中梁百悦智佳通过港交所聆讯，碧桂园服务参投，在管面积约3320万平方米_风闻

在经历了今年10月底的递表失效后，12月23日，中梁百悦智佳服务有限公司（以下称“中梁百悦智佳”）通过上市聆讯，其保荐人为华泰国际。

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中梁百悦智佳为国内综合性物业管理服务提供商，主要从事物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三类业务。

根据招股书显示，截至今年6月30日，中梁百悦智佳服务有在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米，覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区，覆盖154个城市。

就业务范围而言，中梁百悦智佳大部分服务于长三角地区。资料显示，截至今年6月30日，有56.1%的在管建筑面积位于长三角区域。

从营收方面来看，招股书显示，中梁百悦智佳收益由2018年1.76亿元增至2020年的7.04亿元，复合年增长率为100.2%。另外，公司的净利润也由2018年的2664万元增至2020年的人民币8622万元，复合年增长率为79.9%。

中期业绩报告显示，截至今年6月30日，中梁百悦智佳收入为6.626亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

其毛利率在近几年有一定的下降。由2018年的33.6%降至2019年的30.8%，2020年再降至28.45，直到去年，毛利率才又增至34.4%。关于2019年至2020年的毛利率下降，中梁百悦智佳表示，主要是受各个业务线的毛利率及业务组合波动的影响，比如在社区增值服务方面的毛利率由2019年的57.6%下降到了2020的20.2%，影响了公司整体毛利率。另外，也与公司开始提供毛利率较低的生活及旅行服务有关。

不过，在最近两年，中梁百悦智佳在独立第三方开发商开发的项目上有所进步。据披露的聆讯后资料集显示，其独立签约建筑面积由截至2018年年底的80万平方米增至截至今年6月底的1660万平方米，独立项目收益占总收益也实现了从0%到15.6%的增长。

中梁百悦智佳还披露，至今年6月30日后及截至最后实际可行日期，与独立第三方开发商开发的11个项目签订合约，总签约建筑面积约为290万平方米。

值得一提的是，此次中梁百悦智佳还获得了碧桂园服务的投资。在今年3月底，中梁物业与碧桂园服务旗下的碧桂园物业香港签订投资协议，后者持有中梁物业6.24%的股份。

基于以上各方面表现，历时8个月，中梁百悦智佳终于通过了港交所上市聆讯。

从财务数据来看，中梁百悦智佳的发展速度较同行更快。不过，公司递表失败背后也有一定的原因。一般而言，资本市场对于物业公司的考量，更看重其脱离其母公司及关联公司后的独立能力和外拓能力，而中梁百悦智佳更多的是依赖母公司中梁控股的输血。公开资料显示，中梁百悦智佳服务成立于2016年，为中梁控股集团旗下分拆物业板块。

目前，中梁百悦智佳的最大客户仍为中梁控股集团，主要向其提供物业管理服务及增值服务。截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，其在管总建筑面积中100.0%、76.2%、66.3%及59.2%都是由中梁控股集团开发。

具体到收益方面，在2018年、2019年及2020年以及截至今年6月30日止的六个月，公司向中梁控股集团提供服务产生的收益分别为1.31亿元、2.22亿元、2.90亿元和2.5亿元，分别占公司总收益的74.4%、62.3%、41.2%及37.6%。

另外，高速增长的业绩也给中梁百悦智佳带来了持续攀升的负债。据招股书数据披露，报告期内公司的总负债分别为0.70亿元、1.87亿元、5.27亿元和10.91亿元，在短短两年半的时间里负债增长超10亿元。

虽然近几个月物业公司估值受地产股回调影响，有了一定程度的降温，但整体来看，其停留在价值低位的时间或许不会太长。

无论是基于其商业模式本身，还是从行业发展边际来看，伴随着行业收入更为稳定、现金流增强以及配合高增长潜力延伸业务发展等特点，加之政策支持，物业行业的长线发展仍然值得被看好。