2021年，欧宗荣家族的杠杆游戏还能怎么玩？_风闻

进入了2021年，大家关注的热点好像和往年有点不一样，房地产的暴利时代好像真的结束了？

让我们来看看闽系房企大佬欧宗荣家族，到底咋样。

2020年11月份，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为150.39亿元，合约销售建筑面积约为92.48万平方米，合约平均售价约为每平方米16300元。

2020年前11个月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为1248.12亿元，合约销售建筑面积约为791.72万平方米及合约平均售价约为每平方米15800元。

前3季度，正荣地产累计实现合约销售961.56亿元，完成全年目标超68%。

总结一下，其归母净利润8.76亿元，去年同期为9.33亿元，同比增速为-6.17%。

简单说，增收不增利这个问题，这两年正困扰着正荣。

而回溯历史，2019年，正荣地产归母净利润同比增速超过18%，2019年同期，归母净利润同比增速11%，都比如今要好很多。

更好玩的是，虽然当时其实也不算低，但相比2018年归母净利润同比增速超过50%，斩到脚了，更别提2015、2016年684.75%、182.58%的增速。

这些数据，是不是给人魔幻感。

上市之后，正荣一直很魔幻？

原因很简单，正荣地产2018年在港上市。

上市前后，很多企业不仅仅是房地产行业，数据都很有意思。

2019年，正荣地产进行了多次发债融资。

1、1月16日，正荣地产公告拟额外发行1.5亿美元2020年到期的优先票据，年息10.5%，此次票据与2018年6月28日发行的2.5亿美元优先票据合并及构成单一系列。

2、2月12日，正荣地产发布公告称，拟发行2.3亿美元优先票据，年息9.80%；3月3日，正荣地产与渣打银行等就发行2亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据订立购买协议；3月27日，正荣地产公告称拟发行4.2亿美元2023年到期年息8.65%的优先票据。

3、8月13日晚间，正荣地产公告，称将额外发行1.1亿美元的优先票据，将与2019年3月8日发行的2亿美元2022年到期的优先票据合并及构成单一类别，年息为9.15%。

4、9月24日，正荣地产发布公告，发行3亿美元2022年到期的优先票据，年息8.7%。

5、2019年上半年，正荣地产经营活动产生的现金流量净额为-77.23亿元，2016-2018全年则分别为-16.6亿元、-42.39亿元和-26.64亿元。

疫情下飞不起的黑天鹅

2020年，为应对疫情冲击，全球央妈开闸放水，房企“因祸得福”，融资环境大为改善，融资利率整体出现下行。

数据显示，上半年房企境内融资成本整体在5%以下，境外美元债平均成本约为6%。不过，也有例外，比如正荣地产。

据了解，正荣公布的年内第一期公司债券（规模不超10亿元）的品种二票面利率（品种一未发行）为5.75%。2020年5、6月份，正荣分别发行的两笔美元优先票据，年融资利率也基本都在8.3%左右。

2016年—2019年，正荣地产的净负债率分别为206%、183.2%、74%、75.2%，下降还是很明显的。克而瑞数据显示：2019年规模以上房企的净负债率为80%。

既是说，2019年正荣的净负债率虽略有回升，但仍在行业平均线之下。

不过有报道指出，正荣有存在粉饰净负债率的嫌疑。

2019年12月底，正荣以1196.2万元的代价，向所谓独立第三方出售其持有苏州正润房地产开发有限公司10%的股权，交易完成后持股比例降低至41%。

苏州正润也从正荣地产的控股子公司，变成了合营或联营企业，其也不再作为子公司纳入正荣地产的合并报表范围，而改用权益法入账。这也就意味着，苏州正润背负的近21亿负债被转移出了表外。

在高负债压力下，正荣的现金流也不容乐观。

财报显示，2016年至2019年，正荣的经营性净现金流分别为-16.6亿、-43.29亿、-26.64亿、-140.64亿。可见2019年正荣经营性现金流加速恶化；其投资性净现金流也已连续三年为负。

经营性现金流反映着一家房企的造血能力，当自身造血不足时，就只能依靠外部输血。过去三年，正荣的融资净现金流分为63.39亿、145.02亿、219.73亿，增幅明显。

由此亦可见，虽然净负债率在下降，但正荣对外部融资的依赖度却在加强。

凡事皆有利弊，新常态下，如何消化快周转、高增长带来的副作用，实现高质量的成长，给上市公司股东带来更好的回报，成为了在2021年欧宗荣和正荣地产面前的一道悬疑题。