金融城,涉及一些世界上最富有的银行。这是一个关于轻松赚钱时代的不安故事,适合债务驱动交易季节,顺从银行家和被忽视风险的时代。
自从在法兰克福成立以来的141年中,阿德勒公司一直享有悠久的声誉。它生产了一些德国最早的工厂制造自行车。不久之后,它进入了汽车行业,跟随梅赛德斯-奔驰。在好莱坞恐怖经典电影《闪灵》中,杰克·尼科尔森痴迷地在阿德勒打字机上打出“只工作不玩耍,聪明的杰克会变傻”的字样,据说这是导演斯坦利·库布里克的首选机器。
第二次世界大战后的法兰克福阿德勒工厂制造大厅。如今,阿德勒欠债超过80亿欧元(93亿美元)。来源:DPA/Getty Images然后,阿德勒放弃了制造业,转向了房地产的高峰。大约十年后,Caner出现了,阿德勒开始转型成为德国市场的主要参与者。
他以前也经历过这种情况。仅仅13年前,他的Level One房地产集团因12亿欧元的债务而破产。这一崩溃引发了对Level One和Caner在这场灾难中扮演的角色进行长时间、激烈的调查。直到2020年,他在维也纳被无罪释放,解除了涉嫌串谋、商业欺诈和洗钱的指控,他一直声称这些指控是由商业敌人发起的。他说,对冲基金击垮了Level One,也想击垮阿德勒。
可以确定的是:时间不多了。阿德勒已经成为德国租户大国的主要房东。它在德国拥有7万套公寓,其中包括2万套位于柏林的公寓,这个快速兴起的首都的租金飙升引发了对激进解决方案的呼吁。此外,它在接下来的六个月内还有大约6亿欧元的债务到期。它必须偿还这笔债务或说服银行对其进行再融资。
根据其财务报告,阿德勒尚未动用于3亿欧元的循环信贷额度,这给了公司一些余地,以防债券投资者犹豫不决。该公司还表示,它可以在债券市场上抵押其房产融资约10亿欧元。
但市场就是市场,对冲基金会嗅出弱点。佩林的维塞罗伊研究指责阿德勒进行了一系列交易,其中公司以永不全额结算的高价向相关方出售。该公司人为地通过未收回的应收账款将其资产负债表标记为高价。它还指责阿德勒与未披露的相关方合作,购买资产丰富公司的控股权,违反了披露义务。
阿德勒已成为德国一个租户众多的国家的主要房东,在德国拥有7万套公寓,其中包括柏林的2万套。摄影师:Liesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg作为回应,阿德勒表示该报告包含许多虚假指控,并且其房地产资产价值已由独立评估师确定,并得到融资银行的确认。该公司表示,在过去的12个月中,它以高于账面价值的价格出售了多个投资组合,并且已收到机构投资者的接洽,他们希望购买投资组合的大部分。“阿德勒正在评估这些接洽,作为其战略选择的持续审查的一部分,”该公司表示。“因此,与报告相反,阿德勒或其任何子公司发行的票据并未发生违约或继续发生违约。”阿德勒表示将很快发布更详细的回应。
根据公司最近的财报,阿德勒的投资组合价值为126亿欧元,净资产为49.5亿欧元。相比之下,其市值仅为14亿欧元,这意味着其房产报告价值的折价幅度很大。因此,以或接近账面价值进行的重大资产出售将有助于缓解任何再融资压力。最近德国住房投资组合的出售,包括上个月Heimstaden AB以91亿欧元收购了德国和北欧几处房产,突显了该国公寓的火热需求。Scope Ratings在9月29日发布的更新中确认了阿德勒主要单位的BB信用评级。
德国监管机构巴菲尔表示,它正在认真对待Viceroy的报告,并正在调查这些指控。如果这引发了任何犯罪嫌疑,巴菲尔表示将向相关检察官提出投诉。
甚至在Viceroy的指控公开之前,对阿德勒债务违约保险费用的成本已经飙升至创纪录水平。 Gladstone Capital Management LLP 和其他对冲基金已经披露他们在做空阿德勒股票。据知情人士透露,其他对冲基金也在押注阿德勒债券。伦敦的摩根大通信贷交易员最近也在押注阿德勒,这发生在美国银行的另一个单位几个月前帮助该公司发行更多债券之后。
对冲基金围剿
阿德勒债券借出量激增
来源:IHS Markit Ltd
“对阿德勒集团的投资者信心已经下降,”法国巴黎银行分析师克里斯·凯在9月15日写给客户的一份备忘录中写道。“信心现在比以往任何时候都更重要,以便为未来的商业模式提供资金。”
随着股价在过去几周急剧下跌,触发了一些保证金追加,阿德勒于10月4日宣布正在探讨潜在的资产出售以减少杠杆。周四晚些时候,阿德勒最大的投资者——由Caner非正式提供咨询的公司Aggregate Holdings 向竞争对手Vonovia SE出售了其一半股份的认购期权。 作为交易的一部分,Aggregate表示正在偿还一笔未清的保证金贷款。
在向银行发出警告时,Caner的前同事描绘了一个令人不悦的画面,包括模糊的商业关系、串通的合作伙伴、秘密信托、复杂的交叉持股等等。例如,Caner与Adler的关系涉及至少十二个不同司法管辖区内的实体,包括他的总部摩纳哥,发件人称。彭博社获得了备忘录的副本,条件是不透露作者身份。
一个关键问题是Adler是如何通过一次复杂的三方合并而走到一起的。2019年底,Adler收购了一家以色列公司,该公司拥有另一家德国房地产公司ADO Properties的大部分股份,后者比Adler财务状况更强。五天后,ADO Properties宣布将收购其新的部分所有者Adler,以及第三家房地产公司Consus Real Estate的股份,后者由Aggregate控制。合并后的公司更名为Adler Group。
ADO Properties在柏林利希滕贝格区经营的住宅楼。摄影师:Wolfgang Kumm/Picture Alliance/Getty Images在交易达成时,Caner与Adler之间的关系网络并不广为人知。协助引发投资者关注的关联方交易在包括卢森堡、德国、英国和摩纳哥在内的国家的公开文件中披露。
然而,当地媒体很快开始关注那个似乎与所有这些公司有关联的人。少数股东抗议称,ADO正在为修复Adler和Consus的资产负债表的交易买单。上个月,德国政党左翼党开始在议会询问该交易后,Adler发表声明称其一直提供“充分透明度”。
通过他的律师,卡纳表示他从未试图隐藏他在阿德勒公司的投资,并反驳了他在发号施令的观念。他坚称公司由管理层运营。
“然而,作为2012年以来阿德勒房地产股份公司家族投资的活跃顾问,卡纳先生提供了他对公司最佳发展的看法和意见,这家公司如今是阿德勒集团SA,”律师写道。“这种贡献与各种机构和私人投资者或债券持有人提供的意见、建议和建议并无二致,这些投资者或基金顾问投资的公司。”
即使批评者也钦佩卡纳的魅力、自信和对复杂商业和金融的偏爱。他以在格里尔皇家餐厅款待银行家而闻名,这是柏林的一个权力聚集地,那里100克的神户牛肉眼肉要价150欧元。他经常出现在戛纳,参加游艇和香槟活动。他把时间分配在摩纳哥和柏林、纽约和伦敦的家中。
事情并非总是这样。卡纳是土耳其移民的七个孩子之一,在奥地利林茨长大。他在那里学习商业,并曾一度追求政治抱负,担任年轻社会党主席。他在业务上首次崭露头角是在22岁创立的CLC AG,一家呼叫中心公司。他在2002年离开了这家公司。两年后,CLC破产了,卡纳将其归咎于他离开后战略的改变。
卡纳接下来转向房地产。Level One Group在德国、列支敦士登、卢森堡和泽西拥有200多个业务单位,主要投资于共产主义时代的公共住房。它主要通过瑞士信贷集团、荷兰银行和熊斯登公司的贷款融资,其中约一半被打包成证券,参与了华尔街次级证券化狂潮。当泡沫破裂时,卡纳的宏伟计划也破灭了。Level One破产,欠债人合计12亿欧元。这是德国15年来最大的房地产灾难。
在伦敦,Caner的财务困境在当时价值2000万英镑(当时为3100万美元)的梅菲尔德联排别墅被收回时被小报报道。
“Caner先生失去的不仅仅是梅菲尔德的一个办公室,”他的律师本·M·伊尔在一份声明中写道。“他失去了大量的财富,他失去了超过十年的时间在法庭上被证明无罪,他失去了与家人无法挽回的宝贵时光,他输给了由媒体领导的公众判断,这些判断是基于错误的理由,还有许多其他损失。”
然而,几年后,Caner又回来了。2012年,虽然仍陷入Level One的困境,他开始投资Adler。他的第一步是通过他的家族信托基金Caner Privatstiftung,该基金注册在林茨的历史主广场上。该基金购买了德克萨斯州公司Mezzanine IX Investors LP的控股权,该公司持有Adler的控股权。该基金后来将该股份出售给了Caner的妻子、她的兄弟以及Level One时代的一位商业伙伴。
Caner和Adler之间的联系不断增强。2016年,奥地利收购委员会指控Adler、Caner和其他人合谋收购竞争对手房地产公司Conwert Immobilien Invest SE的控股权,而未提出依法要求的正式要约。Conwert管理层将Caner描述为Adler的“秘密老板”;Caner淡化了自己的角色,称自己在Mezzanine IX和Adler的家族股份给予他“自然的权威”。欧洲法院上个月裁定收购委员会在这个案件中过度干预。
Conwert Immobilien Invest SE总部位于维也纳。摄影师:Lisi Niesner/Bloomberg然而,Caner发表的一份欢迎去年9月裁决的声明,代表他对Adler的兴趣进行了罕见的公开承认。此前,公司债券招股说明书中只在小字里提到他,称奥地利存在潜在法律风险。卢森堡在2019年引入的规定促使披露了他妻子在Mezzanine IX和由此延伸的Adler的股权。2020年3月,德国小报《图片报》询问Caner是否直接或间接持有该公司股份,他的律师Irle告诉报纸说Caner没有。
甚至在去年9月,信用研究公司的高级分析师大卫·施纳普斯表示,Adler的投资者关系团队告诉他,Caner的角色仅限于合并咨询,并且他对该公司没有直接或间接的利益。
Irle告诉彭博社,“股权结构始终是公开和披露的,作为众多公开文件的一部分,特别是招股说明书,因此从未对任何人隐瞒。Caner先生的家庭成员投资于Adler并不会使Caner — 直接或间接 — 成为Adler的股东。”
在所有的交易之后,Adler的杠杆率很高。其债务相当于其房地产价值的55%,远高于其大多数同行。
但即使如此,Adler的债务负担可能被低估了。其资产中有超过10亿欧元的应收账款。公司通常只会在预计在12个月内收到款项时才会确认应收账款。Adler有与长达三年前的资产销售相关的应收账款,这一事实被归因于长期房地产开发的性质。该公司表示已遵循相关会计准则,并且KPMG已审查了其账目。
连接交易
来源:阿德勒的上半年报告,公开文件
其中10亿欧元中有2.09亿欧元是阿德勒仍然从2019年在杜塞尔多夫开发项目中出售股份所欠的款项。欠阿德勒钱的买家是某家总部位于柏林的公司,该公司由Caner的姐夫拥有。阿德勒在8月披露,将取消该交易,并将开发项目重新纳入自己的资产负债表。
“在资产负债表上登记数年前的应收款项是非常激进的,而且我知道的任何其他房地产公司都不会这样做,”CreditSights分析师Shnaps说。“它这样做的事实让你想要翻开更多石头,也引发了一个问题,它在哪些其他方面表现得激进?”