通货膨胀，从迈阿密到拉斯维加斯，房租价格飙升，让美国人陷入困境 - 彭博社
María Paula Mijares Torres, Jonnelle Marte
丹尼·基纳（Dennie Keener）被诊断患有四期胰腺癌后无法工作，现在担心被驱逐出他在拉斯维加斯的单卧公寓。
摄影师：布里奇特·贝内特/Bloomberg
洛杉矶第三高的塔楼艾恩中心以1.478亿美元的价格出售，比2014年的最后购买价格低约45%。
摄影师：迈克尔·李/Moment RF/Getty Images
一名在拉斯维加斯的调酒师在应对最近的癌症诊断后担心被驱逐。图森的一名年轻专业人士为了支付更高的房租而跳过了汽车付款。迈阿密的一名研究人员在未看到房子的情况下签订了新公寓的租约。
美国的租金成本正以三十多年来最快的速度飙升，首次超过每月2000美元的中位数，并将租金推高到大多数主要城市的疫情前水平以上。在疫情期间看到大量新居民涌入的大都市地区，涨幅尤为显著，但租赁市场几乎无处不在，无人幸免。
尽管美国的负担能力危机并不新鲜，但在过去一年里，随着人们回到大城市，一些住房供应短缺的地区看到新居民的激增，这一危机已经不断恶化。租房需求激增，许多本来可能成为购房者的人在今年由于美联储的激进加息导致抵押贷款利率上涨后退出了市场。
库存紧张导致竞标战，通常更多地出现在购房市场。成本上涨和可用单位短缺使房东有权力在所有价格点上提高租金。联邦驱逐暂停的结束，加上租金援助的减少，迫使人们做出艰难选择。
单户家庭租金激增
整体租金从去年5月以来平均上涨了创纪录的14%
来源：CoreLogic RentalTrends
“对于租户来说，现在几乎是完美的风暴，”华盛顿Urban Institute的首席政策副会长凯特·雷诺兹说。“如果他们无法支付租金，这些租户和他们的房东就无处可去。”
通胀压力
许多租户通常在住房上花费比房主更多的收入，已经在努力跟上杂货店和加油站的更大账单，这要归功于通胀接近四十年来最高水平。租金上涨预计会持续推高通胀，因为租约是错开的，租户在不同时间面临冲击。住房成本约占备受关注的消费者价格指数的三分之一，根据劳工部周三发布的数据，7月份比去年同期增长了8.5%。
有色人种和低收入者受到租金上涨的影响最大，因为他们占租户的大多数。在美国，大约58%的由黑人成年人领导的家庭租房，以及近52%的由拉丁裔领导的家庭租房，根据人口普查数据的皮尤研究中心分析。相比之下，大约四分之一的非西班牙裔白人成年人领导的家庭租房，以及略低于40%的由亚裔领导的家庭租房。大约54%的租户收入低于50000美元，租户的年收入中位数约为42500美元，低于国家中位数67500美元，根据 Zillow。
问题也在全球范围内感受到。彭博经济学最近的分析发现，19个经合组织国家的综合租金价格比和房价收入比现在比2008年金融危机前更高，表明价格已经脱离了基本面。
与此同时，包括房地产投资者在内的美国房东正在抢购城市地区越来越多的住房，占据了上风。
根据房地产数据公司CoreLogic的数据，5月份全国单户家庭租金同比上涨了创纪录的14%，而在疫情期间成为热门居住地的城市涨幅更为显著，迈阿密涨幅近40%，奥兰多、佛罗里达涨幅25%，凤凰城涨幅17%。
租户、社区和法律组织的联盟在周二呼吁拜登政府宣布住房紧急状态，并寻找规范租金的方法。
根据6月29日至7月11日的人口普查调查，有540万户家庭，或者说40%未能按时支付租金或抵押贷款的家庭表示，他们可能在接下来的两个月内面临被驱逐或被取消抵押贷款的风险，这是自2020年8月人口普查开始询问该问题以来的最高比例。
租户保持不动
入住率略有下降，但仍是至少20年来最高的
来源：RealPage
比平常更多的租户选择留在自己的家中，导致公寓入住率接近20多年来的最高水平，根据房地产管理软件公司RealPage的数据。这减少了那些想要搬家的人可用的公寓数量。
但是这种不平衡正在开始改善。据房地产经纪公司Redfin Corp.的副首席经济学家泰勒·马尔表示，预计未来一年左右将有近100万套租赁单位加入美国市场，这可能会缓解一些压力。
他说，租金涨幅可能会在一年后降至5%至8%的范围。但目前尚不清楚市场何时可能恢复到疫情前更典型的低个位数涨幅，这将继续给租户带来压力。他说：“我们不指望出现剧烈变化。”
新到达者
新居民的涌入正在推高亚特兰大的住房成本，截至5月，亚特兰大的租金比一年前上涨了14.8%。根据CoreLogic的数据，目前的中位租金为每月1730美元。来自微软、苹果和谷歌母公司Alphabet等科技巨头在该地区的重大扩张吸引了更多高薪科技工作者。这座城市也吸引了来自高房价城市寻找更便宜选择的人。
今年1月，卡拉·凯利（Karla Kelley）第一次无法续租她在乔治亚州杜卢斯亚特兰大郊区自2009年以来居住的两居室公寓。她的房东决定翻新，但给了她选择搬到另一栋楼的单位的选项，将租金提高了将近600美元，达到2045美元。70岁的凯利说，她注意到有很多来自其他城市的新居民。
“我们有很多来自东北部或西海岸的人，”凯利说。“对他们来说，这些租金并不算高。”
尽管价格更高，她说新公寓感觉像是降级，地毯旧了，灯具生锈。“我拿到钥匙的那天晚上，公寓里到处都是蟑螂，”凯利说。空调和水龙头都不工作。
迈阿密在疫情期间也吸引了很多远程办公人员，增加了住房竞争，导致过去一年租金上涨了40%，这是CoreLogic研究的20个大都会区中涨幅最大的。该市的中位要价现在是每月2488美元。
迈阿密的单户家庭租金从去年5月起上涨了40%。摄影师：Joe Raedle/Getty Images迈阿密本地人加布里埃拉·诺亚·贝坦库尔（Gabriela Noa Betancourt）直到搬进新公寓的那天才亲自看过。她和她的伴侣在上一个公寓的租金涨了650美元至2400美元后开始在6月份寻找新住处。当他们浏览房源时，他们注意到一个规律：许多单位在他们看房之前就被抢走了。而他们确实看到的房源看房时人山人海，有数十名其他申请人。
“事情就这样飞离货架，”她说。
找到公寓花了几次尝试。28岁的贝坦科特（Betancourt）签了两份位于佛罗里达州米拉马尔（Miramar）的公寓租约，但房东选择不执行它们，而是决定选择其他可能愿意提前两周搬进去的候选租户。他们最后签下的第三份租约是在迈阿密戴德县西南部的一间两卧室公寓，租金为每月2,000美元。他们在申请费上损失了大约100美元。
艰难选择
拉斯维加斯的房租从去年5月起上涨了16.7%，达到每月2,110美元的中位数，这是CoreLogic数据研究的20个大都会区中第三大增幅。在大萧条前，拉斯维加斯的住房供应过剩，疫情前开发放缓，RealPage的研究与分析主管卡尔·惠特克（Carl Whitaker）表示。他说，当这座城市迎来来自加利福尼亚州和西海岸其他地区的居民涌入时，房租上涨了。
当丹尼·基纳（Dennie Keener）的拉斯维加斯公寓租金在四年多来首次于3月1日上涨时，他的计划是在多比现场剧院（Dolby Live Theater）的调酒工作中加班。七天后，他被诊断患有四期胰腺癌，不得不停止工作。现在，他的租金已经拖欠两个月，面临被驱逐的风险。他的一室一厅，720平方英尺的公寓月租金从750美元上涨到1,000美元。
丹尼·基纳摄影师：Bridget Bennett/Bloomberg“化疗后我没有足够的力气工作，”他说。“在我生命的某个时刻，这种晚期疾病将会发作，到那时我甚至无法从笔记本电脑上工作。”
现年58岁的基纳曾每月赚取约6000美元，包括小费。但他现在已经用尽了病假，从8月开始，他的收入将降至每月1321美元的社会安全残疾福利金。他一直在寻找更实惠的选择，但他找不到符合他价格范围的任何东西。南内华达州住房协会对于提供租金援助给低收入家庭的第8节房屋福利计划的请求如此饱和，以至于他甚至无法注册等待名单。
在亚利桑那州的图森市，5月份的租金比去年同期上涨了12.8%，其中租金中位数为每月1942美元。惠特克表示，与拉斯维加斯类似，图森市在疫情爆发前的住房建设放缓，加剧了租房短缺问题，这导致在成为更多从凤凰城和加利福尼亚州搬来的人的家园后，该市的租金上涨更多。
哈娜·坎特拉尔决定不再续租一室公寓，因为房东提高了每月的费用。她达成了一项协议，以每月750美元的价格租用一位家庭朋友的客房，但这个地方直到11月才能空出来。在那之前，31岁的坎特拉尔以月租的方式留在她目前的公寓，而租金不断上涨。她的账单从7月的640美元上涨到了727美元，8月将上涨至927美元。
坎特拉尔在一家保险公司做医疗保险上诉工作，她选择跳过汽车贷款的付款，并应对水务中断。“否则，我就无法支付房租，”坎特拉尔说。
城市研究所的雷诺兹表示，她将这称为“租金优先”这一概念，即人们将钱用于支付租金，“即使这意味着他们无法购买食品等其他必需品。”
债务膨胀
随着租金、燃料和食品成本的上涨，越来越多的人开始借债来支付他们的开支。
6月29日至7月11日期间的人口普查调查发现，约30%的美国人表示他们在前一周使用信用卡或贷款来满足开支需求，比起一月初的23%有所增加。根据纽约联邦储备银行的一份报告，今年第二季度信用卡余额增加了460亿美元，比去年同期增长了13%，创下20多年来最大的增长幅度。
对南希·卡普伦来说，支付租金通常是一种吃紧的事情，她是马萨诸塞州霍利约克市的一名代课教师。56岁的卡普伦通常每年的收入在12000美元至17000美元之间，但由于新冠疫情的影响，今年她的工作时间比平时少。两个月前，她的房租涨了170美元，近30%，为了支付账单，她不得不增加信用卡债务。
这与疫情爆发前她为了维持生计而采取的模式相似：全年累积信用卡债务，然后用税款退还的一部分来偿还。在危机期间获得增强失业救济金时，卡普伦做了一件以前觉得难以实现的事情——她偿还了信用卡债务，清偿了约7000美元的债务。
现在，她估计更高的房租账单占去了她收入的近60%。她并不责怪她的房东，后者解释说他面临着更高的燃料成本，而且在房地产价值在危机期间上涨后，他的房地产税也上涨了。但她担心自己可能不得不离开她几乎居住了20年的公寓。
与此同时，卡普隆正在寻找住房券，并考虑寻找老年住房或与室友合租另一套公寓。
“没有地方可供任何人居住，”她说。
美国20万亿美元的商业房地产市场的洗牌一直被延迟，原因很简单：没有人能够准确估计房产价值。更关键的是，很少有人愿意这样做。
自新冠疫情颠覆了全球房地产使用以来，受到高利率压力的借款人几乎没有动力对抗贷款，承担已经贬值的贷款。交易陷入停滞，因为潜在卖家不愿以低价出售建筑物 —— 这种结果使他们可以假装没有发生根本性变化。
对许多人来说，等待的时间即将结束。
在全国范围内，交易开始活跃起来，揭示了房地产价格下跌的程度。这引发了对可能在全球金融体系中蔓延的损失的广泛关注 —— 正如最近由纽约社区银行、日本青空银行和德国抵押银行采取措施应对不良贷款而引发的动荡所强调的那样。
在曼哈顿，经纪人已开始推出由黑石集团拥有的办公大楼抵押贷款，折扣约50%。洛杉矶的一座主要办公大楼 售出，比十年前购买价格低约45%。大约在同一时间，美国联邦存款保险公司以40%的折扣出售了约150亿美元的贷款，这些贷款以纽约市公寓为抵押。
经纪人正在为Blackstone的1740 Broadway推销债务。该公司两年前已经对该物业进行了核销。摄影师：Michael Nagle/Bloomberg随着美联储结束了一代人中最快速的加息步伐，市场迎来了一个转折点，为房地产投资者提供了更多关于借贷成本的清晰度。一些物业所有者别无选择，只能在债务到期时出售：根据数据公司Trepp的数据，到明年年底，将有超过1万亿美元的商业房地产贷款到期。
这种后果将产生广泛的影响。在过去十年的低利率环境中，全球投资者纷纷涌入办公楼和其他商业建筑，将其视为债券的一个相对安全的替代品。从洛杉矶到纽约，美国城市都依赖于高价值的办公楼来填补他们的房产税收入。而贷款人——特别是美国地区银行——则大量持有现在价值仅为最初价格一小部分的建筑贷款。
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重要观点：商业房地产的残酷清算（播客）
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最终，他们将别无选择，只能应对资产负债表上的黑洞以及认识现实的后果。
“事情不能永远搁置不管，”麦迪逊房地产资本的联合创始人乔什·泽根说。“如果你有一些交易，价值正在下降，那将迫使一些按价值计算的对话。”
美国银行对到期房地产贷款最为敏感
按年份和持有人类型划分的商业房地产债务到期情况
来源：Trepp，基于美联储资金流动数据
危机的严重程度存在争议。财政部长珍妮特·耶伦上周表示商业房地产的损失令人担忧，但情况是“可以控制的”，美联储主席杰罗姆·鲍威尔在2月4日接受《60分钟》采访时也表达了类似观点。其他人则持更加悲观的看法，房地产投资者巴里·斯特恩利希特预测办公楼损失将达到1万亿美元。
随着更多交易为市场增加透明度，投资者将不得不重新为贷款注资以反映更低的价值，纽约房东RXR的首席执行官斯科特·雷克勒表示。他的公司去年因确定不值得再投入更多资金而违约了与曼哈顿下城一座大楼相关的2.4亿美元贷款。但它还与阿瑞斯管理公司合作成立了一个企业，有可能收购处于困境中的房产。
Rechler将市场的痛苦比作五个悲伤阶段，从否认、愤怒、讨价还价和沮丧开始。
“在2024年，我们处于悲伤的第五阶段，”他说。“人们现在接受了。”
延长和假装
多年来，放贷人一直采用所谓的“延长和假装”策略，专注于在动荡时期延长贷款期限，同时忽视短期估值。在大流行期间，当他们面临办公室、商店和酒店空置导致的拖欠贷款时，这种策略效果很好。在贷款上做出巨额减免是没有意义的，因为尚不清楚问题是否只是短期的、与大流行相关的暂时性问题。
不幸的是，危机导致通货膨胀失控，最终导致一系列加息，使建筑物的纸面价值暴跌。这个问题在办公室领域尤为严重，因为由远程办公引发的创纪录空置问题尚未恢复。根据房地产经纪公司仲量联行的数据，这个问题在美洲尤为严重，美洲的返办公率低于欧洲和亚洲。
美洲在返办公方面落后于欧洲、亚洲
建筑物占先前大流行水平的百分比
来源：仲量联行
尽管从伦敦到东京的金融中心的办公室价格已经下跌，但美国城市的跌幅尤为显著。多年来受益于科技公司需求激增的旧金山，在第四季度的可用办公空间率达到37%，是全国最高的。纽约表现较好，租户结构更加多元化，包括金融服务、法律和媒体公司，但近五分之一的办公楼存量可供出租。
尽管这些地区的建筑价值下跌，但根据MSCI Real Assets的说法，价格必须进一步下降，才能使交易活动达到正常水平。
美国主要城市办公楼销售价格大幅下跌
2023年第四季度选定市场的年同比变化
来源：MSCI Real Assets
由于美国价值暴跌，全球各地都感受到了影响，因为美国一流城市的房地产曾经是全球投资的磁石。办公楼被视为极其安全的投资，支持着高质量资产、长期租约和不断上涨的租金。现在这一切都开始反噬。
这就是为什么即使远离美国，像德国和日本这样的地区也出现了困境。随着更多贷款接近到期日，投资者纷纷对房产进行减值或放弃，全球各地的贷款人将不得不储备更多资金以应对可能的损失。但每家公司的具体情况将在很大程度上取决于他们每笔贷款的质量，这意味着困境可能会在不同的地区和不同的时间出现。
德国的德意志PBB银行和Aareal银行的无担保 借款成本上升，因为投资者正在仔细审查它们的账目，寻找不良的美国贷款。近年来，韩国银行和资产管理公司是欧美商业楼宇中最大的投资者之一，他们也在为一波问题债务做准备。
这些问题也影响到了加拿大。Sun Life Financial Inc.看到其美国办公楼投资的 价值急剧下跌，尤其是旧金山的一栋建筑。养老基金CPPIB最近以仅1美元的价格出售了曼哈顿一座办公楼的股权，此外还承担了抵押债务和营运资金，据知情人士透露。
不断加剧的困境
这种困境可以追溯到源自Covid的问题，比如减少的办公需求或者在疫情狂热期间以最高价值过度购买的公寓，并且受到更高借贷成本的加剧。
截至12月，办公室占美国困境物业价值的41%，达到近860亿美元，根据MSCI的数据。潜在的困境，指的是资产当前财务状况的侵蚀，跨所有物业类型的潜在困境接近2350亿美元。公寓在这个名单上排名靠前，潜在困境超过670亿美元。其中超过30%的价值与过去三年购买的建筑物有关，其中许多是以最高价格购买的。
与办公室业主面临的大量空间过剩问题不同，公寓业主仍然面临着大部分城市的住房短缺问题。该行业的困境主要源于借贷成本的激增。在投资者在2021年的容易获得资金时期涌入市场后，利率飙升削弱了建筑价值，正好在业主需要重新融资时发生。自那时以来，租金增长已经趋于平缓，因为开发商以几代人最快的速度增加了新公寓。
一些贷款人已经在悄悄尝试摆脱与房地产相关的贷款组合。去年，Capital One Financial Corp.出售了一大笔办公楼贷款组合，而市场上有由办公室和公寓的履行和不履行债务组成的组合。加拿大帝国商业银行也在寻找买家，希望出售价值约3.16亿美元的与美国物业相关的贷款。
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许多银行仍然更喜欢与现有房东达成交易，例如提供贷款延期以换取用于建筑升级的资本再投资。然而，在许多情况下，这种方法可能不可行；从黑石集团到太平洋投资管理公司的一个单位，许多大公司已经放弃或违约了他们不想再投入更多资金的房产。在某些情况下，建筑物的价值甚至可能比它们所在的土地还要低。
“当人们交还钥匙时，这并不是结束 - 股权被抹去，但债务也受到严重损害，”资产管理公司Arena Investors的首席执行官丹·兹温说，该公司投资于房地产债务。“你在谈论接近土地价值。在某些情况下，人们将开始拆除东西。”
由Pimco控制的一家办公楼地主违约，涉及包括旧金山的650加利福尼亚街在内的建筑物抵押贷款违约。摄影师：Loren Elliott/Bloomberg在所有悲观压抑的头条新闻中，很容易忽略事实仍然很早。商业抵押贷款通常有五年或十年的期限，按照30年的分期偿还计划摊还，到期时需要偿还或再融资的气球付款。
在很大程度上，放贷人一直愿意修改贷款以尽可能避免被迫赎回，增加找到更好解决方案的机会。办公需求仍有改善的可能性，或者借款人会获得足够的信心注入新资本，特别是如果美国成功避免经济衰退。
“我认为如果利率下降，他们中的一些人将勉强度过难关，” Oberon Securities的管理合伙人Nicole Schmidt说。“政府对任何形式的金融崩溃都不感兴趣。”
延迟还给银行时间来建立他们需要减记困扰贷款价值的准备金。其他放贷人也表现出拉长时间的倾向。在上一个周期中，商业抵押贷款支持证券的拖欠率在2012年7月达到超过10%的峰值，比雷曼兄弟控股公司申请破产保护近四年后。根据Trepp的数据，目前证券化贷款的拖欠率为4.7%。
银行准备金
一些银行一直在储备额外的现金，以帮助他们抵御资产价值下跌和潜在违约风险。富国银行在去年年底为潜在商业地产损失储备了$39亿美元，比一年前的22亿美元增加了17亿美元。美国合众银行，作为资产规模最大的地区银行，第四季度将信贷损失准备金增加了1.11亿美元，比去年同期增加了近28%，部分原因是受商业房地产的影响。
大型银行可以更轻松地应对动荡，因为它们已经建立了大量准备金来处理潜在损失，并且还可以依靠其他大型业务线，比如信用卡和投资银行。对于规模较小的中小型银行来说，问题可能会更加严重。
根据摩根士丹利本周的一份报告，地区银行占到了到2025年到期的商业房地产债务的70%，而前25家银行占了剩下的部分。该公司表示，地区银行的监管环境也在发生变化，这可能会提高它们的负债成本并限制它们部署资本的能力，使它们变得更加脆弱。
旧金山的201 Spear St.以大幅折扣被接管。摄影师：Loren Elliott/Bloomberg与任何市场错位一样，都存在机会：根据JLL的数据，潜在的买家和投资者已经准备好了约4020亿美元用于商业房地产交易，截至十月份。像黑石这样的公司，两年前曾经将曼哈顿百老汇1740号办公大楼的价值减记，现在却希望投入资金。这家全球最大的另类资产管理公司 完成了去年创纪录的地产基金，筹集了超过300亿美元的资金承诺。
在旧金山，买家正在抢购大幅折扣。最近，市中心的办公大楼201 Spear St.被接管，接近十年前价值的一半，前任业主将大楼交还给了贷款人。根据JLL的数据，按照每平方英尺计算，该市的办公物业的售价接近互联网泡沫和金融危机后市场底部的价格。
这样的交易可能最终看起来像是有远见的购买，但它们也是贷款人资产负债表上的潜在定时炸弹。
“你不能再忽视这一点了，”雷克勒谈到价值下跌时说。“根据其严重程度，我们将看到谁实际上已经适当地标记了，谁没有。”