2020物业IPO浪潮高涨，拍打出的是"风口"还是"泡沫"？_风闻
港股研究社-旨在帮助中国投资者理解世界，专注报道港股。2021-01-04 17:17
过去的2020年由于疫情原因可谓是多事之秋，资本市场同样并不太平。由于瑞幸咖啡财务造假带来的中概股危机，美股市场监管压力加大。反之，港股IPO市场今年的表现可圈可点，不仅迎来了一波中概股的回归潮，内部一些板块也开始爆发出新的活力。
其中物企对于赴港上市似乎十分热衷，今年预计有16家物业公司上市，超过去年的12家，其中不乏龙头房企恒大、融创、华润分拆物业上市。截至2020年12月21日，物业管理板块IPO总额542亿港元，再融资总额148亿港元，总融资规模达到690亿港元。
高成长、高确定性、高估值，物业股迎来普涨
从今年前期物业股的业绩表现以及股价变动来看，这个行业确实处于"黄金赛道"。截至11月的33家物业上市公司总市值超4000亿元，平均PE（TTM）达40倍。头部物业公司的估值则普遍保持在50倍至100倍之间，典型如碧桂园服务，目前市盈率超50倍，总市值超千亿港元。
从业绩表现来看，2017年至2019年碧桂园物业净利润增长3.15倍、保利物业净利润增长1.24倍，最近上市的融创物业净利润更是增长5.29倍。以2020年上半年营收同比增速来看，碧桂园服务营收同比大增78%、融创服务53%、新城悦服务43%，这样的增幅在港股市场诸多板块中确实排名靠前。
这充分说明了物企行业的潜力开始获得资本市场的认可，在未来五年，在住宅物业方面，每年商品房竣工带来的增量规模大约为175亿元，现有老旧小区改造的存量规模为1000亿元;每年非住宅地产竣工会带来90亿元的增量规模，因此，市场预计2030年物业行业规模将达到20000亿，未来物业行业也将保持CAGR 15%左右的增长。
物企之所以有着被高期待的行业规模以及受到资本市场的追捧，主要源于其轻资产的运营模式。事实上，有着高ROIC，无折旧无库存，经营性现金流远大于净利润，账上都有巨额现金，无有息负债的行业能够收到资本市场的追捧并不令人意外。
所以物企背后不免有着一些大佬站台，比如华润万象生活背后的新加坡政府投资公司（GIC）、高瓴资本、中国平安；融创服务身后的腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本；再比如卓越商企服务引入的腾讯、京东、雪湖资本、3W Fund等。不仅为物企的成长提供资金，也从另一个角度提振了市场信心。
再加上，现阶段港股上市的物企中一部分都来源于房产分拆，比如碧桂园服务、融创服务、恒大物业等，而在这些分拆上市的物企，在新房密集交房和行业加速并购影响下，物业行业物管面积和行业集中度进一步提升，内生增长动力强劲，业绩保持了高增长，也为行业后续流量变现、拓展增值服务市场等提供更多想象空间。
所以虽然上半年物业股的高估值和良好的业绩表现出色，但却是存在合理因素。受行业利好，下半年物业板块迎来IPO井喷，然而却成为了估值回调的导火索。
下半年物业股IPO井喷，市场环境急转直下
然而当时间过度到下半年，港股市场物业股市场环境 急转直下。
8月份起，港股物业股开始集体回调，跌幅在2%-20%之间。当时Wind数据显示，22家港股物业股在近20日涨跌幅中，仅有碧桂园服务、永升生活服务微涨，其余20家普跌；近5日涨跌幅中，仅有银城生活服务、中奥到家、滨江服务微涨，其余19家普跌。
9月之后情况也未有改善，物业股整体跌幅达20%-30%；10月成功上市的4家公司，3家破发。世茂服务开盘报价每股15.8港元，较发行价下跌约4.82%。合景悠活与之同日上市、当即破发，第一服务更是刷新物企上市首日跌幅之最。上市当日，第一服务最终收盘价较发行价每股2.4港元大跌26.7%。
物业股IPO频频暴雷背后，归根结底，这个行业一直存在一些隐患，越来越多新股IPO，谋求高估值发行放大了这些问题。
其一是三道红线之后，竣工节奏大幅放缓，物业股的估值再次被打压。虽然统计局公布的数据显示，商品房的竣工面积累计增速从9月份的-11.6%收窄到了-9.2%，但仍然会影响到物业公司的业绩增速。
其二，房企销售面积增速开始停滞。2015-2019年，国内商品房的销售额从8.7万亿增至15.97万亿，这直接带动物业公司的业绩高速增长。但到了2018年、2019年及今年前10个月，国内商品房销售面积增速分别为1.3%、-0.1%、0%，增速大幅放缓，导致物业公司的高增长难以持续。
其三，目前分拆上市的物企高度依赖母公司，盈利模式还存在很大的问题。以行业龙头为例，今年上半年，碧桂园服务除了"三供一业"外，来自关联公司的在管面积和营收贡献都超过了7成。小型物企也一样，例如奥园健康来自关联方的收入在物管服务收入中占比约为90.2%。
这样看来，此前市场对于物业板块上市的热情已经开始逐渐回归冷静，稀缺性消失、行业基本面基础也在弱化，未来在寻找到可靠的盈利模式前，预计这一板块破发还是会持续下去。
估值回调，物业股能否讲出"新故事"？
现在的物业板块除了上市不息，破发不止的情况愈发恶劣之外，市场还需意识到随着行业头部效应将愈加明显，物业板块未来估值分化将加速。
另一方面，市场上不仅充斥着保利、碧桂园、恒大等行业话语权较高的行业头部公司，但仍有很大一部分诸如合景悠活、第一服务等小型物企。
目前，已经在港交所上市的30余家物业企业中，市值形成断档，仅碧桂园服务、恒大物业市值在千亿港元左右，其他物业企业市值大都低于400亿港元。随着双方之间品牌溢价所带来的差距日益明显、物业公司上市数量的不断增多，未来物业公司之间的市值差距的进一步拉大，不无可能。
想要避开物业股乘风吹起泡沫，首先，在市场回归理性的修正阶段中，房地产将逐渐向存量倾斜，在这一过程中，物业服务企业的功能、性质也会随着发生重大改变，需要改变现有的营收结构，寻找新的利益增长点，提升抗风险能力。
另外，11月，发改委会同财政部等13部门印发的《近期扩内需促消费的工作方案》中，提出推动物业服务线上线下融合发展。这是国家层面首次把物业管理纳入扩内需的核心领域，也是政策层面首次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。此外，12月，住房和城乡建设部等六部门发布意见，推动物业服务企业发展居家社区养老服务。
在此背景下，物企可以利用政策利好提升独立第三方拓展能力已经得到体现，同时规避行业存在关联方利益倾斜问题，谋求更好的市场表现。
总而言之，明年势必仍有部分物业股选择上市，但出于三道红线及本身降负债的考虑，想要延长物业公司上市窗口期，核心还是要看已上市物业公司的表现，兑现复合高增长能力得以强化，否则市场对物业股转冷的情绪或仍将持续。
文章来源：港股研究社。