“四面楚歌”的王文学，能否带领华夏幸福突围？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）随着金融+楼市双双调控趋严，房企“灰犀牛事件”频发，前有泰禾，后有华夏幸福，2021年似有山雨欲来之感。

曾经依靠造城的战略，华夏幸福将平安马明哲拉上了船，老板王文学也以500多亿的身价成就河北首富。

而眼下的华夏幸福，显然不怎么幸福了，业绩大幅倒退，债务违约，股债双挫，还有即将到来的业绩对赌泰山压顶……一时间竟是“四面楚歌”。

面对漫天飞舞的不利消息，1月19日，华夏幸福终于走到台前，集中回答了投资者疑问，表示公司将持续努力，做好主营业务，并提出三条解困措施：在经营上，加速回款，改善现金流；在投资上，提升投资质量，精准投资，严控支出；在合作上，坚持产业新城平台化、加大对外合作。

不过，华夏幸福究竟能否平安渡过眼下困局，仍然难有定论。

业绩倒退，对赌难达成

作为河北知名的房地产企业，华夏幸福曾经以独特的产业新城模式引傲业界，自2011年上市到2019年，其业绩都以每年超过30%的速度增长，在2019年营收还突破了千亿，成为了千亿俱乐部中的一员。

不过，才刚刚突破千亿营收一年，华夏幸福的业绩在2020年就迅速滑坡。

克而瑞统计数据显示，华夏幸福2020年全年操盘金额949亿元，已下跌到全国房企第37名，较2019年1454亿操盘金额和排名20名，出现大滑坡。

根据三季报数据，截止到2020年三季度，华夏幸福的营收仅为567亿，和去年同期相比下降了11.79%；净利润为72.8亿，和去年同期相比大幅下降了25.3%。

虽然年报的业绩还未出炉，但即使以去年4季度的409亿营收来计算，华夏幸福也难以达到千亿的营收。

而另一面是，和中国平安的业绩对赌兑付在即，成为悬在华夏幸福头顶的达摩克里斯之剑。

早在2018年，华夏幸福就曾经爆发债务危机，当时素有“中国最大隐形地主”之称的中国平安作为"白衣骑士"现身，方才顺利化险为夷。

但同时，当时王文学亦和平安签订了业绩对赌协议：承诺华夏幸福在2018-2020年的净利润增长率分别不低于30%、65%和105%，即三年归母净利润分别不低于114.15亿、144.88亿和180亿元，实际净利润小于同年度预测净利润95%将作出现金补偿。

在2018年和2019年，华夏幸福均“擦线”完成目标，不过在2020年前三季度，华夏幸福的净利润仅72.8亿，距离目标180亿相去甚远，大概率恐难以完成。

也就是说，届时企业将凭空多出一笔不菲的现金补偿款支付给平安，无疑会令本就不堪重负的华夏幸福日子更加难过。

股债双杀

伴随着华夏幸福业绩大幅倒退，2020年下半年以来，企业股价不断走低，截至1月21日早盘已跌至11.26元，创2015年以来新低，相较2020年7月的20.93元高价下跌近50%，市值蒸发超400亿元；相较平安入股时的股价，更是跌去近6成。

华夏幸福2020年7月至今股价变动日K图

福无双至，祸不单行。

从今年1月7日起，华夏幸福境内外的债券也开始遭遇投资者持续的折价抛售，其中折价最多的如美元债“华夏幸福8.05% B20250113”面额100美元，买价仅52美元；境内债“16华夏01”面额100元，成交价仅55.2元。

1月13日，穆迪将华夏幸福的Ba3企业家族评级和企业支持的高级无担保评级下调至B2；同时将这些评级纳入评估范围，以便进一步下调评级。

穆迪认为，评级下调反映出华夏幸福的经营业绩和产生的现金流均低于预期，鉴于 其流动性状况不佳，且在未来12-18个月内有大量债务到期或成为可推举债务，这加大了其再融资风险。

1月14日，另一大国际评级机构惠誉也紧随其后，将企业评级从“BB-”下调至“B”。

而在此之前，华夏幸福于2020年12月发行的1年期3.4亿美元海外债，票面利率已经高达10.875%。

1月15日，华夏幸福又被爆出其担保的两笔信托非标项目未按期偿付。涉及中融信托发行的两个信托产品，中融-骥达11号和中融-融昱100号，未按期偿付金额总计11.2亿元。

而面对股债双杀的局面，华夏幸福却回应称：“就是正常市场波动，目前整个地产行业情况欠佳，债券价格波动未对公司业务造成影响。”

三道红线压顶

需要指出的是，华夏幸福所面临的难题除了债务偿付及业绩下滑之外，还可能包含高负债之下的金融监管。

财报数据显示，截至2020 年三季度末，公司有息负债规模达 2185 亿元，其中短期负债940亿元、长期借款652亿元、应付债券525亿元。

对应现金短债比0.41，净负债率214%，剔除预收款的资产负债率 78%，“三条红线”全中，属于规定中的红档房企，即便度过眼前困局，也极有可能继续面临强力的融资监管窘境。

中金公司研究报告认为，为实现降档目标，华夏幸福未来年份拿地强度将下降，存量土储规模难以提升，土储覆盖倍数维持在1.3倍左右；同时，公司存量土储质和量上存在不足，预计公司当前未售货值约1300亿元，仅能覆盖未来1年左右的销售额，存量土储中三四线城市占比 75%，环京地区占比 52%，去化难度偏高，共同导致销售增长可能失速。

对此，华夏幸福回应称，自2019年中期起，公司总资产负债率持续下降，回款率不断提升。公司整体经营性现金流量净流出额同比减少20亿元，产业新城及相关业务经营性现金流量净流出额减少91亿元，回款率增加10个百分点。同时，商业地产及相关业务已在上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都八大重点城市核心地段落地优质项目，将从今年开始为公司后续现金流入提供保障。

不过，在坏消息满天飞的关键时刻，亦有一则利好消息。

1月15日，有外媒报道称，华夏幸福获得河北省政府承诺为其提供高达95亿元的有条件财政支持。

根据该资金支持计划，将先转账30亿元给华夏幸福，其中一部分用于偿付其雇佣的农民工工资以及覆盖其他经营费用，而剩余的约10亿元的部分用于兑付华夏幸福于1月20日到期的近15亿元的“16华夏债”的回售。

1月19日，根据彭博消息，华夏幸福已将“16华夏债”全部回售本息划转至中证登。

尽管相对于企业庞大的债务危机来说，似乎远远不够，但也不啻为阴霾下的一缕阳光。王文学面对着一场博弈，之后他还能否有资格并带领华夏幸福走多远，都令人期待。

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