1900人就能让房价翻10倍_风闻

　　作者 | 南风窗记者 赵佳佳

　　杭州的父母，很少有人不知道耀江文鼎苑，那个网传为“杭州最牛学区房”的小区。它位于杭州市西湖区北面，从小区西门往外走100米，就到了浙江大学紫金港校区。2008年，杭州最著名的学军小学在这里建起分校，与文鼎苑配套。

　　十年后，人们惊讶地发现，这所原本默默无闻的学军分校，在各项指标上超越已经建校百年的本部校区，跻身杭州小学第一梯队。开盘时，文鼎苑房价1万元左右，在杭州平均线上徘徊，如今，当杭州综合房价尚未突破3万元时，这里的二手房已经达到10万元每平方米。教育和房价上的双重超越，让文鼎苑成为其他家长和投资者眼中的“神盘”。

　　杭州耀江文鼎苑

　　文鼎苑的业主把自己比作为儿三迁的“孟母”，自发组建“孟母鸡血群”，为小区内的孩子举办奥数比赛、英语打卡、夜间跑步等活动。外界因此看见了这群站在学区房背后，攒聚在一起，为孩子的教育绞尽脑汁的父母。

　　其他家长和投资者们讥讽说，文鼎苑孟母“鸡娃鸡出新境界”，说“鸡娃”是业主炒房新手段，只要让孩子成绩好，房价就会跟着噌噌往上涨。

　　不过，旁观者所看见的“最牛学区房”的财富神话，或许只是像毛玻璃一样的表象。楼市里万千拥趸者效仿“孟母鸡娃”，想要复制成功密码，而事实却证明，钥匙只有一把。

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　　最牛学区房

　　文鼎苑里的草坪和杭州高档住宅小区里的不一样。那些小区里，草皮青绿厚实，但文鼎苑的草坪上，草根枯白一片，歪倒在裸露的泥地里。

　　这儿孩子太多了。成群地在草坪上踢足球，长年累月，绿草活不出头。前段时间天晴，许天游在草坪旁边拍下一张照片，画面里是五个婴儿推车靠在一起，娃娃们在晒太阳。“就这几个，过两年全都是同学。”他说。

　　文鼎苑小区内

　　他的孩子6岁以前，在小区里放养，年龄相近的小朋友们，全聚在一起玩。直到孩子升入大班，许天游突然发现，之前的小孩几乎都不见了，一问才知道，全去了培训班。那时候，他并不完全明白大家报培训班的理由是什么，“他们报，我也要去报一下”。小区里面有个国际象棋班，象棋班旁边有个乐高班。一块儿报上，离家近，好接送。

　　杭州的各种线上社群有很多，教育交流群尤其壮大。为了获取教育资讯，一对父母加入的群聊数量可以达到200个。许天游说，在前几年杭州小升初还可以自主招生的时候，这是普遍状况。

　　当他也开始加群的时候，压力随之出现。他记得滨江区有个家长，从世界500强企业退出来培养两个孩子，小孩一个上三年级、一个上五年级，那位家长给两个小孩报同样的培训班，总共10门课。

　　他曾经加入一个杭州有名的QQ教育群，成员超过2000人。他发现那些爹妈聊天的时候，总说别人过于“鸡血”，结果扭头又给自己的孩子报上好多培训班。人们暗自较量，互相戒备，信息壁垒高耸。后来，他退出了。但他把文鼎苑的“孟母鸡血群”留了下来。他说他的孩子上大班的时候，有问题会去问群里高年级的学霸家长，他们会毫无保留地把自己了解到的信息传达给他。群内业主的孩子年龄跨度大，从幼儿园到大学，所有阶段的问题都能得到解答。

　　“孟母鸡血群”已经扩张到4个，成员将近1900名。父母们有什么教育方面的提议，会迅速得到回应。

　　2020年8月，他们组织起“文鼎苑首届思维挑战杯”，由群内办奥数机构的家长出题，让小区内3到6年级的孩子参加。后来，又有家长把小孩们组织起来，围着小区夜跑。

　　文鼎苑首届小学生思维挑战杯横幅

　　有的家长在群里坚持办英语角，每天发一个打卡小程序到群里，孩子们完成当天的英语阅读任务以后，就可以打卡。每次打卡满21天，家长会为小朋友们举办聚会作为奖励。中秋节那天，他们因此可以聚在一起做月饼。

　　2008年，杭州最有名的学军小学，在文鼎苑旁边建成了分校紫金港校区（学紫）。4年后，为了抑制以钱择校和以权择校的风气，杭州实施“零择校”方案，开始分区入学。学紫只对应3个楼盘，而文鼎苑是其中唯一的商品房。

　　当学区房出现，教育和房价之间就产生勾连，一些不寻常的改变开始发生。

　　小学成绩没有排名，当地家长会用几个指标去衡量学校实力：自主招生考入文澜中学的人数（文澜是杭州公认实力最强的民办初中），以及希望杯和挑战杯获奖人数。2017年，成立仅10年的学紫，在各种指标的对比下，全面超越了建校已逾百年的学军本部。

　　与此同时，文鼎苑的房价涨幅越来越大，一步步逼近学军本部所在学区的价格。

　　2007年文鼎苑历次开盘价格

　　一位先生10年前读大学时本来准备在文鼎苑买房，那时候107平方米的房子要260万元，他对文鼎苑价格走势没谱，要回了20万元定金。但文鼎苑涨势惊人，2020年，他还是买进了一套两居室。而此时，107平方米的房子售价已经接近1000万元。

2

　　被筛选出来的母亲

　　2020年12月19日，上午8点30分，许天游出现在文鼎苑西北角一家面包坊里。阳光丰沛的周六早晨，领着孩子的妈妈们陆续出现在这里，她们会把小孩送去上钢琴课，再回到这里喝一杯咖啡，还有的妈妈会带女儿出来晒晒太阳。

　　这里就像一个根据地。妈妈们走进门会和许天游打招呼，每个人都彼此认识，她们都是“孟母群”的一部分。跟她们聊上一会儿，你就会发现这个社群的不寻常之处。

　　那位送女儿去上钢琴课的妈妈孙云晓，是“孟母群”的创建者，也是一位发表过20多篇SCI论文的物理学教授。把女儿带出来晒太阳的妈妈，此前就在浙大工作。女儿上小学前在美国读幼儿园，对英语的熟悉超过汉语，会把“走近路”说成“走短路”，因为在英语里近路是“short cut”。

　　做产品经理的叶格是一个3岁男孩的母亲，她的丈夫是计算机博士，丈夫的父母在国企里面做领导，而她自己的妈妈魏萍是“文革”结束后第一批大学毕业生，出来工作当了化学老师。

　　2008年，叶格还在上大学，魏萍听说，那个叫文鼎苑的楼盘，毗邻新建的浙大紫金港校区，刚刚落成的学军分校虽然暂时名不见经传，但听说学军老校长汪培新会把自己的孩子送来念书。她给叶格交了首付，要她毕业后自己承担房贷，就这样把房子买在了这里。

　　孩子的作文

　　那时候，未来尚不可知，但魏萍深信，以教育为目的，永不出错。

　　在叶格读中学的时候，魏萍就执意把她送进宁波的镇海中学。魏萍知道，那所学校的教育模式很像衡水中学，高压，题海战术，没有自由之精神。

　　但最高压的环境，能输送出最合格的学生。

　　她当年的班上一共50名学生，其中6个考上港大，4个去了北大。考上港大的同学，后来有2个升学进麻省理工，2个到了哈佛。她的同学散落在纽约，在华尔街上的各大投行工作。

　　许天游会负责“孟母群”的入群审核，业主加入时要告知自己的信息以验证身份。他知道，1900位家长里，超过100个都来自阿里。这又是另外一群依靠知识改变命运的人。

　　与文鼎苑配套的不止一所小学，事实上，家长可以将孩子送去文鼎苑幼儿园，再送去学紫读小学，然后直接升入紫金港中学，高考或许又可以考进浙大。叶格说，至少在10年人生中，这些孩子会一起成长，邻居全是同学，父母之间也彼此熟识。

　　学军小学教育集团（紫金港校区）学区房

　　我问那些家长，怎样定义自己所处的阶层，他们给出的答案通常是，中产。

　　“985毕业，知名企业工作，有较好的职业上升路径，也有了一定的资产累积。就资产来说，大家都差不多，人均2套房子。”

　　北京航空航天大学经济学教授聂晨，曾从文化资本视角去分析学区房购买动机，他在文章中写：“个体家庭从依靠血缘维系的大家族聚居中搬离，寻求与经济资本相似的阶层居住，导致城市中区域房价的差异，和居住隔离的发生。”

　　因此叶格才觉得，文鼎苑的成分非常“纯粹”。

　　来到这里的人，有相似的学历背景、资产状况，以及趋于一致的价值观念。文鼎苑39栋楼房，每面墙壁后边，都是一个以孩子的教育为根本目的的中产家庭。

　　有位家长还作了一番总结：“很多小孩还很小的家长，可能对学区房的理解不太准确，以为只要是名校，就会让自己的孩子起飞，把小孩丢进去，家长就可以解放了，这样做的家庭，小孩成绩大概率是不会太好的。实际上，名校只是一个中心点，围绕在这个中心点上的学习氛围和分享精神才是影响到小孩更直接的东西。”

　　“孟母三迁，选的其实就是邻居啊。”

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　　10年，故事为何发生在这里

　　文鼎苑房价不断走高的时候，杭州城东江干区的家长们，开始接连不断上教育局的网站投诉。他们也想要引入优质教育资源，来拔高区域房价的天花板。

　　北上杭10年综合房价走势

　　“听听杭州千万人的呼声，把城东新城搞搞好吧，来一个杭州名校为城东新城正名，把我们江干的老脸捡回来吧！”

　　但容易被人忽视的事实是，与文鼎苑配套的学军分校，2008年刚开始招收第一届学生，那时候，这所小学非但不算名校，在本地论坛上还饱受质疑，被认为是一所“山寨学校”。

　　当年，文鼎苑所在的紫金港还是一片荒芜。那时候，有位业主带着闺女，在一座桥上指给她看那片工地，说那就是我们以后的家，“两只狗冲着我们叫两声，周围连灯光都没有”。

　　那么，10年过去，故事为何发生在这里？

　　2016年的G20峰会是这座城市历史的拐点，它对于杭州的意义，从2017年开始显现。

　　在这年，阿里巴巴第一次进入世界500强企业的行列，同时，杭州楼市在经历长达5年的低迷期以后，终于再次回暖，综合房价上涨超过1万元。

　　在文鼎苑周围，还有另外一些变化开始发生。叶格在纸上打着草稿，把它们画了出来。阿里总部，就在文鼎苑往西8公里，那是余杭区，杭州教育的一块洼地。码农家长们在这里生养后代，必须为孩子寻找教育资源。叶格说：“因此它隔壁的西湖区变成了码农最好的后花园。”而学军小学的紫金港校区，是距离最近的选项。

　　杭州第一梯队的小学分布图

　　叶格的丈夫虽然是计算机教授，却绝不会允许自己的孩子去敲代码。“他以后考不上博士，进不了大学当老师，我把他屁股打烂。”

　　真正成为码农的人们，大多来自小城市，通过自己的努力改写命运。种种迹象表明，码农集群会成为房产福音。

　　北京昌平的回龙观被称为“睡城”，因为房价低，吸引了第一批码农在此安居，他们的孩子入学后，学校成绩逐年攀升，房价也水涨船高。南京雨花区也有类似的故事，说程序员老爹去开家长会做分享，主题是“手机究竟是如何通话的”，然后解释了5G的原理。

　　因此坊间有戏言，说“小区不是学区房，码农二代来帮忙”。

　　以文鼎苑为中心，西北方向10公里内，分布着建设中的西湖大学，以及阿里云总部。政府想要将西湖大学打造成为“中国的麻省理工”。而超级算法的基础设施，也随着阿里云一起，布局在这里。西南部3公里处，则是菜鸟总部和腾讯云AI所在地。

　　叶格知道，互联网企业不断入驻，很重要的原因是，如今在杭州招人，太方便了。政府吸引人才会直接用钱砸出来。她丈夫是山东人，在国外取得计算机博士学位，政府引进时直接给了150万元购房补贴。

　　来到杭州那天晚上，我遇到的出租车司机是个河南人，49岁，已经来杭州开出租车13年。2007年，杭州的房价和北京、上海处在同一水平。2011年后的五年，北京、上海仍然高歌猛进，杭州却止步不前。他说杭州的路和桥在那几年间越修越多，交通的拥堵却从未缓解。

　　他知道，如今的杭州人，不会有人去开出租车，当年那些从小城市走出来的年轻人来到杭州，在互联网的浪头上实现了阶层跨越。90年代，也曾是属于他的年代，那时候，有人看他机敏，想带他一起下海经商，被他拒绝了。理由是，他如果走得太远，家里成绩同样优异的弟弟就只能留乡种地。

　　而这一天晚上他告诉我，说自己因此错失了人生中唯一的机会。

4

　　制胜法门及紧箍咒

　　许天游已经给孩子做好了学习规划。到小学毕业之前，英语成绩必须达到足以应对高考的程度，150分满分，目标是要考到130分以上。另外还要背完500首古诗词，现在已经背完了300多首，还要不断复习。

　　“孟母群”里，还有从阿里巴巴辞职后全职带娃的家长，会把每周工作日的日程做成表格，精确到分钟。起床，5分钟，出门准备，5分钟，放学回家，20分钟。期中考试结束又做一张表格，每一门功课错在哪里，错了几题，分析原因，分析重点，分析如何避免。

　　网传新生入学考试成绩

　　绕着文鼎苑漫步，会发现街边的店铺，除了餐馆，就是培训班。

　　许天游探访过文鼎苑方圆一公里之内几乎所有培训机构，他会整理出详细的攻略分享给有需要的业主。“孟母群”里不止他一个人在干这样的事情，大家会通过师资、规模、优势几个指标来对培训机构作出评估。

　　据说在文鼎苑，所有经营不善的店铺都会转让成培训机构，社区里就算是团购买菜的群，最终都会变成“鸡娃群”。“鸡娃”，意指给孩子“打鸡血”，父母为了孩子能取得优秀的成绩，不停地给他们安排学习和活动。

　　在这里，信息是完全透明的，家长们把各自的资源聚合起来，变成共同制胜的不二法门。

　　孙云晓记得，学紫上一届有个班级的家长中就曾出现过一位“领袖人物”，那位妈妈本身就是小学老师，她深知小升初自主招生的诀窍在于，“占坑班”。

　　那时候，浙江省教育厅尚未发布“公民同招”新政策，民办中学会给出40%的自主招生升学名额。

　　民办学校会和一些培训机构合作办班，最终获取自主招生名额的孩子，大多是从这些班里选拔而来。但按照这种途径进名校，需要先参加考试，考试合格才可以进入培训班。这种方式被称作“占坑班”。

　　大多数家长的困扰在于无法及时获取信息，而这位妈妈直接带着全班中上水平的孩子去参加考试，最后让40多人的班级中30多个孩子都考进了理想的学校。这个班级被妈妈们叫作“宇宙最强班”。

　　2020年，杭州市开始实行公民同招、锁区摇号政策，这意味着，原本通过自主招生渠道尽数流向民办中学的孩子们，如今失去主动选择权，只能进入学区对应的公立初中，或者凭运气在民办初中摇号入学。

　　在过去，杭州最好的民办中学是文澜，而公立中学的天花板是杭州十三中。

　　在所有的排行榜中，文鼎苑对应的紫金港中学都不占上风，但今年新政实施后，许多文鼎苑的孩子选择直接升入紫金港中学。

　　前不久，在西湖区举行的2020年新生摸底考试成绩流出，紫金港中学综合成绩排名第6，远远越过西湖区平均线。

　　学军本部和学紫数据对比综合

　　但在这一切的光辉叙事中，孩子的声音始终是缺失的。唯一可以窥见他们内心的凭证，出现在“孟母群”一位业主办的语文培训机构的展览墙上，那是他们的作文。

　　老师布置的题目叫“紧箍咒”，他说他不是要孩子们只停留于写出自己的困境，他告诉他们，要写出自己的痛苦，“紧箍咒给孙悟空带来的痛比约束感更重要”。

　　完成作文的是一群刚刚经历过小升初的孩子，他们是这样叙述的：

　　“如今不过初一，沉重的学业已压在我身上，我再抬不起头去仰望星空。”

　　“孩子不是他们的附庸品。孩子是一个独立的个体，是一个鲜活的生命，他们有自己的思想，自己的兴趣爱好，但因为紧箍咒，他们不得不压制自我，迷失了自我。”

　　“大概，只有最后完成了父母的梦想，紧箍消失的那一刻才会释然，但此刻，他也已完全忘却了当初那个自己的梦想了，只会按父母的规划，完成自己的人生。” 

　　（文中受访者均为化名）