背靠大树，信达地产就能高枕无忧？_风闻

出品 l 观点财经

作者 l 橙子

正所谓背靠大树好乘凉，用来形容信达地产很贴切。

作为一家央企背景的上市房企，信达地产（600657）自2008年成立以来似乎无欲无求，对销售规模毫不在意。

根据中指研究院数据，今年1-11月信达地产销售额创历史新高，却也才338.1亿元。而根据信达地产2020年年报数据，其整个2020年也才210多亿销售额。

这样的销售规模放在当前一众千亿房企中，实在有些低调。不过，也正是由于整体盘子不大，信达在债务表现方面，尽管也存在不少问题，但至少相对可控。

不过，信达地产209.29亿元的对外担保余额，超公司最近一期经审计净资产的86.45%，也难免让市场对缺乏规模支撑，且盈利质量一般的信达地产捏了把汗。

近日，信达地产发布公告称，将为旗下全资子公司广东信达地产提供累计规模不超过3亿元的融资担保。

图片来源：信达地产官方公告

央企背景的信达地产

最新销售创历史新高

在聊信达地产盈利质量之前，不得不再提一下它的股东背景。

根据信达地产最新股权结构来看，其大股东仍为信达投资，是中国四大资产管理公司之一，纯正央企中国信达资产管理的子公司。

因此从根上看，信达地产也算大半个央企。

图片来源：东方财富

这样的股东背景，也为信达提供了相当便利的融资条件。

根据其半年报相关数据，今年1-6月，信达多笔债券平均票面利率只有4.4%-4.7%，平均资产负债率也只有75%左右。

根据其2020年年报：

公司剔除预收款后的资产负债率约为69.52%，净负债率约为68.07%，现金短债比1.11，“三道红线”全线达标。

可以看出，信达地产的融资条件比目前大多数房企要好很多，因此在规模扩张方面，理论上信达更有资本优势。

但事实却并非如此。

2018年，信达实现上市以来的最好销售成绩，但也仅为309.68亿元。

到2019年，信达地产销售规模则出现明显下滑，全年仅实现销售额265.58亿元。

再到2020年，信达全年销售规模进一步降至210.33亿元。

不过，从今年最新销售情况来看，338.1亿元的销售数据已经是信达地产历史新高。

相比其他房企，信达突破400亿销售规模似乎比其他房企突破1000亿还难。而且，信达地产在城市布局方面，也多集中二三线城市。

根据其2021年半年报，截至今年6月，信达累计土储面积为275.06万平方米，其中大部分位于二三线城市。

图片来源：信达地产2021年半年报

此外，除了土储结构过于集中，在拿地策略方面，信达地产也广为诟病，被称为“地王收割机”。

根据公开信息，2015年至2017年，3年时间，信达地产以440亿的总代价，连夺“八大地王”。

今年7月2日，信达地产以8.11亿元竞得安徽马鞍山1宗住宅用地，其溢价率高达73.29%。

而在更早些时候，6月18日，信达地产在安徽合肥同样竞得一宗住宅用地，成交价超8.5亿元，溢价率也超过30%。

而且从实际销售情况来看，信达高价拿地也在遭受反噬。

地王表现一般

信达盈利质量低迷

2015年底，信达拿下深圳坪山地王，但销售并不理想。

资料显示，该项目2018年开盘，总可销售面积约11.47万平方米，但截至2020年12月31日，累计销售仅5.9万平方米。

再以杭州滨江地王为例，该项目自2017年12月领下首张预售证，至今仅实现预销售收入85.5亿元。而截至2019年8月底，该项目已向金融机构借款60.7亿元，信达地产最近又为其17.5亿元的融资提供担保，可见开发难度不小。

除了地王项目在拖累信达，信达其他项目整体周转情况也相对一般。

根据新浪鹰眼预警数据，截止到2021年上半年，其存货周转率只有0.1倍，大幅低于5.1倍的行业均值。

图片来源：鹰眼预警

反映到业绩层面，2015年，信达营收增速为67.73%，到2020年，已经降至32.78%。同期归母净利润增速也从12.05%降至2020年的-35.13%。

图片来源：东方财富

再到今年三季度，信达实现营收81.04亿元，同比负增长33.8%，实现归属净利润却只有5.67亿元，同比负增长48.58%。

图片来源：东方财富

整体销售表现不佳，也导致信达毛利率及净利率今年以来持续下降。截至三季度，信达实现销售金额252.55亿元，超过2020年全年，但毛利率却从年初30%降至16.18%，销售净利率也只有6.11%。

图片来源：东方财富

反映到现金流层面，尽管今年前三季度信达实现经营性现金流净额74.84亿元，但前三季度现金及现金等价物净增加额却净流出88.68亿元。

图片来源：东方财富

现金流净流出的同时，信达截止到三季度的负债规模，也较年初增长了40.5亿元，从年初700.7亿元增至741.2亿元。

而且在债务结构中，信达也以流动负债为主。

根据其最新三季报数据，在信达741.2亿累计负债中，流动负债占比超64%。

图片来源：万得财富

不过，相比其他房企，信达在少数股东权益方面控制的较好。

截止到三季度，其少数股东权益只有9.3亿元，占全部股东权益的比例只有3.8%。

回头来看，作为昔日地王，即便背靠大树，信达地产似乎仍然过得不够理想。

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