CRE市场困境加剧，资产因二氧化碳规定而“搁浅”-彭博社

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热带风暴阿加莎的残余威胁将在太平洋形成，并越过墨西哥后引发本季度第一个大西洋风暴。

阿加莎星期一晚间袭击墨西哥瓦哈卡州时是五级萨菲尔-辛普森飓风等级中的二级飓风，风速达每小时105英里（169公里），这使其成为东太平洋历史上袭击最强的五月风暴。美国国家飓风中心表示，该系统于星期二在墨西哥南部解体。

仿佛商业地产市场还没有足够的麻烦，现在房地产投资组合中潜在的新风险正在潜伏。

随着欧洲不断演变的要求推动投资者和银行家减少对碳排放大的建筑物的暴露，房地产公司正面临资产估值的重大打击。这一问题增加了房地产所有者的资产可能因气候法规的影响而被搁浅、贬值的可能性。

“目前行业非常非常关注搁浅资产，” 尼尔·门兹斯说，他是都柏林的 Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持续发展总监，该公司是由 Brookfield Asset Management 拥有的。资产被搁浅的风险“变得更大，因为现在也有法规约束。”

在较高利率和较低入住率颠覆了该行业依赖债务的商业模式的财务逻辑后，商业地产价值已经下跌。欧洲央行和美联储都已经明确表示，他们现在正在 监控 银行为减少潜在损失所采取的措施。

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要点：商业房地产面临残酷的清算（播客）

在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行翻新和投资以符合欧盟关于能源效率的新要求，该行业现在正面临着进一步的估值冲击。

门兹斯表示，情况如此严峻，以至于他预计市场“可能会在未来12个月看到不可持续建筑的价值暴跌，这些建筑的能源使用非常高。”

欧盟估计该区域约85%的建筑建于2000年之前。其中，75%的建筑“能源性能较差”，欧盟 表示。欧盟设定了2030年将建筑部门排放减少60%、并在2050年完全实现脱碳的目标。根据欧洲委员会的说法，建筑“占欧洲能源消耗的42%，是欧洲最大的能源消耗者。”

搁浅资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的搁浅资产计划所推广，指的是遭受了意外或过早减记、减值或转为负债的资产。瑞银集团指出，在房地产领域，这可能包括那些不具备能源效率的建筑，最终使它们无法出租或出售，或者拥有它们是不经济的。根据瑞银的说法，由于不断上升的物理气候风险，这类房产也可能因无法获得保险而变得难以保险。

其他欧盟规定也使得该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和公司可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警示一直在稳步增加。在十月份，瑞银集团的分析师指出，新的法规增加了资产被搁置的可能性，“可能使其所有者面临与今天账面价值相比的巨额资本损失。”

这家瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。“效率低下的建筑物可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且可能因高能源账单和低可持续性评级而对租户不那么有吸引力，”瑞银表示。

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尽管欧洲在执行法规方面领先于其他司法管辖区，但对估值冲击的风险具有全球范围。

“由于北美在建筑脱碳和可持续性方面传统上落后于其他地区，新的气候和可持续性披露法规对房地产行业构成重大风险，”研究和咨询公司Verdantix智能建筑部门的研究总监克莱尔·斯蒂芬斯表示。

“我们可能会看到保险公司停止支持那些缺乏气候适应性的设施，投资者也会回避那些在房地产领域表现不佳的公司，”她在与 Verdantix 公布年度智能建筑调查报告相关的声明中说道。她表示，对这种风险日益增加的认识现在促使公司加大努力说服投资者他们的环保性，“尤其是在酒店和休闲等行业，”她说。

Hibernia 的 Menzies 在一次采访中表示，投资者现在正试图给出确切的估计，以确定何时可以将房地产资产视为滞留资产，使用所谓的 碳风险房地产监测器。

使用 CRREM 工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将被滞留的日期，”Menzies 说。他们在提供信贷之前会询问与气候相关的问题，比如预期能源使用。

“贷款人变得如此复杂，他们内部有人来建模这个，”他说。

各国 CRE 贷款（十亿欧元，% 贷款）

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来源：欧洲银行管理局，彭博智库

彭博智库： 欧盟银行的 1.4 万亿欧元 CRE 贷款压力目前看起来受控

Hibernia 专注于都柏林办公市场，翻新旧建筑并开发新建筑，目标是到 2030 年实现净零碳排放和气候适应性。该公司的 30 座建筑在 2022 年被 Brookfield 收购时估值约为 13 亿欧元（14 亿美元）。为验证其能源效率，Hibernia 与 CoolPlanet 公司合作，帮助企业找到更清洁的能源解决方案，以减少碳足迹。

对于能够提出可信的可持续发展计划的公司来说，“绿色贷款和其他与可持续发展相关的贷款以及项目再融资”都有“巨大的、巨大的接受度和兴趣，”他说。

总的来说，Menzies 预计未来一年估值会下降，“希望”市场能够达到一个创造“公司可以进入并购买的机会”的水平，他说。然后，他们将有能力通过投资进行翻新，使建筑达到新标准，从而支持估值，他说。

与此同时，像 Hibernia 这样的公司“需要展示实时的绩效和年度改进，以便能够获得投资者和贷款人的兴趣，”Menzies 说。

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