新希望逆势连年加码地产，或是扩张最激进的房地产企业之一_风闻
中访网-中访网官方账号-中访网，解读新商业的主流媒体2021-01-14 11:43
新希望地产逆势扩张
2016年，“房住不炒"政策正式确立，中国房地产业不可避免地告别了黄金时代。但是新希望地产却逆势而动，在此后数年间快速扩张。
近年来，新希望地产保持每年新进1-2个城市的节奏，2016年首进宁波，2017年首进苏州和嘉兴，2018年首进杭州和重庆，2019年首进南京、武汉、佛山。2016年，新希望地产销售额首次突破百亿，在过去6年保持着60%的年复合增长率。2016-2019年，新希望地产的全口径销售分别为145.3亿元、141.5亿元、303.1亿元、735.9亿元。2020年12月24日，新希望地产官方显示，其年度销售额突破1000亿元，跨入千亿阵营。
截止目前，新希望地产已经成为新希望集团八大重要产业板块之一，形成了住宅、写字楼、酒店、专业市场、总部工业园的全产品线，以及房地产开发、商业运营、物业管理的多元化发展。2017年，新希望地产成功跻身中国房地产百强之列。截至2019年末，新希望地产已跻身于行业的TOP50房企之列。2020年前8月，新希望地产全口径销售额546.9亿元，排名进一步上升至41位。
可见，新希望地产大概率是扩张最为激进的大型房地产企业之一。
高溢价拿地扩张，盈利能力下降
为了高速扩张，新希望地产自然需要大批拿地。2017年初新希望地产土地储备总建筑面积为178万平米，两年后，猛增到了908万平米，到了2019年底，突破1000万平米，达到1057万。
在此过程中，新希望有过不少高溢价拿地的项目。2018年3月，新希望地产以25.11亿总价、楼面价21444元/平方米、溢价率40％拿下杭州一块地，首次进入杭州市场。2019年3月，新希望地产以53.2亿的代价，力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企，在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地，首次进入南京，楼面价为22628元/平方米，溢价率为28.8％；2019年12月，新希望地产经过39轮竞价，以15.1亿、溢价33.6％拿下佛山大良江景地，首次进入佛山市场。2020年4月，新希望地产再出手，以23.6亿元的价格将佛山里水洲村地块收入囊中，该地块溢价率达到48%；2020年9月2日，新希望地产经过72轮竞价，以37.12亿元、63％溢价率再次拿下佛山一宗宅地。
高溢价拿地之下，新希望地产规模虽然高速扩张、盈利能力却反而在下降。
2017年至2019年，新希望地产毛利率为35.64％、27.81％和27.44％。2020年上半年，新希望地产的毛利率进一步降至22.46％。2019年新希望地产归母净利润为15.79亿，同比下降了13.19％。
资产负债率超"三条红线"要求，或有掩盖真实负债情况
高速扩张之下，新希望地产的负债压力不断提升。2017-2019年，新希望地产的资产负债率分别为79.54%、76.62%和76.6%，高于"三道红线"中关于资产负债率的要求。
同时，新希望地产的权益比数据却出现异常，或因其有掩盖真实负债情况。
2020年前11月，新希望地产实现全口径销售额900.9亿元，但若以操盘销售额计算却仅实现490.8亿元，权益比远低于行业均值。房企权益比低，可能是因为地价上行，房企合作拿地；也可能是因为房企修饰财务报表、降低融资成本的主观诉求；或者是两者兼有。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析表示，由于土地成本越来越高，房企不得不持续加杠杆，当债务杠杆加到无法再加时，就开始加表外权益杠杆，也就是用小股东的权益来杠杆自己的销售，这就导致了权益比不断降低的结果。
联合评级提醒称，新希望地产所有者权益中未分配利润和少数股东权益占比高，公司权益稳定性有待提升。受非并表合作开发规模扩大和项目持续投入影响，新希望地产投资活动净流出规模大，现金流仍对筹资活动较为依赖。
三个月股价大跌45%，养猪业务不及预期？
在"房住不炒"政策确立后的数年间，新希望地产却逆势加码扩张，或有不得已的"苦衷”。2020年9月起，新希望股价连续大跌，三个月时间跌去45%、市值蒸发900亿，近期虽略有回升，但距9月初股价高点反弹幅度微弱。
财报显示，新希望的饲料业务占到主营收入的50.53%，但毛利率却仅仅只有7.87%，且利润仅占主营利润的31.28%；新希望的猪产业虽然仅占主营收入的15.54%，但毛利却高达42.6%，养猪利润占主营利润高达52.6%。
饲料业务盈利能力弱，养猪业务利润率虽高，但在猪周期拐点下前景不明。目前，新希望的养猪业务目标是2020年出栏 800万头，其中500万头为自有仔猪，2021年生猪出栏3000万头。但截止目前，新希望养猪业务有多个目标未能实现，曾被投资者质疑 “PPT养猪”。
在饲料和养猪业务均面临不确定因素情况下，新希望加码地产或是不得不为。（内容来源：大华观察 作者：李涵）