美国和英国房地产市场降温，可能加剧全球经济衰退风险 - 彭博社

6月10日的布拉格。控制泡沫状房价是政策制定者的关键目标，因为他们试图遏制数十年来最快的通货膨胀。

摄影师：Milan Jaros/Bloomberg

全球经济已经面临着猛烈的通货膨胀、股市动荡和残酷的战争，现在又面临着另一个威胁：大规模房地产繁荣的解体。随着全球各地央行迅速提高利率，飙升的借贷成本意味着那些本已在购房方面吃紧的人们终于触及了极限。这种影响在诸如加拿大、美国和新西兰等国家中显现，这些曾经炙手可热的住宅房地产市场突然变冷。 这是对多年来由极低抵押贷款利率和政府刺激掀起的价格飙升以及一场推动远程办公普及并让购房者寻找更大空间的大流行病的急剧逆转。彭博经济学的一项分析显示，19个经合组织国家的综合租金价格比和房价收入比比2008年金融危机前更高，这表明价格已经脱离了基本面。

新西兰在风险排名榜首

对经合组织成员国和加入国的五个房地产风险指标

来源：彭博经济学；国际清算银行；经合组织

注：彭博经济学排名是通过计算五个指标的z分数的平均值得出的。得分越高，价格调整风险越大。年度房价和信贷增长数据基于2022年第一季度或最新季度数据。

控制过热的房价是许多政策制定者的目标之一，因为他们试图遏制数十年来最快的通货膨胀。但随着市场因全球经济衰退的前景而动荡，住房市场的放缓可能会引发连锁效应，加深经济衰退。

房价下跌将侵蚀家庭财富，削弱消费者信心，可能抑制未来的发展。当人们面临资产价值下跌而还要支付更高的偿还成本时，动物精神通常会受到抑制。房地产建设和销售在全球范围内是经济活动的巨大乘数效应。

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可以肯定的是，2008年风格的崩溃是不太可能发生的。放贷人已经收紧了标准，家庭储蓄仍然强劲，许多国家仍然存在住房短缺问题。劳动力市场也很强劲，提供了重要的缓冲。

全球各地的房地产市场都在泡沫化

“房价下跌将直接影响消费支出和整个经济，因为房地产通常占据家庭财富的重要部分，”加拿大丰业银行亚太区首席经济学家图利·麦卡利说。“然而，由于许多主要市场的家庭资产负债表仍然健康，我对与房价和世界经济相关的风险并不特别担忧。”

然而，当全球货币政策出现同步收紧时，价格急剧下跌的风险显然更大，伦敦彭博经济学家尼拉吉·沙阿说。今年已有50多家央行一次性将利率上调至少50个基点，预计还会有更多加息。在美国，上周美联储将其主要利率上调了75个基点，这是自1994年以来最大的涨幅。

房地产是当前需要关注的危机风险：约翰·奥瑟斯

根据彭博经济学家的数据，新西兰、捷克共和国、澳大利亚和加拿大的房地产市场被列为全球最泡沫化，并且特别容易受到价格下跌的影响。葡萄牙在欧元区尤其面临风险，而奥地利、德国和荷兰看起来也有点泡沫化。

根据标普全球评级的分析，韩国的房价也看起来很脆弱。该报告指出了家庭信贷与名义国内生产总值的比率、家庭债务增长率以及房价上涨速度带来的风险。在欧洲其他地方，瑞典的住房需求出现了戏剧性的转变，引发了对一个家庭债务达到收入的200%的国家的担忧。

高盛集团经济学家上周在一份报告中写道，房屋销售的信号通常比价格提前约六个月，这表明几个国家可能会进一步看到价值下降。高盛的经济学家们由扬·哈齐乌斯领导，表示，住房市场的大幅降温是发达经济体可能放缓的一个重要原因。

“住房市场可负担性的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明，硬着陆是一个有意义的风险，尤其是在新西兰、加拿大和澳大利亚，尽管这不是我们目前的基线情景，”高盛的经济学家们写道。

各国央行也在发出自己的警告。加拿大央行本月在其年度审查中表示，随着利率上升，高水平的抵押贷款债务尤为令人担忧，越来越多的借款人难以支付账单。新西兰储备银行的半年度金融稳定报告表示，金融体系面临的整体威胁有限，但房价“急剧”下跌是可能的，这可能会显著减少财富并导致消费支出收缩。

“随着借款成本上升，房地产市场面临着一次重要考验，”彭博社的沙阿说道。“如果央行行动过于激进，他们可能会埋下下一次危机的种子。”

以下是全球各地泡沫化的房地产市场正在发生的情况。

奥克兰的庞森比地区。经济学家预计，新西兰房价今年将下跌约10%，最终可能从2021年底的峰值下降多达20%。摄影师：Fiona Goodall/Bloomberg新西兰

如果说2021年是新西兰房价增长达到令人眼花缭乱的一年，年增长率接近30%，那么2022年可能是音乐停止的一年 — 突然的变化让人措手不及。

三月，乔纳森·米尔恩决定是时候出售奥克兰Onehunga郊区的一栋家庭住宅，并在附近以200万新西兰元（130万美元）购买一栋更大的房子。他和妻子乔治对旧房子的迅速出售和出色价格充满乐观，当地政府估值为180万新西兰元。

起起落落

预计明年飙升的价格将让位于下跌

来源：RBNZ、CoreLogic、Stats NZ

一切在四月份发生了变化，当时新西兰储备银行采取了积极措施应对通货膨胀，将官方利率上调50个基点至1.5% — 这是22年来最大的涨幅。随后迅速在五月再次上调50个基点，并预计明年利率将接近4%的峰值。

米尔恩的房子原计划在五月通过拍卖出售，这是新西兰一种常见的房屋销售方式，但没有一个竞标者出席。

“我们没有预料到这么难以推广和出售我们的房子，”47岁的米尔恩，一家新闻网站的主编说。“我们知道，每过一周，房价就会再减少10万新西兰元。”

上个月底，他们接受了一份米尔恩形容为“明显低于政府估值”的报价。

经济学家预计，新西兰房价今年将下跌约10%，最终可能从2021年底的峰值下跌高达20%。尽管对许多房主来说，与近年来巨大的资产增值相比，这只是一个小幅下降，但可能会产生更广泛的影响。根据该行新西兰首席经济学家沙龙·佐尔纳的说法，澳新银行预测由于人们因房价下跌而感到更加贫困、现金流受到较高利率的影响，以及食品和能源价格上涨的影响，消费者支出将保持温和。

“有些刚刚进入市场的购房者在过去一年左右的时间里以2.5%的抵押贷款利率开始，突然间他们的抵押贷款利率就接近6%了，”奥克兰基威银行首席经济学家贾罗德·科尔说。“肯定会有一些痛苦。”— Ainsley Thomson

四月份，加拿大出现了两年来的首次全国房价下跌。痛苦主要集中在看到最大疫情期间上涨的市场——多伦多及其周边地区。摄影师：安妮·萨卡布/彭博社加拿大

加拿大的房地产市场变化如此之快，以至于一些购房者在交易尚未完成之前就亏钱。

“人们正在积极尝试退出交易，”多伦多房地产律师马克·莫里斯说道，他举了一个例子，一处房产的评估价比几个月前同意的购买价格低了20万加元（15.5万美元）。这导致买家愿意放弃他们的10万加元定金以避免交割，他说。“我每天都会接到好几个电话，来自各种觉得自己付得太多的人。”

在加拿大4月份出现两年来首次全国房价下跌之后，这类案例开始出现。接着5月份又有一次下跌。尽管目前痛苦主要集中在看到最大疫情期间暴涨的市场——多伦多及其周边地区，但压力已经开始蔓延到以前炙手可热的温哥华等市场。

加拿大最大城市的房地产达到峰值

自2月份以来，价格下降了近9%

来源：多伦多地区房地产委员会

注：季节调整

与其他国家一样，加拿大房地产市场的动荡是由央行积极提高利率的行动引起的。基准利率已经从年初的0.25%上升到今天的1.5%。一些经济学家表示，随着更高的利率预期，一些最热门的市场房价可能会下跌高达20%。

这是一个急剧变化的国家，自疫情开始以来的两年里，房价上涨了50%以上。随着房价迅速超过工资增长，一些买家进入市场的希望来自于现在正在飙升的低利率。

“支撑当前估值的是边际买家，因此这可能会对房地产市场产生重大影响，”加拿大国家银行首席经济学家马修·阿尔塞诺(Matthieu Arseneau)表示，他表示全国房价可能会下跌高达10%。“在这些利率下，新买家能负担得起这些价格吗？”— 阿里·奥尔特斯特(Ari Altstedter)

在佛罗里达州开普科勒尔，大约三分之一的房屋卖家在四月降价。摄影师：杰夫·格林伯格/Getty Images美国

玛贝尔·梅伦迪(Mabel Melendi)发现，佛罗里达州开普科勒尔的房地产市场正在放缓，因为一周过去了，她在四月中旬挂牌出售的一处新建房屋仍然没有收到任何询问或报价。就在三个月前，她在将类似房产挂牌上市后的三天内就收到了一份报价。

但经过三次降价 —— 将要价从51万美元降至42.5万美元 —— 在最初挂牌超过两个月后，到了六月中旬，她仍在寻找买家。在阵亡将士纪念日周末收到的一份报价因为买家无法获得足够大的抵押贷款而流产。

“大多数人现在无法获得他们以前能够获得的贷款额度，”梅伦迪说。

根据房地美(Freddie Mac)的记录，今年抵押贷款利率以半个世纪以来最快的速度上涨。30年贷款的平均利率上周达到5.78%，是2008年以来最高。这导致了建筑商和现有房屋卖家都纷纷降价，因为需求急剧降温。

美国房屋卖家中有近20%在截至5月22日的四周内降价，这是自2019年10月以来最多的根据经纪公司Redfin Corp.的数据。在一些在疫情期间成为热门目的地的市场中，这一比例更高，因为人们寻找价格更实惠的住房。例如，在爱达荷州的博伊西，41%的卖家降价了四月份。在开普科勒尔，大约三分之一的卖家降价。

卖家降价

在曾经炙手可热的地区，带有降价标签的待售房屋比例正在上升

来源：Redfin

Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示，卖家意识到价格可能不会像以前那样以同样的速度上涨，因为买家的压力越来越大。她说：“价格将不得不下调以匹配需求。”

据Freddie Mac称，2021年美国单户住宅价格预计将上涨18%，预计2022年将以更为温和的速度增长10%，2023年增长5%。该公司的副首席经济学家Len Kiefer表示：“这是一个相当显著的放缓，但是这是从火热的房价增长中来的。”他说，房屋供应短缺和寻求更多空间的人们的潜在需求，以及千禧一代买家年龄增长并开始组建家庭，意味着全国范围内的房价仍然应该会上涨。预测

尽管需求放缓的影响仍在房地产行业中回荡：Redfin和Compass Inc.上周表示，由于市场突然降温，他们将裁员。— Jonnelle Marte

为了遏制通胀，5月份达到16%的通胀，捷克中央银行一直在进行货币紧缩行动，将利率提高到1999年以来的最高水平。摄影师：Milan Jaros/Bloomberg捷克共和国和匈牙利

捷克共和国以其高的住房所有权率、快速的通胀率和低失业率在欧洲脱颖而出，据总部位于布拉格的投资公司Cyrrus的高级经济学家Vit Hradil表示。加上一个独特复杂的建筑许可制度和不断增长的外籍人士在首都寻找工作的需求，该国面临着令人震惊的价格上涨，远远超过了收入增长。

根据总部位于伦敦的数据分析公司CEIC Data的数据，捷克房价的季度增长率从去年12月到今年同期上涨了26%。该国普通市民收入与房地产价格之间的差距现在是欧盟中最大的之一，引发了严重的泡沫担忧。

为了遏制通胀，5月份达到16%的通胀，捷克中央银行一直在进行货币紧缩行动，将利率提高到1999年以来的最高水平，在本周的另一次会议之前。

“你会期望这些利率会降低需求，但是，由于通货膨胀率更高，这并没有起作用，”Hradil说道，他补充说，这个国家的人们把房地产看作是对抗通货膨胀的对冲，更倾向于投资于房地产而不是股票。

在布拉格，视频特效制作人米拉·桑卡（Meera Sankar）放弃了购买房屋的打算。最初打算在市中心找到一套售价300万克朗（13万美元）的一居室公寓，这位爱尔兰人最终将预算翻了一番，但仍然找不到符合她标准的公寓。她发现的要么需要全面翻新，要么位于偏远或相对不安全的地区。

“用这笔钱你可以在爱尔兰科克附近买到一个巨大的四卧室房子，或者在我爸爸的家乡印度买到一个150平方米的公寓，”她说。“这根本不合理。”

捷克共和国在彭博经济学的泡沫指数中排名第二，其区域邻国匈牙利紧随其后。在那里，总理维克托·奥尔班（Viktor Orban）推动了激励措施以提高生育率。

根据欧盟数据机构欧洲统计局的数据，该国的房价在2021年最后三个月同比增长了近20%，这一情况仅被乌克兰战争加剧，导致能源成本上升并限制了建筑工人的供应。上周，中央银行意外地将主要利率上调了50个基点。— 爱丽丝·坎托

尽管英格兰银行最近几个月已经五次提高利率，但伦敦等地区正在蓬勃发展。摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg英国

英国房地产市场在历史性增长两年后开始放缓。作为疫情措施的一部分，自2020年7月至去年6月，购房者在房产价值高达50万英镑（614,000美元）的房产上免征印花税，导致房价进一步飙升，并使房地产“似乎脱离了其他经济”，英国莱坊（Knight Frank）的英国住宅研究负责人汤姆·比尔（Tom Bill）表示。

如今，英格兰银行最近几个月已经五次提高利率，预计还会有更多加息。这可能预示着今年余下时间房地产市场将降温，随着更多供应上市，房主们急于避免房价下跌，比尔说。

房地产繁荣

房价创下新纪录，但市场显示出降温迹象

来源：Halifax

已经，新房贷款批准下降至近两年来的最低水平。根据皇家特许测量师学会的调查，五月份买家咨询量下降，此前连续八个月增长。

“人们担心经济，担心乌克兰战争将如何影响房价以及生活成本上涨，”英国房地产公司Hamptons International的研究负责人Aneisha Beveridge说。“他们更加谨慎了。”

英格兰银行本周决定于8月1日起取消贷款人偿还抵押贷款能力的可负担性测试。这可能会增加首次购房者购买他们无法负担的房屋的风险。

然而，像伦敦市中心这样的地区表现不错，比尔说，因为外国投资者涌向这个国际目的地，学生们在疫情过后回归。伯明翰、利物浦和曼彻斯特等二线城市的房价增长甚至比首都更快。

“只要英国被视为一个有法治、良好学校和尊重私有财产的国家，资金就会不断流入，” 比尔说。— 爱丽丝·坎托