负债率居高不下 2021年中国奥园怎能不焦虑？_风闻

2020年，对房地产行业而言是跌宕起伏的一年。新冠疫情、三道红线、房住不炒……

1月4日，中国奥园集团股份有限公司发布2020年12月的未经审核物业合同销售表现。

中国奥园集团股份有限公司董事会欣然宣布，2020年1至12月，集团的未经审核物业合同销售额累计约人民币1,330.1亿元，较2019年增长13%。合同销售面积约1,288.2万平方米，同比增长10%，平均售价约每平方米人民币10,325元。于十二月，奥园集团实现未经审核物业合同销售额约人民币192.5亿元，同比增长15%。

然而，令人担忧的是，截至2019年底，奥园长期股权投资账面金额53.06亿元，而奥园对外投资97.29亿元，其中对间接控股股东港股上市公司中国奥园担保22.25亿元，其它主要是对合、联营企业担保75亿元。

2019年，网上曾经发布了一份奥园做空报告，揭露其“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”三大罪名。

该报告质疑：奥园通过“明股实债”的方式，将数百亿借款通过信托和旗下基金公司，注入到子公司的少数股东权益中，并存在隐瞒和低报归属少数股东利润等行为；过去三年虚报合约销售和回款金额约20%；违规引入信托贷款，并利用旗下金融平台为母公司项目融资（自融）。

同时，还把相关资料，上报给了银保监会和人民银行。 即时，奥园股价应声下跌2.43%。

面对指控，奥园连夜发布公告澄清： 奥园在项目层面引入少数股东，能充分利用当地资源，且与股东风险共担；奥园绝大部分项目都并表，过去几年归母净利润占比在80%以上；由于项目从拿地到竣工交付约需2至3年，少数股东权益在损益表与资产负债表中的体现存在时间差。

负债率居高不下

近年来，奥园加快资本运作。2019年上半年，主营物业管理的奥园健康完成分拆上市。2020年10月下旬，奥园作为主要股东的中国文旅集团继上半年IPO遇挫后再次向港交所提交招股书。

更被关注的是今年上半年奥园收购目前已更名为奥园美谷的京汉股份。

2020年5月，京汉股份原控股股东京汉控股将其持有的上市公司2.29亿股无限售流通股转让给深圳奥园科星投资有限公司，股份转让价款合计为11.60亿元。

奥园科星由奥园集团间接全资持有。经过上述股权转让，奥园科星成为京汉股份的控股股东，郭梓文成为上市公司实际控制人。6月，协议转让股份完成过户登记手续。11月，京汉股份更名为奥园美谷，上市公司其时表示，未来将以绿色纤维新材料为基础，上下游联动，打造成健康美丽产业的上市平台。

有分析意见认为，奥园入主奥园美谷看中的包括后者的土地储备。

据奥园美谷2019年年报披露，其储备土地总计占地面积为63.6万平方米，剩余可开发建筑面积为98.62万平方米。

奥园集团公司债半年报显示，今年上半年，奥园集团实现营业收入272.68亿元，同比增长24.07%；归母净利润为29.04亿元，同比增长3.03%。截至上半年末，奥园集团总资产为2797.25亿元，总负债为2280.52亿元，资产负债率为81.53%。

从以往公开财报获悉，2018年以来，中国奥园的负债总额持续攀升，金额由1581.24亿元上升至2020年中期的2564.93亿元，三年来负债大增约1000亿元。值得注意的是，于2018年中报显示中国奥园的总负债已超越千亿元为1248.32亿元，彼时奥园的销售刚过四百亿为403亿元。