房地产经纪人想要解决住房歧视问题，但又想保留他们的佣金 - 彭博社

插图：迈克尔·肯尼迪为彭博商业周刊绘制尴尬的Zoom通话现在已经成为办公室生活的常态，但即使按照这种低标准，2020年11月的这次通话也令人痛苦。一个戴着灰色西装上的金色徽章的中年白人男子盯着摄像头：查理·奥普勒，美国全国房地产经纪人协会主席，以及新泽西北部和中部拥有15个办公室的Prominent Properties Sotheby’s International Realty的首席执行官。奥普勒正在参加一个多元化与包容性峰会，这是一个以自责为标志的场合，而且不是一个小小的自责。美国最大的行业团体NAR为数十年来排斥非白人拥有房屋的种族主义政策发表了正式道歉。

房地产经纪人帮助创建了今天深度分隔的社区。在上世纪30年代，他们提供了原始的社区情报，使用了极具种族主义言辞，描述“黑人荒废”区和“不受欢迎的种族元素的渗透”，这帮助制定了臭名昭著的红线地图，拒绝向有色人种提供联邦支持的贷款。他们提出了在产权契约中加载限制性契约的想法，将黑人排除在最理想的社区之外。NAR的前身组织反对了1968年的《公平住房法》，该法禁止在房屋销售中歧视。如果这一切听起来都像是古老的历史，那么在2020年，多次有成员在社交媒体上发表种族主义言论的事件导致该团体采纳了禁止仇恨言论的正式准则。

布莱恩·格林（Bryan Greene），全国房地产经纪人协会政策倡导副总裁。摄影师：彭博商业周刊的肖恩·冠军“许多人可能没有意识到这种系统性的住房歧视有多么深远，特别是对非裔美国人而言，” Oppler 在电话中说道，然后问道，“布莱恩，你能谈谈这个问题吗？” 摄像机转向该组织的第一位公平住房政策主任布莱恩·格林，他曾在美国住房和城市发展部工作了29年。

作为负责执行《公平住房法》的高级联邦官员之一，格林曾经在华盛顿的HUD办公室加班写演讲，纪念该法案通过32周年，然后步行到附近的一家酒店打车。司机看到他是黑人后拒绝了他；格林在联邦法院起诉并赢得了和解。现在，他不得不向观众解释一个世纪以来的民权斗争，其中大多数人看起来很像 Oppler（78% 的 NAR 成员是白人）。在做了一个高层次的总结之后——他提到黑人曾经被排除在 NAR 的会员之外——格林得出结论说“这是一个艰难的历史”，但“我们已经翻过了这个弯。”

贸易团体经常随着政治潮流而变化，但 NAR 的道歉和意识宣传活动堪比奥运跳水运动员的后空翻。该组织曾经大力支持唐纳德·特朗普的政府，将他邀请到其2019年立法峰会上，这位曾经的房地产开发商在那里因为对政府官僚的厌恶而受到欢呼，并表示这次聚会感觉像“家一样”。该组织道歉后的内部冲突——在乔·拜登在总统选举中击败特朗普两周后——勾勒出了美国社会的分歧。一些 NAR 成员呼吁进行更大胆的系统性改变，包括减少少数族裔购房者和卖家的佣金，而其他人则对他们所看到的“取消文化”的赋权感到愤怒。

开放的争吵发生在美国房地产经纪人协会（NAR）的尴尬时刻，该协会拥有160万会员，占美国房地产经纪人的绝大部分。 （该协会已经将“房地产经纪人”一词注册商标，仅用于指代其会员，谢谢。）保护经纪人通常从美国房屋销售中获得的4%至6%佣金对其使命至关重要。在这个销售额飙升的大流行年份，美国的佣金预计将首次超过1000亿美元。然而，佣金正面临前所未有的威胁。

消费者在伊利诺伊州和密苏里州提起了反垄断诉讼，挑战NAR。另外，美国司法部的反垄断司正在进行自己的调查。问题的核心是房地产经纪人对多重上市服务（MLS）的控制，在截至6月的一年中，美国89%的卖家在该平台上列出了他们的房屋。这是一个重要的数据来源，为Zillow Group Inc.和Redfin Corp.等新型数字服务的地图提供数据。在将房屋列入MLS之前，卖家必须同意参与“合作佣金”制度，其中两名经纪人，一名代表卖家，一名代表买家，分担销售收益中的佣金。根据出版商和顾问RealTrends的数据，美国的佣金去年平均约为5%。在包括爱尔兰、荷兰、挪威、新加坡、瑞典和英国在内的一些国家，佣金低于2%。

特朗普输掉选举的同一个月，司法部与房地产经纪人达成协议，该协议原本将保持合作系统的运作，同时要求更大程度的透明度以了解成本情况。然而，拜登政府在7月份撕毁了这项协议，并要求NAR出示协会如何执行向买方经纪人提供强制性报酬的文件。（该协会于9月在联邦法院起诉，试图阻止他们所称的早前协议的“前所未有的违约”。拜登的一项行政命令还指示联邦贸易委员会调查房地产经纪或房地产挂牌中的“不公平捆绑做法或排斥性做法。”

1964年，活动人士在西雅图房地产经纪办公室抗议。来源：西雅图市档案馆房地产经纪的佣金不仅因其潜在的反竞争性而受到审查，还因其延续了不平等的体系而受到关注。根据新墨西哥大学社会学家、2021年著作《种族经纪人：21世纪城市美国的住房市场和种族隔离》的作者伊丽莎白·科弗-格伦的说法，历史上的黑人社区得到的关注远远少于那些通常要求更高价格的社区。她在休斯顿地区跟踪了七名房地产经纪人一年，发现种族隔离是如此普遍，以至于看起来“正常，甚至是自然的”。这在一定程度上是因为佣金。“白人经纪人认为白人个体富有或将为他们带来最大利润，因为他们认为这些个体可以支付更多购买房屋，或者拥有房屋的售价更高，”科弗-格伦写道。“白人经纪人还认为白人个体需要的工作量最少，工作相关问题的几率最小。因此，这些经纪人为白人消费者提供了更多和更好的服务。”

拜登支持在本十年结束时增加300万名新的黑人房主的目标—这一努力也得到了全国房地产经纪人协会的支持。人们不禁要问：如果他们的最终客户是卖家，这将如何实现？

Matt Difanis领导了禁止房地产经纪人仇恨言论的委员会。摄影师：劳伦斯·阿吉为彭博商业周刊拍摄格林经常与他昔日的HUD同事一起出席会议，支持首付援助、增加住房供应和改善少数族裔购房者获取信贷的途径。然而，对于房地产经纪人来说，真正引起争议的人物，吸引了大部分文化战争的批评，是来自伊利诺伊州香槟农村的Re/Max LLC经纪人Matt Difanis，他领导了制定禁止仇恨言论的委员会。该禁令包括基于种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况、国籍、性取向或性别认同的侮辱性言论。

如果房地产经纪人在工作中或甚至在个人社交媒体上使用这样的言论，他们可以被NAR开除会籍—Difanis去年尽职尽责地在一段YouTube视频中解释了新政策。站在一个舒适的郊区住宅中，书架后面柔和的灯光照亮着，Difanis展示了他看到的经纪人在Facebook上发布的仇恨言论的样本。他还描述了一位经纪人发布的一段视频，其中一名经纪人挥舞着一支突击步枪—然后朗读了发言者的种族主义言论，直到N字。

尽管新政策受到许多在他的YouTube帖子上发表评论的人的赞扬，迪法尼斯也收到了房地产经纪人的反馈，他们告诉他新规则让该团体看起来有罪并且防御性强。其他房地产经纪人表示，在该团体面临多起反垄断诉讼时，激起成员之间的不满是愚蠢的。还有一些人表示，他们将不再支持该团体的游说机构。有些人特别愤怒的是该准则适用于他们的个人账户，而不仅仅是业务账户。“我喜欢引起争议，我喜欢行使我作为美国人的言论自由权利，”康涅狄格州格林尼治的房地产经纪人克里斯托弗·方丹说，他在博客中抨击拜登、性别认同以及贸易团体所做的所谓再教育。

“坐在我这个位置上的人负责制定了一项关于住房歧视和经济破坏的强制性规定”

迪法尼斯并不是你在这个角色中所期望的人；他的父亲是共和党法官，母亲是密西西比州南方浸信会牧师的女儿。但他带来了皈依者的激情，描述了他是如何被部分地深入研究1930年代联邦房主贷款公司制作的红线地图而开启眼界的。里士满大学数字学术实验室已经将这些地图在线提供，它们仍然具有震撼力。“随着人口变得越来越黑人，受欢迎程度的趋势持续下降，”这是对芝加哥南区一个社区的总结。这些看法是由联邦贷款官员与房地产经纪人的访谈所形成的。

Difanis说，他感到恶心的是得知“坐在我坐过的地方的人负责制定了对黑人社区实施住房歧视和经济破坏的命令。”直到1974年，房地产经纪人通过其道德准则中的一项条款鼓励和支持种族隔离，禁止经纪人将“有害”影响引入任何社区。换句话说，一个时代前的职业道德——当今天的黑人购房者的父母可能正在购买房屋和财富以传给他们的孩子时——规定房地产经纪人不要向他们展示位于所有人都认为是“更好的地区”的房屋。

Nykea Pippion McGriff，NAR芝加哥分会首位女性黑人主席。摄影师：劳伦斯·阿吉为彭博商业周刊拍摄Difanis归功于他与黑人房地产经纪人建立的友谊，其中一位，Nykea Pippion McGriff，去年成为了NAR芝加哥分会首位女性黑人主席。Difanis说他倾听黑人广播节目主持人的节目，自去年六月以来，只有一个星期日没有去他家乡的一座黑人教堂。在7月份芝加哥南区的一个社区清理活动之后，他与Pippion McGriff和另一位黑人经纪人Turqueya Wilson在Nando’s用餐，这是一家距离民权领袖杰西·杰克逊的“彩虹推动联盟”总部仅几步之遥的南非快餐店。

Pippion McGriff描述了她在芝加哥西北部繁荣的欧文公园举办的一场为一栋价值60万美元的房产举办的展示活动，一位白人经纪人问道：“你是怎么得到这个房源的？”威尔逊提到了她尝试从一个大品牌购买特许经营权时的挫败感，结果公司却让她选择一位白人男性作为管理合伙人，这与第一位黑人房地产经纪人的历史相呼应，本·斯莱顿，他在1964年加入协会之前必须由一位白人赞助。“你需要一个白人租男孩，“迪法尼斯笑着说。

他们只有一次都退缩了，甚至比社交距离规定的更远。那是当房地产经纪人的佣金及其可能扭曲市场的影响被提及时。迪法尼斯说，没有任何经纪人的报酬是固定的，然后他说他们都认真对待反垄断法，并且绝不勾结。

图奎娅·威尔逊表示，一家房地产公司建议她与一位白人合作获得特许经营权。摄影师：劳伦斯·阿吉为彭博商业周刊拍摄五十年前，马蒂森，一个位于芝加哥以南的拥有1.9万人口的中产阶级郊区，几乎全是白人。到了1990年代中期，黑人和白人几乎各占一半。如果这听起来像一个令人向往的转变，那么这并不是该镇领导者们所认为的。

这些领导人，其中许多是黑人，痛苦地意识到研究表明，在主要是黑人社区，房价的上涨速度不如其他地区快。因此，他们委托了一场广告活动来留住和吸引白人居民，当地的 NAACP分部称之为不敏感。一些居民认为这些广告让城市看起来很绝望。还有一些人讨厌承认白人大规模外迁的想法。

一群假买家密谋浪费他的时间。“他们认为如果让我忙碌，就能保持社区的稳定”

戴尔·泰勒那时是一名年轻的房地产经纪人，住在马蒂森。如今，62岁的他一直乐观向上，是那种在短信中完全舒适使用笑脸表情符号的中年人。他的祖父母在20世纪20年代从乔治亚州搬来，他的父母在1962年在另一个芝加哥郊区哈维建造了一座房子。一个叔叔也建了一座，但在完工前被纵火焚烧；他用保险金完成了它。

1985年泰勒购买自己的第一套房子的同一个月，一条街上的五个白人家庭搬走了。“我看到了那场白人大规模外迁的过程，”泰勒说。作为一名房地产经纪人，他也看到了这个行业是如何促成这一现象的。据泰勒说，一位开发商在马蒂森和附近的弗兰克福镇建造了相同的房屋。这位开发商指示经纪人不要向黑人家庭展示弗兰克福镇的房屋。

种族主义有时是残酷显而易见的。在伊利诺伊州新莱诺克斯，泰勒的一个黑人客户被一个白人邻居问及是否考虑搬到那里，然后那位邻居掏出一把枪说：“你最好改变想法。”其他时候则更为微妙：在霍姆伍德镇和芝加哥的贝弗利地区，一群假买家串通起来浪费他的时间。“他们认为如果让我忙碌，就能保持社区的稳定，”泰勒说。

白人家庭继续离开马蒂森，到2019年，该地区已经有81%的黑人。一个长期以来一直是郊区目的地的购物中心关闭了，最后一部分被拆除，留下了大片的黑色柏油路，伊利诺伊州的草原从中伸出。其他购物中心在经济大衰退期间变空了，再也没有恢复租户。“这就是种族隔离所造成的后果，”泰勒说着，手势指向一排被遗弃的店铺。

他将近20年前离开了马蒂森，搬到了弗兰克福特。他说，今年马蒂森的房屋平均售价为23.2万美元，仅为弗兰克福特82%白人的45.9万美元的一半多。马蒂森最高售价为47万美元；而在弗兰克福特，有五栋房屋售价超过100万美元，其中一栋售价210万美元。

戴尔·泰勒在芝加哥南部郊区销售房屋已经有三十年，他看到不公平塑造了城市。摄影师：劳伦斯·阿吉为彭博商业周刊拍摄种族财富差距一直很顽固。2019年，典型的黑人家庭的净资产仅为典型白人家庭的十分之一多一点，部分原因是因为他们的房屋价值。 房屋所有权的鸿沟也依然存在：大约74%的白人家庭拥有自己的房屋；而在黑人家庭中，这一比例为44%。

拜登政府的社会支出计划—在11月份获得美国众议院通过，但在参议院陷入僵局—包括100亿美元的首付援助，为首次购房的第一代人提供2万美元或更多的资助。拜登还成立了一个任务组，由住房和城市发展部长玛西娅·富奇领导，以解决房屋评估中的偏见问题。全国房地产经纪人协会表示支持这两项努力。该组织正式同意政府的观点，即系统性种族主义剥夺了黑人家庭或许是传承财富最重要的机会。

像布鲁金斯学会高级研究员珍妮·舒茨这样的专家认为，仅仅承认这一点是不够的。她研究住房问题。“也许[房地产经纪人]普遍认为有必要在选定官员中建立良好关系，”她说。“我对房地产经纪人更大的担忧是，他们是一个保护自己在行业中地位的卡特尔。”

同样，纽约大学的社会学教授雅各布·费伯表示，美国各大机构一直在“表演式觉醒”，某种程度上承认过去的错误，但没有采取任何实质性措施来解决问题。他说，对于像NAR这样历史问题严重的组织来说，公开承认过去是有用的，但是“他们的解决方案仍然不够”。他举了一个例子，比如有人在1980年偷了微软的股票证书，现在发布新闻稿说，“对不起，我从你那里拿走了这个。我将接受培训，以鼓励自己不再从你那里拿走任何东西。”

道歉之后的下一步，当然是赎罪。除了支持首付援助和评估计划之外，NAR和现任政策倡导副总裁格林去年创建了一个名为ACT的新多元化培训课程，旨在解决房地产经纪人可能存在的偏见。香槟的迪法尼斯表示，他过去五次招聘中有四位是黑人女性。

伊利诺伊州的另一个城市埃文斯顿在三月成为美国第一个向黑人家庭提供赔偿的城市，专门为了弥补过去的住房错误，承诺从大麻税和捐款中筹集40万美元。华盛顿州塔科马的房地产经纪人玛格丽特·马丁认为这种做法过于保守，考虑到造成的伤害。她说，为了产生影响，赔偿应该涉及政府、房地产机构和协会以及贷款人，而经纪人也许应该贡献部分佣金。“作为一个行业，我们必须承认我们欠这笔钱，现在我们必须归还它，”她说。马丁回忆起与NAR的多元化顾问之一的对话，对方问她为什么更多的经纪人不在黑人社区工作。“因为他们会赚更少的钱，”她回答道。

格林表示，NAR尚未考虑进行赔偿或改变佣金结构。（该组织声称，后者为买家提供了实质性的好处，买家无需现金支付自己的经纪人，即使他们的佣金份额最终被包含在销售价格中。）“这是一个复杂的问题，不仅仅涉及房地产专业人士，”格林说。“美国生活的几乎每个方面在某种程度上都导致了我们今天所面临的不平等。我们承认，NAR在过去一个世纪中在歧视和隔离方面发挥了作用。”

泰勒，来自马泰森的房地产经纪人，讲述了一个同行经纪人的故事，后者在芝加哥郊区经营一个房地产经纪公司。该公司搬到印第安纳州的州界对面，因为，朋友告诉他，“他们不想与伊利诺伊州的少数族裔买家打交道。”这位朋友对此感到痛心。“‘这不对，’”泰勒记得他说。“我说，‘嘿，这是房地产。’” —与安娜·蔡阅读下一篇文章： 麦当劳如何惹怒了黑人特许经营者