潘石屹的骗子和傻子论 太狠但有道理_风闻

长租公寓模式爆雷后，围绕其炒作已经消停一阵子了。没曾想到很久没有露面和消息的潘石屹，半路杀出个程咬金，借助一个在线会议开始吐槽长租公寓爆雷模式。吐槽不奇怪，因为吐槽的人很多。而潘石屹吐槽之所以引起如此之大的风浪，不仅仅因为潘石屹公众人物的名人效应，主要是他吐槽长租公寓运营模式的话语“太狠了”，这个狠比常说的“一针见血”还厉害。引起较大反应的主要是这个原因。

潘石屹用如此“狠话”吐槽长租公寓经营模式，有点太不给经营者面子，太不顾及长租公寓资本的辛苦与感受。我曾经研究了包括爆雷的几家长租公寓企业的资本构成，背后有大资本家参股，有互联网巨头系信贷介入，这些掌门人和资本家，很多都应该与潘石屹有交集，甚至是朋友。在爆雷情况下，老潘不说安慰话就算了，竟然如此放出狠话吐槽，在业界也太不够意思了。

大家或许已经迫不及待了。到底老潘是怎么说的，你快说说吧。1月8日，SOHO中国租赁表彰会在线上举行，SOHO中国董事长潘石屹出席并回答媒体问题。大家知道，老潘房地产转型一个亮色是共享办公，但也不是十分成功。瘸子里挑将军，在共享办公平台里老潘经营还勉强可以。而且共享办公从美国发起后，至今都不太顺利。

大家都知道孙正义巨资投资WeWork吧。WeWork最早于2011年4月向纽约市的创业人士提供服务。截至2019年底，WeWork在140座城市拥有739个办公地点。分布在美国的纽约、波士顿、费城、华盛顿特区、迈阿密、芝加哥、奥斯汀、伯克利、旧金山、洛杉矶、波特兰和西雅图等城市，以及英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、以色列特拉维夫等。2016年7月，WeWork正式进入中国市场，首站是上海。截至2018年2月，WeWork在大中华区只进入了上海、北京、香港三座城市，开店数量是11家。2020年2月，WeWork提出到2024年实现超10亿美元的自由现金流的目标。

2018年年底，WeWork向美国证券交易委员会（SEC）秘密提交了IPO招股书。招股书显示，2019年前六个月，WeWork营收为15.4亿美元，净亏损超过9亿美元。而2018年前六个月营收为7.64亿美元，净亏损7.22亿美元。2019年10月1日，WeWork的母公司We Company已正式撤回美国上市申请，推迟原定于2019年内的上市计划。

孙正义从2018年7月开始投资Wework，累计投资上百亿美元，已经取得控制权。从而拖累软银集团巨额负债，被誉为孙正义的最大滑铁卢。

潘石屹通过视频连线在会上表示，五年前，我们研究长租公租模式，前后研究一两个月，我发现做长租公寓的有两类人：骗子和傻子。“骗子”是因为没有想做长远的发展，就是为了骗上一笔就完事；“傻子”就是账没算清楚，稀里糊涂。这个结论下的太猛太狠太突然。潘石屹凭什么如此“狠”？根据何在？

老潘说，因为租办公楼比公寓回报高，公寓回报1%，办公楼回报超过3%，但银行贷款利率4%。如果租金覆盖成本，说明没有把账算明白。长租公寓是庞氏骗局在房地产的变种。仅从借贷成本与房租回报对比分析，办公楼租赁与公寓租赁都是负效益。老潘这个账算的没有毛病。作为一个长期从事银行工作者认为，从借贷成本与租金回报对比，老潘的骗子与傻子论是有几分道理的。

数据显示，2030年中国租金收入将达4.6万亿元。实际上也仅仅是一个测算数据，即：画个大饼而已。租购并举政策很难解决中国住房难的根本性问题。而谋求在租房市场赚取大钱非常之难。因为在一二线城市的租房者基本都是买不起的主，支付能力非常有限，而且中国的租赁市场今后必须具备政府扶持的公益性质。资本在这个市场赚取暴利的结局就是爆雷，或被老潘称为骗子和傻子。

从根本上解决住有所居问题必须从城市定位上下功夫。明晰政治中心、文化中心、经济中心、科技中心、金融中心地位等已经刻不容缓了。这样的话，城市的多余功能就会被分流出去，人员随之流出，城市住房压力就会大大缓解。

同时，大力度发展推进在线办公，居家办公，远程办公，仿真视频办公会议等，不仅缓解城市交通压力，而且缓解住房需求压力。