2021年度观察|学区房神话破灭，炒房客离场

（文/张玉 编辑/马友友）2021年，房地产市场发生了太多的变动和不确定性。

传导到市场上，CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2021年全国新房、二手房住宅规模皆创新高。不过，全国商品住宅月度销售面积和销售金额同比增速逐月下行，其中，部分城市二手房成交进入冰点。

以一线城市深圳为例，2021年全年成交套数为42203套，同比下滑56%，月度成交最低点较最高点降幅高达73%。

有业内人士指出，二手房市场的客户，一部分是社保分数不够、又急于买房的人，一部分就是有学区房需求的客户。回顾2021年，学区房政策变化可谓时刻牵动着家长的神经。不完全统计，全国2021年有超过30个城市单独针对学区房发布了不同力度的调控政策。

受此影响，不少城市一度非常抢手的学区房价格开始松动。学区房神话的泡沫，正在破灭。

调控加码，精准打击

2021年1月1日，一篇《“出来一套卖一套”，一夜上涨40万元！这里的学区房火了》的文章引发关注。文章指出，在往年成交淡季的岁末，北京市海淀区中关村一小、二小等优质学校周边的房子成交速度却加快，价格也有上涨趋势。其中，抢手房源挂牌两三天就能成交，有房子一夜上涨40万元。

没人知道，学区房为何会在“一夜之间”，突然火起来。在这波持续升温的抢房大战中，有人“驻扎”在中介门店抢房，有人坐地起价一小时涨价数十万，甚至有新闻曝出，有老人在雨中等中介开门。

持续升温的学区房市场迅速引起相关部门的关注。3月17日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。《实施办法》规定，自2021年起，上海市委属试验示范性高中，将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校，而区属重点高中的分配名额为招生总计划的50%~65%。名额分配的方式，意味着非学区房所在的区和学校的学生，进入重点高中的机会大大增加。

随后的4月1日，深圳市市场监管部门联合印发开展“学生位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。4月6日，合肥市发布房地产新政八条，政策明确，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。

随后，学区房调控的相关政策接踵而至。12月27日，据北京市住建委官方消息，对于今年以来学区房价格快速上涨、经营贷违规流入楼市、住房租赁企业爆仓等突发问题，北京市区住建房管部门采取应急执法、专案执法等方式，快速出击，集中组织开展了多轮次执法行动，严厉查处中介机构炒作学区房、宣传经营贷等违规问题。

2021年北京市区住建房管部门共开展房地产经纪机构执法检查5650项次，实施行政处罚457起，处罚金额575.5万元，其中市住建委执法部门处罚110起，罚款金额197万元。

在中原地产首席分析师张大伟看来，最近几年是单独二胎和全面二胎政策后的入学高峰期，出现了明显的优质教育资源不足的现象，叠加房地产市场的炒作，导致学区房成为房价上涨的龙头，而相比普通房产，学区房的需求相对更刚性，所以学区房成为了房地产调控的“牛鼻子”。

炒作降温，需求坚挺

不断出台的调控政策在给学区房价格降温的同时，也精准地将炒房客拦在门外。一段时间以来，学区房“降价抛售”的新闻频频见诸报端。

据证券时报报道，今年10月中旬，位于深圳著名学区——福田百花片区的核电花园的房源，在市场比较好的时候成交价达到1700多万，而上次成交是1100多万，直降600万。

值得一提的是，在多位业内人士看来，虽然炒房现象得以控制，但买学区房的客户本身就是以很多刚需客为主。此外，由于政策传导需要一定的时间，部分地区学区房价格依然坚挺。

长期从事房地产销售的中介郑贤榜向观察者网表示，从目前来看，今年学区房的政策对于房价影响不大。“教师轮岗真正实践起来可能还有一段时间，目前来看是没有什么影响。”

郑贤榜表示，与老师相比，整个教育环境和教育氛围非常重要，家长也更愿意为好的教育环境买单，“就像是，一个重点班本身不会因为一个差一点的老师而导致学习成绩的大幅下滑。”

具体来看，位于上海市杨浦区复旦二附小周边的世纪江湾、祥生御江湾、泰宝华庭等项目，学区房最高的时候甚至能溢价21万元/平方米，但一条马路之隔的对面的楼盘价格只有八九万左右，主要是因为其匹配的小区比较少。

在张大伟看来，学区房之所以坚挺，一方面是疫情导致的教育需求回流，出国难度加大，使得大部分家庭考虑国内教育，这部分基本都属于学区房的意向购房者。“不论是北京的西城海淀还是上海深圳，大学区房新购房者中很大部分比例是过去考虑出国上学人群。”

其次，教育资源的不均衡在放大，相比过去几年各种名校分校遍地开花，在经过几年运转后，市场发现，这些所谓的名校都是假的，不论是生源还是教育资源都非常差，只有一个牌子，导致了市场需求的回流，开始集中抢优质资源，名校本校。最典型的比如全国遍地的人大附之类分校。

此外，二胎导致教育资源紧张、社会阶层对知识的看重、整体信贷市场宽松等使得1000万一套的学区房并不是消费品，而成了中产阶层标配。

“从未来趋势看，学区房特别是动辄几十万一平米的学区房炒作肯定会明显降温，但对于整体优质资源依然集中的热点区域，学区房依然会高位运行。”张大伟表示。

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