华尔街银行家从凤凰城房价上涨和租金飙升中获利 - 彭博社

Phoenix地区出租房屋的选择来自Progress Residential，这是美国最大的华尔街房东之一。

摄影师：Jesse Rieser，彭博商业周刊Javier Vidana于2013年开始担任房地产经纪人，当时亚利桑那州的盐河谷似乎是一片空旷。那是房地产市场崩溃的后果，导致凤凰城大都会区典型房屋价值下跌超过50%，一个信用良好的单亲家庭可以利用面向首次购房者的贷款计划，找到一个相当不错的居住地。对于Vidana来说，挑战在于说服潜在客户，让他们想要拥有一栋房子。“我们打电话恳求人们购买，”他说。“当时根本没有买家信心。”

经济缓慢前进，房地产市场也随之发展。Vidana专门辅导年轻购房者房地产基础知识。很快，他通过在网站上出售如何PDF和在他的YouTube频道上收集广告收入来增加佣金收入。然后，大流行病引发了一场繁荣，给了他一个新的解释。

美国人对居家办公时代做出了回应，开始购房，没有哪个大城市比凤凰城更热。大流行病开始时，房屋的中位价值约为285,000美元；两年后，价值为435,000美元。卖家收到50个以上的报价并不罕见，或者潜在买家在最终成交前对十几个不同的房屋提出报价。

Vidana摄影师：杰西·里瑟（Jesse Rieser）为彭博商业周刊在凤凰城，受挫的买家开始互相指责。一些人抱怨加利福尼亚人通过跨越州界携带远程工作的工资而扭曲了市场。其他人则将注意力集中在包括 Zillow集团在内的科技公司，它们正在大规模购买房屋并翻新。但没有什么比越来越多的大型房东群体引起当地人的愤怒更多了。这些房东从华尔街获得巨额资金，建立了庞大的租赁房产组合。

这最后一类也让Vidana感到困扰。当房地产投资者用现金购买需要大量工作的房屋并获得折扣时，他们似乎还可以接受。但这些新的房东却将房屋从市场上撤出，然后将其租给本来有能力购买的人。他看到家庭被投资公司击败，这些公司可以支付45万美元购买价值40万美元的房屋。单户住宅的租金也在快速上涨——根据约翰·伯恩斯房地产咨询有限责任公司的研究主管里克·帕拉西奥斯（Rick Palacios）的说法，在疫情期间，凤凰城大都会区的租金上涨了19%。结果是，购房者可能会失去一套房屋，并看到它以比他们用抵押贷款购买时每月多出数百美元的租金重新出现。“在我看来，他们在从首次购房者那里偷东西，”Vidana说。“他们试图推动这样一个观念，即你的第一步不再是购买房屋，而是租房。”

在通货膨胀和房价上涨的担忧中，他并不是唯一一个有这种感觉的人。租户权利倡导者将华尔街房东描述为大规模驱逐者，而保守派评论员如福克斯新闻的塔克·卡尔森则抨击他们挤出普通的购房者，警告说共和国的命运岌岌可危。民主党人对这种观点表示赞同。拜登政府辩称，大投资者让家庭难以参与美国梦的重要部分。

这些不仅仅是象征性的担忧。房屋净值在美国占据了巨大的财富比例，尤其是对于收入适中的家庭来说，他们几乎没有其他机会利用借来的资金投资能随时间增值的资产。房价上涨让业主积累财富，然后在有大笔或意外开支时动用他们的净值。其他富裕国家，包括德国和丹麦，拥有较低的住房拥有率，但他们通过健全的社会保障网络和养老金体系弥补了这一点。这些资源在美国远没有那么全面，因此许多人利用房屋财富支付大学、医疗保健费用和退休金。在更基本的层面上，拥有让一个家庭控制自己的生产手段，线上抵押贷款公司 Tomo 的首席经济学家 Skylar Olsen说。这可能意味着在家办公，在Airbnb上出租房间，或者在后院种植蔬菜。“当我们拥有土地时，我们都是自己的国王，”她说。

一开始，维达纳并不太担心新买家，因为房价仍然可承受。2019年，他帮助一位客户将位于菲尼克斯市中心西北30英里的郊区惊喜（Surprise）的一栋房子卖给了一家日本公司。买家是一个名为Yamasa的家族企业集团，他们重新装修了厨房，并以一个看似不切实际的价格将房子出租。但房子租出去了，Yamasa的代理开始用电子邮件轰炸他，提供现金购买其他房屋。Yamasa并未回应置评请求，此后已成为凤凰城郊区的大量租赁房地产买家，在美国各地收购了数千套房产。

根据该公司的网站，Yamasa成立于一个多世纪前，最初是木材业务，后来扩展到加油站、保龄球馆、赌博场所和太阳能发电场。维达纳说，他并没有过多关注公司的来源细节。“我只是希望更多公司不会效仿他们，”他说。但从表面上看，这有点奇怪。为什么一个日本的赌博业务会想要拥有凤凰城郊区的入门级房屋？答案始于Yamasa与合作经营其租赁房屋业务的公司，这将有助于理解华尔街对住房的新押注。

“这是一个资本主义社会。真的有什么问题吗？”

2020年3月，当似乎大规模裁员会导致租金拖欠、驱逐和社会动荡时，住宅房东和其他人一样担心。相反，被困在家里的美国人拿着他们的刺激支票和封锁期间省下的钱开始寻找更大的空间。很快，资本也跟随而来。到了2021年中期，据房地产研究员帕拉西奥斯称，凤凰城约一半的房屋购买活动都是投机行为。大部分活动是由小型房东和翻房者推动的，他们瞄准价格实惠且靠近好学校的房屋，正是维达纳的客户所追求的地方。

郊区的淘金热也吸引了私募股权巨头、主权财富基金、人寿保险公司以及各种机构。使用人工智能软件评估消费者信用的Pagaya Technologies Ltd.开始帮助客户购买房屋。波士顿奥马哈公司是一家控股公司，除了提供亚利桑那州和犹他州的宽带互联网服务外，还制定了开发租赁项目的计划。丹佛的一家水公司Pure Cycle Corp.也有类似计划。“如今在公司名称中加入单一家庭租赁或与住房有关的内容，就像1999年加入‘点对点’一样，”帕拉西奥斯说。

但是，在一个房东可以肆无忌惮地提高租金的紧缺市场中，管理租赁房屋是困难的。为了加快努力，许多新来者通过已建立的公司进行投资。其中一个大玩家——山崎选择的那个——是Progress Residential。Progress是一家由Pretium Partners LLC经营的租赁公司，Pretium是一家总部位于纽约的公司，由唐·马伦经营，他因监督针对住房市场的“大空头”赌注而赚得盆满钵满，巩固了高盛集团作为金融丛林顶级掠食者的声誉。

马伦离开高盛，然后于2012年创立了Pretium，从投资者那里筹集资金，并将其投入租赁房屋以及对企业信贷和抵押贷款的投注。在早期，该公司以折价价格购买房地产，但随着市场复苏，它学会了通过快速行动赢得交易。如今，它使用软件每15分钟扫描房地产列表。当其收购团队看到喜欢的房屋时，它会估算租金和维修预算，并力求在房屋上市后几小时内提出现金报价。Pretium还与房屋建造商合作，开发新的租赁房屋社区。

在大流行之前，它在华尔街之外鲜为人知，即使在那里，它也被像 Invitation Homes Inc. 这样的单户房东所掩盖，Blackstone Inc. 在2017年将其上市。然后在2019年，Pretium为其单户租赁业务筹集了25亿美元，其中包括来自康涅狄格州一家名为 Landmark Partners 的公司的一大笔资金，为Mullen的公司做好了一场购买狂欢的准备，它主导了美国历史上最热门的房地产市场中最热门的角落。它赢得了从 Zillow 和 Front Yard Residential 购买房屋的备受关注的交易，去年增加了3.5万套房屋。这将其总数增加到了略低于7.5万套。它是继 Invitation 之后第二大的单户房东。

这些发展引起了竞争对手的嫉妒，也引起了像 Vidana 这样的房地产经纪人、租户倡导者和当选官员的愤怒。金融服务公司在抵押贷款危机爆发前大肆投资，然后以此为跳板开展新业务的想法长期以来一直被批评者认为是不道德的。2019年，马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦指责华尔街房东无耻地“从他们造成的破坏中获利”。住房活动人士认为，这些公司正在遵循私募股权的惯例，通过增加费用和削减维护成本来提高他们的底线。“我把Pretium及其同行视为工业化住房，”行动中心种族与经济副竞选总监Sofia Lopez说。 “对他们来说，人们不得不住在他们的房子里似乎是不方便的。”

但也有另一种看待这个问题的方式。四十年前，当婴儿潮一代开始组建家庭时，华尔街发明了一个新的金融工程领域，将巨额资金转化为消费者贷款。这一次，是婴儿潮一代的孩子们在安家落户，但是住房短缺、工资停滞以及更严格的贷款标准使年轻家庭难以实现拥有住房的愿望。因此，华尔街打造了一台新机器，这台机器收集租金收入，并将其打包成一种不同类型的收入流，供机构投资者使用。

在这个故事版本中，想要住在好社区但支付不起首付的家庭没有足够的出租房屋。此外，并非每个人都想成为房主，这意味着要清理下水道，不时地处理害虫问题，同时还要面临房地产市场的风险。“对于我们这些生活在价格一直上涨的大型沿海城市的人来说，这没问题，”布鲁金斯学会的研究员珍妮·舒茨说道。“但在美国的许多地方，人们租房并把钱放入指数基金会更好。”舒茨，即将出版的书《翻新：如何修复美国破碎的住房系统》的作者指出，房屋所有权带来的财富增长也没有平等地分配给各种种族和族裔群体。 1930年代联邦政府实施的红线规定使黑人家庭无法分享二战后繁荣时期产生的住房财富。即使在今天，黑人购房者往往在房地产市场周期的后期购房，部分原因是他们不太可能动用家庭财富支付首付。

Dana Hamilton，Pretium的房地产负责人表示，大规模单一家庭房东的崛起并没有排挤购房者。她补充说，Pretium拥有该国租赁住房的微不足道的比例，为购房提供了有价值的替代选择。她说：“过去，如果你想住在某个社区，你必须有能力购买。”“今天，如果你想住在某个社区，你可以购买或者租赁。人们不太欣赏我们所做的事情之一就是这种获取方式。”

像Pretium去年所做的每天购买和翻新100栋房子一样，是一项复杂的业务，需要强大的后勤运作来采购物资和管理劳动力。在一场著名使各种事情变得更加困难的大流行病期间，这项工作甚至更加困难，包括木材、冰箱、墙漆和园艺材料等。在一些市场上，建筑商甚至报告说很难找到土地。

Pretium通常在购买房屋时花费3万美元进行翻修，专注于诸如耐用的强化地板等项目，以及诸如新家电等项目，以帮助房屋快速出租。Pretium通常花费20至25天翻新一处物业，一位高管在去年的一次采访中表示。

Progress，Pretium的物业管理部门，特别擅长使房屋易于出租。在最近一次参观亚利桑那州吉尔伯特市的可供出租的房源时，租金范围从每月2100美元到3100美元不等，墙上的贴纸鼓励租户询问Siri有关房东的信息。（当询问时，苹果的语音助手会显示公司网站的链接，强调Progress的宠物友好政策以及其强调提供靠近好学校的住房。）另一张贴纸上有一个QR码，让潜在租户可以在他们的智能手机上调出租赁申请。当Progress领导参观的高管找不到开锁盒进入房屋时，他打电话到办公室，让同事远程打开门。

从公司房东那里租房还有其他好处，不仅仅是技术上的高超。Pretium拥有一支由850辆服务车组成的车队，用于进行最常见的维修。在一个完美的世界里，租户可能会在早上打电话报告一个漏水的水龙头问题，然后由一个维修工人来修理，他的货车后备箱里已经备有一个替换的排水管，并在租户上班时远程被授权进入房屋。

Pretium表示80%的问题在第一次维修访问中得到解决。但仍然有很多不满意的客户。有4000多名成员参加了一个名为Progress Residential受害者的Facebook群，租户在那里抱怨租金上涨和意外费用，并交换关于如何应对不可避免的公司官僚主义的建议，因为他们是75,000名客户中的一员。29岁的Mackenzie Cruz在Mesa的一个封闭社区租了一栋三卧室的房子，因为Pretium是第一个不因家庭德国牧羊犬Oakley而拒绝她的房东。随后发生的经历听起来就像是从有线电视公司租房子一样（如果Boston Omaha成功的话，你将来可能真的会这样做）。Cruz说有错误的滞纳金、电脑故障和无数个小时的客户服务地狱。然后出现了大幅加价：Cruz和她的丈夫请求房东将他们的租约延长几个月，以便等待他们购买的新房完工。Pretium同意了，但将租金从每月1900美元提高到3100美元，包括费用和其他收费。

“我们在那里的整个时间里，我一直在不停地工作，以避免给他们比我应该给的钱更多，”克鲁兹说。“这几乎就像是第三份工作，除了做全职工作和全职妈妈之外。”

有线电视公司的氛围已经足够让人讨厌，当它们影响你观看《阳光之屋》时，但当你担心失去家时，情况就更加紧张了。迪恩·佐勒从普雷蒂姆在2021年1月收购的一家公司房东那里租了一套房子，他说在房东无视他要求帮助修理漏水天花板的请求后，他开始拖欠房租。他之前曾遇到过房屋问题，并在2020年11月投诉过，在普雷蒂姆的交易宣布但尚未结束的情况下，几个月都没有得到任何回应。

“我担心的是他们随时可能会进来说，‘现在你得搬出去了，’”他说。“由于缺乏沟通而带来的压力很大。这很糟糕。”普雷蒂姆的一位代表表示，公司与克鲁兹合作解决了错误的费用。发言人表示，普雷蒂姆没有佐勒的投诉记录，并指出，该租户最近参加了一项租金援助计划，根据州法律，该计划为他提供了免受驱逐的保护。

亚利桑那州吉尔伯特市罗姆街1782号摄影师：杰西·里瑟 摄于彭博商业周刊但这并不是唯一的投诉。在疫情初期，一个名为私募股权利益相关者项目（PESP）的倡导组织开始发布研究，涉及两打个县的驱逐案件，这些县的法院数据在网上很容易获得。根据该组织的说法，穆伦的公司在这些县提起了更多的驱逐案件，而在这段时间内联邦实行了驱逐禁令。今年二月，明尼苏达州总检察长基思·埃里森提起了一场诉讼，指控普雷蒂姆和佐勒的房东， HavenBrook Homes，实施了一个“通过严重不维护房屋来从租户那里获取更大利润”的计划。”

普雷蒂姆公司的代表表示，公司仍在审查这起诉讼，他补充说，自2021年初收购HavenBrook以来，公司已将明尼苏达州的维护团队扩大了四倍。他称私募股权利益相关者项目“明显偏见”，并表示这并不是“我们国家住房的可靠消息来源”。该公司在七月份向南卡罗来纳州民主党代表詹姆斯·克莱本发出信函，抱怨这个倡导组织将不违反联邦禁令的驱逐申请与实际驱逐混为一谈，而在许多情况下，这会导致实际驱逐。普雷蒂姆表示，公司一直遵守法律。私募股权利益相关者项目的执行董事吉姆·贝克向克莱本发出了自己的信函，指出普雷蒂姆误解了他，并且威胁驱逐往往足以让租户感到他们必须离开。

普雷蒂姆发言人还表示，公司为租户提供了超过3000万美元的租金援助和其他财政援助，并帮助租户通过政府计划获得了额外的5000万美元。今年二月，普雷蒂姆宣布聘请了一位新的企业事务执行官——乔斯琳·摩尔，她曾在NFL担任首席传播官，当时职业橄榄球联盟正面临有关种族正义抗议和球员安全的问题。在加入公司后的第一次采访中，她告诉彭博电视台，通过投资租赁住房，普雷蒂姆正在“为社会面临的最大挑战之一提供私人资本支持”。

此时，公司有了一个新的理由考虑其公众形象：租户向资助其单一家庭租赁业务的养老基金抱怨。在明尼苏达州，租户团体United Renters for Justice的组织者出现在一个州养老基金董事会的八月会议上，要求取消对投资于普雷蒂姆的Landmark Partners计划的1亿美元投资。（Landmark拒绝置评。）十二月份董事会再次召开。主持会议的明尼苏达州州长蒂姆·沃尔兹在Zoom会议上皱着眉头听租户讲述他们的故事。然后，该州基金的首席投资官建议董事会，如果再次推迟投资，可能会错失机会。沃尔兹表示，他相信Landmark是出于善意解决问题的，董事会通过了这笔交易。

在投票前一天，哈维尔·维达纳在利奇菲尔德公园的一家墨西哥餐厅午餐时思考着普雷蒂姆的崛起。在距离30英里外的斯科茨代尔，单一家庭租赁行业的高管们聚集在一次会议上，有些人在露台上品尝着价值70美元的鸡尾酒，试图弄清楚如何处理一位贷款人描述的“大量甚至过多”的资金涌入他们的领域。

Yamasa在凤凰城的购买放缓了。但穆伦的公司在当地仍然是一个不可忽视的力量。根据Redfin Corp的分析，去年在凤凰城地区的17个邮政编码区域，与Pretium有关的实体占据了至少5%的所有住宅购买量。这是否太多很难说。“这是错的吗？这是一个资本主义社会，”维达纳说。“真的错在哪里？”

维达纳在附近的玛丽维尔长大，该地区由包括开发者维克多·格鲁恩在内的一组人开发，他是首创封闭式购物中心的建筑师。八年前，当他21岁时，他和妻子用低首付贷款购买了他们的第一套房。他们每月600美元的抵押贷款让他们买到了一间没有中央空调的旧房子。这是一个开始。

房屋价值上涨，使这对年轻夫妇两年后升级到了一个更好的房子。他们在2018年再次买卖，搬到了一个学区更好的地方，那里的街道两旁都是柑橘树。他承认，他的道路可能不适用于每个家庭，但对他来说是有效的。另一方面，维达纳和Pretium一样，在市场处于低点时开始购买也起到了帮助作用。—与稻岛剛阅读更多： 华尔街正在利用Zillow等科技公司吞噬入门级住房