杭州2021年集中供地收官，共揽金2196亿元

（文/解红娟 编辑/马媛媛）随着杭州第三轮集中供地的结束，杭州2021年住宅出让也落下帷幕。

12月21日，杭州进行第三批次集中供地，共推出35宗（含1宗租赁用地）涉宅地，总出让面积176.2万平方米，总建面416.1万平方米，总起价712.9亿元。

不同于首轮集中供地的“火爆”，也不同于第二轮集中供地的“冷清”，杭州第三轮集中供地回归理性。35宗涉宅地中，9宗地块底价成交，2地溢价出让，24宗地块触及封顶价摇号出让，总成交额759.54亿元，综合溢价率7%。

至此，杭州三轮集中供地共揽金2196亿元。其中，首批集中供地成交1178亿元，二轮集中供地成交257.46亿元。

近7成地块触及封顶价

从封顶地块上看，此次24宗地块触及封顶，占比68.5%，略低于杭州首轮集中供地的73.7%。

12月22日，这24宗地块摇号出让，绿城摇中数量最多，拿下滨江襄七房、萧山城区市北、余杭杭州未来科技城3宗地块；新黄浦实业和华润置地次之，前者摇中萧山蜀山西单元和临平区开发区两宗地块，后者摇中拱墅区申花单元两宗地块。此外，中海、越秀、伟星、滨江联合体及坤和建设等企业均有所获。

出让地块中，拱墅区（申花单元GS0407－B1/B2/S2-15、GS0407－R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地块）热度最高。该地块出让面积16.28万平方米，起价85.83亿元，经过78轮竞价后触及94.33亿元封顶价，于第二日被华润置地摇中，成为杭州第三轮集中供地中成交价最高的地块。

值得一提的是，第三轮集中供地中，有4宗流拍地“回炉出让”，分别是笕桥单元JG0603-R21-06地块、富春湾新城7号地块、临平开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块和钱塘核心区青西二路东侧地块。

其中，上城区（笕桥单元JG0603-R21-06地块）出让面积4.86万平方米，建筑面积8.76万平方米，起始价20.25亿元，较第二轮集中供地22.04亿元减少1.79亿元；封顶价22.25亿元，较前批次出让价格仅高出0.21亿元，最后该地块被滨江集团、浙江中豪联合体以封顶价竞得。

和笕桥单元JG0603-R21-06地块一样到达封顶价的还有临平区开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块。经过12轮竞价，该地块触及封顶价7.58亿元，被上海新黄浦实业集团股份有限公司摇中，成交价较前批次出让地价7.2亿元仅多出0.38亿元。

另外两宗地价下调幅度不大的地块底价成交。其中，富阳区富春湾新城7号地块由中交城投以6.3亿元底价竞得，楼面价7212元/平方米；塘区核心区青西二路东侧地块由杭州滨江、杭州星耀联合体以底价9.25亿元竞得，楼面价9700元/平方米。

新房限价上调、地价下调

事实上，业内对杭州第三批集中供地的回暖并不意外。克而瑞浙江区域表示，三批次土拍溢价率、封顶率双高，热度回温归因于土拍规则松绑、板块新房限价上调、地价下调配建减负、房企利润空间变大等。

土拍规则方面，杭州在第三轮集中供地中恢复了“预公告”的勾地政策。早在11月3日，杭州市规划和自然资源局曾发布第三批集中供地预告，计划推出51宗地块，并表示有意向参与上述地块竞买的，可缴纳预约申请保证金、办理预约申请手续。

最后正式出让环节中，51宗地块缩减至35宗地块，侧面说明有16宗地块未得到房企青睐。

而此次出让的35宗地块素质较高，主城区占比近六成之外，还有不少核心区域在过去“断供”多年。从区域来看，拱墅区、余杭区、萧山区、滨江区等热门区域皆有地块出让，且大部分地块触及封顶价转为摇号出让。

为了吸引房企参与竞拍，杭州此次还给房企留下较大的利润空间。

数据显示，杭州本次集中供地有14个板块新房限价上涨，且大多涨幅在4%-5%之间。其中，艮北、运河新城、萧山经开区3大板块单价上调最多，达2000元/平方米；江东、南部卧城2大板块限价涨幅较高，均超6%。

以拱墅区申花北板块举例，二批次地块商品房预售价不高于45000元/平方米，三批次地块商品房预售价不高于46200元/平方米，限价增幅率为2.7%。

商品房预售价上调的同时，杭州通过降低土地溢价率减少房企拿地成本，土地上限由此前的15%下调为10%。当土地竞价未达到上限价格时，价高者得；当土地竞价达到上限价格时，转为公开摇号确定竞得人。

房价上调、地价下调，房企利润空间增大。据克而瑞浙江区域数据显示，此次土拍实际楼地价差近14000元/平方米，创2020年以来新高，较二批次环比涨幅超30%。封顶地块盈利空间更高，平均楼地价差达14535元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟向观察者网表示，杭州新建住宅市场一直供不应求，开发商拿地不愁销售，而这一批土地相比第二轮土地整体利润率有所提高，对于房企来说，压力小了很多，拿地意愿自然有所上升。

“此外，目前全国房地产政策都已经见底，政策最严格的时间已经过去，市场逐渐见底、企稳。”在张大伟看来，全国市场依然分化，房企拿地依然集中热点城市，杭州作为楼市相对最安全的城市，所以热度相对较高。

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