上坤地产：“业界黑马”还是“年少轻狂”？_风闻

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近日，十一岁的“少年”上坤地产（6900.HK）在乌镇落笔，书写诗和远方的新故事。1月9日，上坤地产与平安不动产、首创置业于桐乡乌镇签署战略合作协议，“乌镇·新栅”国际人文艺术村项目正式落地。

据悉，此次合作意味着上坤地产进入平安不动产的合作白名单，成为平安不动产合作企业中为数不多的非50强房企。

上坤地产于2010年在上海成立，深耕上海数年后，于2016年首次进入江苏省，随后拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。

2020年，上坤地产开启上市之路，3月30日在港交所递交招股书，该份招股书失效后又于10月5日重新提交了招股书，11月17日，上坤地产正式登陆港交所，成为“三道红线”监管新规之后第二家完成IPO的房地产开发商。

有意思的是，在招股书失效后，上坤地产第二次递交的招股书显示其三年净负债率竟从684.9%降到了73.8%。2017-2019年，上坤地产的净负债率分别为684.9%、325.9%与118.8%。

此外，剔除合约负债后的资产负债率为81.8%、现金短债比率为1.4

去年8月，住建部对房地产公司监管的“三道红线”上线：剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债率上限为100%，现金与短期债务比的下限为1。

虽然上坤地产净负债率的“净化”程度令人“目瞪口呆”，但仍然踩中一条“红线”。

与此同时，高昂的融资成本也是上坤地产的一个“痛点”，单笔13%的借款年利率难免成为其扩张道路上的“绊脚石”。

而对于负债率下降原因，招股书显示，主要由于保留盈利的增长导致权益总额不断增加。

不过，在这背后存在着其非控股权益贡献较多的情况。2017-2019年，上坤地产的权益总额分别约为6.38亿元、18.15亿元、27.63亿元，其中，非控股权益分别为1010.9万元、12亿元、19.03亿元，占比从1.6%增至66.2%、68.9%。

有媒体分析认为，非控股权益占比较高说明企业的合作项目较多，通过合作来推动规模增长，在增加资产规模、降低负债的同时，也容易将项目负债表外化。

或许这也就不难理解，为何上坤地产在乌镇开启了新的合作项目。

在规模上，上坤地产是典型的中小房企，但似乎上坤地产“掌舵者”朱静的“野心”却不小。2019年，上坤董事长朱静表示，希望在未来的3-5年内，能够保持50%的复合增长率。

朱静在接受采访时坦言，百强房企过去的复合增长率大概在30%左右，50%的增长只能是百强中优秀者、少数者才能做到。同时，50%的复合增长率是一个均值概念，在具体每年会依据当年房地产政策、市场好坏等进行动态调整，行情不好时可能40%，行情好时也可能60%，但上坤希望能保持这个速度。

上海易居房地产研究院总监严跃进表示，在当前形势下，客观而言年复合增长率50%左右压力并不小，因面临疫情冲击，以及未来可能的相关政策形式的变化，可能在策略上需要做一些适度的调整。

乐观、充满拼劲是一件好事，不过，现实情况仍需要理性对待。上市首年，上坤地产的业绩不涨反降，表现平平。

2019年，上坤集团实现全口径销售额271.8亿元，在克而瑞榜单上排名第91，同比增长18.4%。

去年，克而瑞中国房地产企业销售榜单显示，上坤2020年全年全口径销售金额为265.1亿元，排名第97，下降了6位。

同榜单中，上坤地产2020的操盘金额为221.3亿元，排名第99位，较2019年下降9位；操盘面积为155.1万平方米，排名甚至跌出了百强。

随之而来的还有高管变动，上坤集团副总裁、主管营销工作的佟文艳近日提出辞职，或将于春节前后正式离职。

据悉，佟文艳于2018年11月加入上坤地产，在公司上市前8个月被任命为副总裁，负责品牌、销售、营销管理及客户关系。

据公开资料显示，佟文艳曾先后任职于绿地集团、旭辉集团、泰禾集团。2017年旭辉集团业绩首破千亿，佟文艳负责营销工作的上海区域贡献了100亿左右，可以说是得力干将。

而此次离职业界猜测或许与上坤地产业绩不稳有关，不过，上坤地产方面还未发布相关公告，佟文艳真正的离职原因还不得而知。

在未来长久地“活下去”是一般中小房企的诉求，上坤地产今后能否以上海为中心“突围”成功还需要时间的验证。（中访网出品）