建业地产：从固守河南到困守河南，“后胡葆森时代”的发展难题_风闻
一号财经-看得见的商业世界2021-01-14 23:33
原创： 一号地产 作者： 海哥
一号说：建功立业，只有地产圈“带头大哥”敢起这名
对于“中原王”建业地产，海哥还是很好奇的，不管是其创始人胡葆森的传奇经历，还是建业地产固守省内、不搞全国化扩展的特立独行，都曾是海哥关注的点。
所不同的，是在2020年收官这个节点，再来审视这家房企，会有更多的看法。
老骥伏枥、超龄服役的创始人作为“92派”企业家，建业地产胡葆森一度是中国房地产业“带头大哥”式的存在，曾经是和王石、冯仑等第一代地产巨头谈笑风生的人物。
有人说，大哥曾经改过名，本名不姓胡，也不葆森，因为从香港转了一圈，认了一个干爹，忽然改头换面以港资衣锦还乡。
也有人说，“大哥”喜欢搞联盟、玩足球。
在1999年，胡葆森和万科的王石、万通的冯仑等发起成立了中城联盟，目的是把全国各大开发商联合起来，相互交流。
彼时，合生创展的朱孟依、南都地产的周庆治等业内大佬悉数到场，而日后地产圈叱咤风云的BOSS杨、许教授、孙大圣等还不知道在行业的哪个角落。
2014年的时候，“大哥”又领衔组织起了豫商组织“嵩山会”，颇有与柳传志的泰山会、马云的西湖会争一争江湖地位的感觉。
最近一次胡葆森进入公众视野是去年9月份，监管层出台房企融资“三道红线”之后，河南省房协专门开了一个闭门会议，作为商会领袖的他表态，不带头降价。
据说此举得到兄弟们的积极响应，被外界戏称为“不降价联盟”。
而说到足球，作为球迷的海哥，还依稀记得1994年河南建业接下河南足球队之后，26年来始终如一。
胡葆森曾在2019年建业俱乐部25周年时说到：
“有人问我能扛多久，我说一直扛到建业破产为止，扛到我自己扛不动为止。我希望我离开这个世界的时候，身上覆盖着的是建业俱乐部的旗帜！”
可以说是真的热爱。
去年年初足协要求球队“中性名”政策出台后，据《体坛周报》了解到的内部消息，建业集团董事会在高层会议上就有多人曾表示：
如果不带“建业”二字，不建议再搞足球。
只不过为了球队能更好地活下去，建业最终还是接下了洛阳抛来的橄榄枝，商定之后更名为“洛阳龙门”而收场。
尽管球迷们有再多的不满、苛责，“河南建业”球队也由此成为历史。
另一方面，胡葆森这一辈子最大成就的建业地产，也在他66岁之际陷入了发展的瓶颈期，这也使得“后胡葆森时代”充满了不确定性。
相较于其他房企二代接班不同，虽然创始人胡葆森已届古稀，在所有房企一代创始人中年岁最高，但仍未有明确接班人的信号。
胡葆森对此也曾明确表示，不会让女儿接班，未来的接班人将是公司管理层。原因是不想让她像自己这么累，如今妻女均在香港，而女儿在上市公司中所占的股份几乎可忽略不计。
而目前上市公司的11名高层中，有7位高管的年龄在53岁以上，仅有公司财务胡平、董秘杨伟梁、执行董事王俊和其女儿、非执行董事李桦在40出头。
尽管在此前，其女儿进入董事会的这一事件被视为二代接班的信号，但实际上李桦并未出任公司高层职务，也未参与公司管理。
一度年轻的职业经理人王俊被视为建业接班人，但从话语权和曝光度来看，王俊似乎并不多。
也许是“老人政治”气氛组太过活跃了，年轻人根本没机会满分。
由此来看，“后胡葆森时代”仍充满变数。
困守河南之下：业绩下滑不可逆转对于建业地产而言，2019年既是一个高光时刻，也是一个转折点。
那一年，建业地产终于实现了其所谓的“千亿”销售规模，其操盘规模达到了1011亿元；同时也将区域深耕发挥到了极致，据说建业地产下沉到了河南省的每一个县。
彼时，一众中小房企老板钦羡不已，纷纷要求手下高管去建业取经。可以说，建业让他们看到了希望：
原来不出省也能玩这么大？
到2020年，建业地产官宣的合同销售总额约1026.42亿元，同比仅增加1.5%，实现总合同销售建筑面积1459.7万平方米，同比也仅增加1.8%。
相较于其他千亿房企的继续高歌猛进不同，可以说建业地产进入“千亿”之后，基本上熄火了。
另一方面，自从2015年，建业地产启动轻资产以来，其销售规模实际上的水分就很大了。
建业地产做轻资产，不光代建还代销，从中只收取管理费、品牌费和绩效提成，所以严格来说，这部分的销售并不属于建业，现金流也不会进入建业的账户，充其量是个“过手的掌柜”。
2018年至2020年的情况看，轻资产的销售额分别是187亿、293.5亿、343亿，分别占操盘金额的25%、29%、33.4%，占比逐年走高。
所以建业地产的所谓千亿规模，至少是三成多的水分。
而在其所谓的重资产销售，也就是全口径销售额方面，2018年至2020年的业绩情况分别是537亿、718亿、683亿，同期的权益销售金额占比则分别是80%、77%、72%。
如此看来，建业实际的销售增长不仅放缓，而且在2020年还有所下滑，另一方面，能真正为建业带来现金流和营收、利润的权益销售占比也在逐年下滑。
由此，我们可以看出建业地产未来的成长性极低。
而且建业地产曾对媒体宣称，2020年总体的销售目标为1100亿，其中重资产销售800亿，如果照此测算，2020年建业地产重资产业务完成全年目标约85%，未能如约完成销售目标。
这时候，就可以看出“带头大哥”的智慧了。
在2020年初的业绩会上，尽管建业地产宣布2020年的销售目标为800亿元。但胡葆森称，这是管理层定的不是他定的，他自己没有定目标，接下来两到三年公司发展以巩固为主。
既没有肯定销售目标，也没有否定。成了就是达成目标，没成就说我们压根没定目标。
果然非常之人建非常之功，建业的名字没白取。
只要我不尴尬，尴尬的就是别人。
拿什么赌未来：销售均价下滑、拿地规模骤降从销售均价和拿地情况来看，建业地产似乎也很不乐观。
由于长期深耕河南，相对于东部和沿海，河南虽然有一亿多人口，由于经济相对欠发达，但很难称得上是房地产高地。
在全国销售均价都破万的的情况下，建业地产的销售均价还远在万元以下，不禁让人看到了15年前的光景。
据其经营简报，2020年，建业地产项目每平方米平均销售价格为7032元。
怪不得胡葆森要在全省同行面前表态绝不带头降价，在建安成本、人力成本刚性的当下，这个价格也确实降无可降。
观察建业地产近三年的销售均价，据其经营简报显示，2019年销售均价为7051元每平、2018年是7221元每平。
与此同时，建业地产的拿地状况也呈现下滑趋势。据中国指数研究院数据，2020年建业地产总拿地金额仅为92亿元，位列百强房企93位，拿地面积443万平米；新增土地货值484亿元，权益货值328亿元，位列百强房企第68位。
而在2019年，建业地产的拿地金额还达到224亿元，新增土储1303万平方米、新增货值890亿元，位列行业32位；
可以说目前的拿地规模呈现断崖式下滑，这对以规模为王的房地产企业来说，无疑是一张“退场券”。
当然，规模收缩之下，建业地产还面临更深刻的危机，那就是盈利能力趋弱。
翻阅财报发现，2019年，建业地产的毛利率较2018年的34.4%大降8.4个百分点，降至26.0%；而净利率则为7.9%，较2018年下跌1.7个百分点。
时间线延长三年，我们发现建业地产的毛利率和净利润率长期处于逐年递减态势。
2018年上半年—2020年上半年其毛利率分别为36.05%、27.28%和23.73%，净利润率分别为12.0%、8.5%和6.0%。
这个净利润率，在行业内也基本属于垫底状态。
其中，增幅最大的当属该公司的融资成本，2020年上半年较2019年同期的2.3亿元骤增超1亿元至3.70亿元，同比增幅高达60.60%；
而销售成本紧随其后，从2019年上半年的65.94亿元增至2020年上半年的99.30亿元，同比增长50.60%。
对于胡葆森固守河南的执念，尽管前些年也有过松口，但省外项目一共也没超过5个，且多为轻资产。
然而，这些年似乎大本营也不稳了。
亿翰智库的统计显示，尽管2020年建业地产在河南省内市场占有率仍排第一，紧随其后的碧桂园、恒大，以及本土房企的康桥、正商，与建业的差距在逐渐缩小。内外围剿之下，失去“中原王”的宝座也是迟早的事。
可以说，对胡葆森和建业地产而言，是成也河南、败也河南。
从固守河南到困守河南，继而可能困死河南。建业地产在“老人政治”的保守、逼仄环境之下，还能有多少腾挪的空间？