2021年度观察 | 房企暴雷之年，美元债、商票、理财违约，欠薪、裁员风波不断

编者按：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。

（文/张志峰 编辑/马友友）历经了过去十余年“黄金年代”的跨越式增长之后，房地产企业积累的财富似乎在2021年有“一夜归零”的趋势。特别是恒大之后，房企暴雷之势愈演愈烈，至今没有停止迹象。

去年以来，中央及各地出台了多项地产政策，从拿地端、融资端、开发端、销售端全面地加强监管。

尤其是融资、信贷双双收紧及新房预售款监管制度，彻底管住了企业的“钱袋子”，让过去沉迷于高杠杆、高周转模式的相当一部分房企骤然陷入流动性危机。

除了知名度较大的恒大、宝能、阳光城、花样年等规模房企暴雷之外，根据人民法院公告网公布信息显示，2021全年，全国已有396家房企发布破产公告，陷入流动性危机的地方房企更是多如牛毛。

流动性危机频发

自1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期，全行业全面执行“三道红线、四档管理”政策。

“三道红线”即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，监管部门将房企分成红、橙、黄、绿“四档管理”。

根据监管要求，到2023年底，所有房企“三道红线”指标实现达标。

然而，其真正威力却出乎所有人意料，这才第一年，就已经导致房企纷纷陷入流动性危机。

简而言之，以机构投资者为主力的社会各界，没有人愿意等到3年后尘埃落定，流动性欠佳的房企提前受到来自投资者、购房者、供应商等各个相关方挤兑而随时面临“出局”风险；而现金流较好的优质房企愈加受到资源倾斜和优待，主要为大型央企和部分地方重点国营房企，无论拿地还是融资成本等方面的两极分化趋势不断加深。

7月，蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告。

8月，阳光100中国表示未能支付到期的可转换债券。

9月，恒大集团理财停止兑付消息传出，这一事件引发恒大自身流动性危机，也在一定程度上预示后续其他房企可能出现债务风险。

10月以来，包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况，这也导致中资地产美元债普遍大跌。

市场恐慌情绪由此蔓延开来，不少房企稍有风吹草动，立刻陷入“股债双杀”困局之中；新房市场方面，购房预期逐渐扭转，“打新潮”不再，房屋交易量锐减导致房企现金流雪上加霜。

民营房企的老板们为了筹集资金不得不亲自操刀上阵、各显神通。

最为出名的当属恒大许家印，暴雷之前即多次发动“朋友圈”各路大神引入战投，借此半年内让有息负债骤减3000亿元（6月19日，恒大宣布集团的有息负债从年初8700亿元降至5700亿元），一度给市场传递出不少将要走出困境的信心。

然而，在1.9万亿总负债面前，即便再铁的朋友也支撑不住。如香港富豪刘銮雄夫妇，曾经是许家印的座上宾，作为恒大股东也曾享受了丰厚的股息红利，但这次宁愿赔钱，也要卖掉手中股份离场。

手中的牌出尽之后，许家印不得不变卖包括香港豪宅在内的多处个人资产，前后为恒大注资70亿元偿债。

难过的不仅恒大，如蓝光、当代置业、富力、新力等多家规模房企，为了保命均在对外出售旗下物业、旧改项目、土地储备等优质资产。

行业转型阵痛

然而，比起企业流动性危机，更让社会大众关心的则是暴雷之后，随之而来的失业潮、烂尾楼以及理财产品逾期等与成千上万人利益息息相关的问题，即便暂未暴雷的房企，也普遍受到流动性和市场下行周期影响，纷纷选择裁员、降薪等方式“过冬”。

房企暴雷，最直观的问题即烂尾楼数量暴增。

上世纪末，海南楼市泡沫为全岛留下的创伤成为所有人心中永远的痛。从去年开始，全国各地开始爆发因质量、装修等问题引发的维权潮就引发过不少风波，何况烂尾之后连房子都拿不到的情况。

因此，房企一旦暴雷，未开建土储可依法收回，但无数在建工程的房屋交付问题就成为社会各界最大的考验。

这也是恒大陷入危机之后，许家印带头签署“保交楼”军令状的重要原因。同时，恒大在武汉、长沙等多个城市的项目公司资金账户在第一时间被地方政府监管甚至直接接管，也是地方政府为了保障员工工资及保证楼盘交付的重要措施。

除交付问题之外，商票和理财产品逾期等问题同样值得关注。

其中，以商票贴现的方式支付供应商货款，在包括恒大、旭辉、荣盛发展、中南等规模房企中十分常见。

由于商票的承兑人是开票企业，而非银行，不计入银行信用体系，因此企业在遭遇现金流危机之后往往商票兑付的优先级最低，这对于供应商等利益相关方危害甚大，不少商票在房企暴雷之后，价值直接缩水70%以上。

其次是理财产品，作为资金密集型行业，同样在不少房地产开发企业中盛行，如宝能、佳兆业、阳光城等不少房企首次暴露其财务危机均始于理财产品逾期兑付。

值得一提的是，这些理财产品的投资人多为企业员工。更有甚者，企业直接按照员工职级下发理财产品购买指标，少则万余元，多则数百万元，美其名曰“带大家一起赚钱”“帮助公司共渡难关”。

然而，房企暴雷之后，这些员工理财产品大都血本无归，还可能面临降薪、欠薪、裁员等风险。

尽管部分房企推出了实物资产兑付方案，用房子来抵债，但投资人大都不买账：用来抵债的房子非优质资产，且能否如期交付尚且未知。

有机构统计结果显示，就目前已公布数据的暴雷房企而言，其理财规模累计已经超过900亿元。更多尚未暴雷企业的潜在风险，可想而知。

因此，有业内人士向观察者网指出，央行多次提及“恒大问题是少数”“行业总体风险可控”，但这些房企自身员工就有数万名，涉及到的投资人、购房者、供应商等相关利益群体更是数十万计量，一旦暴雷，所引发的失业和财产损失问题的确不容小觑。

同时，上述人士亦指出，阵痛不可避免，但从长远来看，行业风险出清之后，这一举动将对“房住不炒”“稳房价、稳地价、稳预期”总体方针的实施至关重要，大浪淘沙之后，未来房企也将逐步向资产运营转型。

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