如何制作一个揭示区域规划之谜的地图 - 彭博社

单户住宅区目前在美国的城市景观中占主导地位。

摄影师：Elijah Nouvelage/Bloomberg

2016年我们彻底改革哈特福德复杂的区域规划法典后的第二天，一位当地律师打电话告诉我，他孩子的大学基金即将受到重创。

他并不是在开玩笑。区域规划法典规范了一个司法管辖区内所有建筑物的建设，从住房到开放空间。康涅狄克州首府的旧法典如此令人困惑，以至于产权人甚至在像添加电子标识或车库公寓这样的日常项目上也需要聘请律师。交叉引用毫无意义。过时的术语，包括“仆人”，仍然存在。市中心的每一个项目都需要公开听证会 —— 通常是几次。

哈特福德的区域规划法典并不是独一无二，像这样数以万计的复杂法典遍布全国各地。理想情况下，这些法典应该制定明确的规则，促进城市的增长计划。但实际上，它们经常混淆基本功能，许多居民无法理解。鉴于区域规划法典可以说是地方政府最重要的权力，对经济、环境和社会都有巨大影响，这是一个问题。

当时我担任主席的哈特福德规划和区域规划委员会认为，现在是使我们的法典用户友好的时候了。我们一起弄清了旧法典对我们城市的影响。新法典为申请人提供了一份路线图，并简化了流程和规则。它确保了区域规划的强大杠杆为我们社区服务，而不是反对我们。其他地方也应该有同样的机会，但他们也必须从现有法典的基本信息开始。随着全美土地利用改革努力的势头增强，是时候协调努力来阐明区域规划了。

为了实现这一目标，我认为我们需要一个互动的在线分区地图，覆盖整个美国 —— 一个任何人都能理解的地图。就像人类基因组计划一样，这是一个依赖于成千上万研究人员的协作项目，我们可以召集一支土地利用专家团队来研究分区法律，并编码它们最重要的特征。但与人类基因组计划不同的是，一个全国性的分区地图不太可能获得数十亿美元的联邦资助。它将不得不从下至上构建。

作为一个起点，我最近提出了一个标准方法论来进行数据收集。它基于康涅狄克分区地图，由一支志愿者、学生和康涅狄克数据合作团队创建。我们的地图几乎覆盖了该州的每一寸土地，涵盖约 2,400 个分区地区。它关注分区允许（或不允许）住房的方式。

来源：康涅狄克分区地图为了制作这张地图，我们查阅了 180 个分区管辖区域的 32,000 页分区文本。我们记录了每个地区是否允许一户、两户、三户或四户及以上的住房。我们追踪了这些住房是否需要经过公开听证会，这种做法通常会阻碍或减缓住房批准的速度。我们注意到住房是否必须具有某种最低尺寸的地块。我们详细描述了关于建造附属住房单位的各种规定 —— 这些小型住房单位作为租赁物业或供年长亲戚居住的公寓越来越受欢迎 —— 从业主居住要求到最大尺寸限制。

这幅地图的发现是令人瞩目的。虽然康涅狄格州有91%的许可用于单户住宅，但只有2%的州允许四户或更多户的住宅。几乎所有这些多户住宅都需要进行公开听证会，这往往会引发抗议，并导致项目规模的缩减或被否决。此外，该州81%的住宅用地要求每栋房屋占用大约一英亩，或者几乎相当于一个足球场大小。

在线地图集展示了每个区域的这些以及其他两打以上的监管特点。但实际上我们记录了超过90个特点。这份非官方数据库记录了许多其他限制：最低停车要求、高度限制、地块覆盖要求、楼地板面积比、老年人和业主居住要求等等。总的来说，这些发现已经影响了由DesegregateCT提出的州级改革，包括附属公寓合法化、最低地块面积改革和面向交通的分区。它们也证明了在地方层面进行的变革。

另外两个研究团队开发了在线分区地图集，使用了特定区域的空间数据，展示了这些信息有多么有效。加州大学伯克利分校的其他化与归属研究所为旧金山湾区社区制作了分区地图，显示了单户住宅、其他住宅和非住宅的分区情况。该团队发现该地区82%的住宅用地仅用于单户住宅，已经进行了广泛的关于种族隔离和住房多样性的分析。在东海岸，大波士顿都会规划委员会开发了一份覆盖大波士顿地区101个城镇的地图集，提供了每个分区的地块和建筑细节信息。这为该州最近的跨党派住房选择法案提供了理由，该法案除了其他内容外，还要在所有175个MBTA车站附近建设多户住宅。

这些项目表明地图绘制是可行的。对于未来的项目，如果在所有辖区收集相同类型的数据，我们将能了解更多信息吗？

一个国家地图集可以阐明区划改革提案是否真的能带来改变。这将彻底改变土地利用研究，这种研究往往基于调查或聚合数据，我在最近的一篇论文中批评了这两种方法，该论文记录了康涅狄克区划地图集的发现。它将使不同辖区之间的比较成为可能：大城市与其他大城市，城市与其郊区等等。这将赋予当地倡导者权力，让他们修复有问题的事物。

在最后这个想法中，我提出一个警告。哈特福德法典的混乱使律师大发其财，但由于当地对变革的需求，它被彻底改革了。我希望认为现在有更多人能够理解它。但依赖地方政府清理他们的法典是一种冒险的建议。根据我的研究，哈特福德是在2010年代加入了全国仅有的26个城市之一，进行了全面的区划重新划分。按照这个速度，美国城市要使区划法典更易理解需要一万年。我认为我们可以更快地向人们提供关于塑造他们社区的区划的信息。。

事实是，我们没有人，甚至专家，真正掌握区划所施加的监管限制的普遍性和性质。这意味着我们没有做出明智决策所需的信息。一个国家级的努力应该从与住房相关的区划法规开始，因为区划对待住房的方式具有重要影响。但这种方法很容易扩展到其他领域。

除了区域规划外，我们还需要更多关于土地和建成环境其他方面的综合映射。从野火到洪水的自然灾害风险迫切需要更新和可访问的映射，以考虑气候变化的影响。指定的历史和文化资源，以及任何部落资源部落不希望保密的资源，也可以被记录下来。随着研究工作的进行，可能性也在增加。

我希望这种可能性会增长。已经有新罕布什尔州、明尼阿波利斯、密歇根和夏威夷的团队启动了区域规划地图集的工作。我在康奈尔大学的春季课程将尝试处理纽约伊萨卡周围的四个县。如果你有能力和朋友也想尝试同样的事情，请查看那个标准方法，并联系我们，这样我们就可以把所有内容整合在一起。通过改善信息获取，我们可以更好地满足当前需求并为未来规划。

Sara Bronin 是康奈尔大学城市与区域规划系的教授，也是康奈尔法学院的兼职教师。她专注于土地利用和可持续发展。