多举措并举“减负重”，富力地产月内兑付近200亿元债券本息_风闻
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2021-01-13 10:24
出品 / 节点财经
刚刚过去的2020年，房地产行业过得颇为艰辛，疫情“黑天鹅”的影响尚未完全散去，“三道红线"的突然袭来又给开发商融资上了一道"紧箍咒”。就在年末的最后一天，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度出台，让本就身处冰天雪地的地产业雪上加霜。
面对新形势下房地产市场节奏的变化，“减负”成为行业主基调。作为百强房企之一，富力地产亦把降负债作为重中之重，通过促销售、引入合作伙伴、配售新股，执行较为谨慎的拿地政策等一系列方式，取得了显著成效。
新年伊始，富力地产降低杠杆、优化负债的步伐再度加快，以实际行动给近来对公司债务及现金流忧心忡忡的市场人士喂下一颗颗定心丸。
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全力“减负”
月内完成近200亿元债券本息兑付
1月6日，富力地产公告披露，公司已准备好“16富力01”公司债券本金及利息共计64.32亿元并足额汇至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司，提前完成全额本息支付工作。
据悉，“16富力01”公司债券发行规模为60亿元，票息7.2%，期限为5年期，2021年1月11日到期。
此前1月4日，公司刚刚完成了对“18富力10”回售本金及全额利息共计约75.11亿元的兑付工作，再加上2020年12月4日富力地产支付的“18富力08”公司债39.99亿元回售本金及2.62亿元利息，也就是说，短短33天内，富力地产已累计拿出约182亿元资金用来偿还债务。
如此巨量的集中兑付，这在目前融资趋紧的大环境中，对任何一家企业来说都实属不易，而富力轻松自如的应对，从侧面映射出公司雄厚的资金实力和充分的准备。
回溯过往两年，富力地产降负债决心凸显，执行坚决。2018年，曾有过45天内集中兑付262亿元债券本息的经历，2019年，完成了256.8亿元到期公司债券本息的兑付及转售。作为一家长期信用评级AAA的企业，其偿债能力经受住了资本市场的考验。
得益于不断做“减法”，富力地产杠杆控制效果显著。
截至2020年三季度末，公司有息负债规模已下降至1789亿元，较2020年一季度减磅约242亿元，净负债率为166%，较2019年同期大幅下降64%，较2020年中期再下降10.66%。
2020年8月，富力地产中报业绩发布会上，董事长李思廉提到，在未来的一段时间，富力还是会再减轻负债，相信净负债率年底会再降10%左右。
目前看来，这一目标已提前完成。
“负重”减轻的同时，富力地产的经营性现金流情况也发生了质的变化。
截至2020年三季度末，公司经营性现金流净额由负转正至188.45亿元，相较于2019年同期的-227.98亿元及2019年末的-136.32亿元改善巨大，比之2020年中期增加超100亿元，账面现金储备近360亿元，流动资金充沛。
节点财经注意到，对于即将于2021年1月22日到期的“16富力03”公司债券本金及利息共计38.52亿元，富力地产已备好资金，届时将按规定完成债券全额本息兑付。
背后，正是富力地产大力促销售，抓回款，以及在资本市场持续耕耘的结果。
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促销售，抓回款
2020年权益销售超2019年
2020年，面临房地产业的重大挑战和考验，富力地产适时提出“行稳致远”的发展战略，努力稳定销售去化，增强资金安全管控，其近日披露的全年未经审核经营数据验证了这一战略的有效性。
1月4日晚间，据富力地产发布的公告显示，2020年全年，公司权益销售金额约1387.9亿元，销售面积约1153.09万平方米。
其中，2020年12月，富力地产权益合约销售总金额达到215.0亿元，销售面积约160.06万平方米。与上月相比，销售收入和销售面积分别环比大幅上升47%和31%，与去年同期相比，销售收入和销售面积分别同比上升20%和19%。
从数据来看，在2020年这一特殊年份，公司不仅稳住了业务基本盘，且实现了逆势突围，1387.9亿元权益销售金额相比2019年的1382亿元仍然有少量正向增长。
另据克而瑞地产研究发布的2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告显示，按照权益口径销售金额排名，富力地产位列榜单第24位，2020年全口径销售金额达1496.6亿元，同比2019年有略微增长。
事实上，为了盘活现金流，降低负债率，富力地产采取了多种创新营销模式。
2020年“开局难”，而1月和2月又是真正的“至暗时刻”，各大房企无一例外凄凄惨惨戚戚。
但从3月开始，富力地产率先发力线上营销，从“富力好房”在线卖房到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动……如下图所示，业绩强势复苏，拉动其上半年权益销售额510.6亿元，总营收335.91亿元，基本回到上年同期的水平。
进入下半年，富力越玩越“嗨”。
2020年9月16日，在天猫好房、苏宁易购、易居、乐居共同推出的“双11”线上购房活动中，富力地产携全国优质项目共500亿货值抢先入局，覆盖华南、中南、西南、海南、华北、西北、华东七大区域。
活动期间，结合一系列针对性强的促销政策，如百亿大补贴、5折特惠房源等，富力吸引了大量潜在购房者，线上销售金额超过100亿元。
为了进一步去化，加速回款，富力地产还在2020年年底推出了一项针对员工的购房计划，凡富力员工购买公司在售项目，只要在规定期限内一次性付款，即可获得幅度不等的优惠，引发一波对“别人家公司”的羡慕。
除此之外，富力地产不忘在资本市场未雨绸缪，提早做好资金储备规划。
2020年10月，富力地产完成2.57亿股新H股配售，计划配售所得款项净额24.98亿港元（约3.2亿美元）全部用于偿还公司境外债务。
预计此次配售完成后，富力地产扣除预收款的资产负债率下降至70%以下，这意味着公司符合了资产负债率小于70％的新规标准，掣肘的“三道红线”由此减少一道。
2020年11月9日，富力地产与黑石联属的基金附属公司签署合并事项协议，安排将广州富力国际空港综合物流园内的物业作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。
另外，富力地产于2021年1月4日公告称，上述回售的40亿元“18富力08”公司债券已于2020年12月31日前顺利完成全额100%转售留存，转售完成后“18富力08”公司债券留存规模为人民币40亿元，到期日为2022年12月4日。
站在稳健运营的角度，以上举措无疑有助于公司优化资源配置、增加资金储备、降低负债率。长远来看，波谲云诡的市场中，富力地产的抗风险能力将显著提高。
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发力城市更新
未来可期
伴随着地产行业从“黄金时代”过渡到“白银时代”，城市更新，也就是我们俗称的“旧改”成为富力地产近年来着重发力的一个领域，也是另一个可期待的增长点。
而在该领域，富力地产的战略方向非常明确，继续巩固在大湾区的领先优势，包括2020年在广州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等城市更新项目，而后冲出大本营广州，将触角伸至山西、陕西等富力传统优势地区，并逐渐在全国拓展开来。
目前看来，城市更新取得了不错的成绩。
截至当下，富力地产的“旧改”业务已签约合作项目达80多个，规划总建筑面积超7000万平米，这其中，大湾区面积占比逾54%。
2020年12月末，富力地产打败众多竞争对手，以总价11.22亿元将广州市花都区“中轴线八地块一”优质住宅用地收入囊中。
这是继富力•环贸港项目和田美村东南经济社全面改造项目后，富力地产在广州花都核心区的上马的又一个重点项目，将再度为公司深耕粤港澳大湾区添砖加瓦。
据节点财经观察，秉持先发优势，多年的旧改经验和高品质的产品、服务，富力地产城市更新板块发展迅速，2020年以来，不少项目已进入到收获期，呈现出加速迸发的新局面。
例如，原广州茅岗村旧改项目富颐华庭，2020年11月首次开盘收金约26.8亿元，创下广州近五年开盘记录，单盘销售突破50亿元；西安土门四村改造项目富力开远城，累计劲销超过70亿元。
值得一提的是，对于市场尤为关心的负债问题，经过过去几年的消化后，富力地产短期债务压力已得到释放，不再如牛负重。
未来一年内，公司需偿还的到期公司债券金额不到1亿元，加上选择权到期的公司债券，总额大概为2020年度的21.48 %，且没有集中到期情况。
回望富力地产的2020年，告别过去的激进前行，彰显沉稳冷静。促销售，抓回款，降负债，盘活现金流，多举措并行，驰骋在不确定的环境中，让富力地产拥有更多的定力和确定性。
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