合作住房初创公司违反纽约老派住房法律 - 彭博社

纽约市，室友就是家人。

摄影师：Victor J. Blue/Bloomberg

一间位于Bed-Stuy的八卧室棕石房屋，带有“迷人的景色”。一间五卧室的“现代曼哈顿”住宅。在像纽约市这样火热的房地产市场中，这些在合租公司网站上广告的单位听起来很有前途。然而，根据该市的住房法规，这两种住宅都是不合法的。

这并没有阻止公司提供这些房间，因为租户们渴望找到负担得起的居住空间。由于曼哈顿的平均单间公寓租金接近 $3,100 每月，新来纽约的人们通常发现与多个室友同住是他们最好的经济住房选择。这是一种初创公司已经抓住的趋势，一些专家也认可这种方式作为快速扩大经济住房的途径，尽管市政住房法律尚未支持。

事实上，在许多城市，限制同一住所内无关人员数量的住房法仍然存在。例如，纽约不允许超过三个无关人员住在同一单位。可以肯定的是，由于高昂的住房费用迫使人们通过朋友或Craigslist等网站找室友，纽约人经常违反这项法律。但是，价值数百万美元的公司违反这项法律是新的。

像Bungalow这样的合租公司——在最新一轮融资中估值为6亿美元——想出了一个绕过室友数量限制的方法。至少在纽约市，该公司认为其居民是同一“家庭”的成员，尽管这些客户在搬进来之前通常从未见过面。

平房对这个术语有一个宽泛的定义。该公司考虑室友如何分享费用和公共空间，这些方式使他们的单位反映了家庭关系，这使得这家初创公司可以让“显著更多的无关人员”住在一个单位里，根据该公司的首席执行官兼创始人安德鲁·柯林斯（Andrew Collins）。

“我们与住房官员密切合作，围绕这个具体的法规，”Bungalow的柯林斯在最近的一次采访中说道。“从根本上讲，我们认为家庭的定义在一般理解上是非常陈旧的。”

Bungalow并不是唯一提供单间出租的公司。其他合租公司，如Common，也提供单间。虽然Common的网站上没有明确说明一个公寓将有多少人居住，但根据通过该公司网站联系的销售代表，纽约市的大多数单位包括四到六间卧室。Common拒绝就本文发表评论。

June Homes是一家由软银愿景基金亚洲支持的合租初创公司，允许用户在其网站上筛选六间或更多卧室的房源，在纽约市的发布时有30个符合这一标准的房源。“众所周知，这座城市正在经历住房危机，”该公司的首席执行官丹尼尔·米辛（Daniel Mishin）在一封电子邮件中说。“建造足够的住房以跟上人口增长根本没有发生。尽管正在审查法规，但它们的演变速度不足以在近期提供任何形式的缓解。”米辛没有说明公司如何处理纽约的三人住房法。

当Collins首次推出Bungalow时，这是全国最大的合作住房公司之一，他设想为年轻专业人士提供宿舍式的居住环境。他受到旧金山早期的“黑客之家”的启发，那里的一群编程人员共同生活。对Collins来说，将类似的模式带给大众似乎是一个好主意。良好的地理位置、社区、规模经济。所有这些只有通过几个室友才能实现。

但纽约市建筑部发言人Andrew Rudansky表示，无关的人在同一公寓居住并不构成家庭关系。他援引了NYC住房维护法典，证实像Bungalow这样列出有三个以上室友的公寓违反了法律。

当被问及Bungalow对家庭的定义是否与市政府的定义相符时，Rudansky的回答很直接：“不符合。”

他指出，市政府允许纽约市民在同一单位内最多有三个无关人员作为室友居住。他在一封电子邮件中表示：“尽管在线公司可以帮助找到室友，但在纽约市，公寓单位的入住必须符合所有适用的城市法规。”“无论公寓是由传统的物业所有者还是在线合作住房公司拥有，关于公寓单位的合法入住规定仍然是一样的。”

本文采访的前租户与Rudansky的看法一致。一位曾是Bungalow居民的前租户为了保护隐私选择匿名，今年早些时候与室友有过一系列负面经历，包括一只小狗、一位同居女友，最终还有邮件被盗。本文采访的六位前租户表示，他们的居住环境根本不像一个“家庭”。

“这只是其中的讽刺。这与家庭环境大相径庭，”前居民说。

一些住房专家同意Bungalow的评估，认为纽约的住房法规已经过时，尤其是在住房危机期间，可能会受益于全面更新。但是老式法律仍然有其作用。根据纽约大学法律与公共政策教授维基·宾（Vicki Been）的说法，纽约的三人限制主要是因为城市机构无法监管有时可能会迅速恶化的人际关系。

“自上世纪80年代以来，一直存在对住房机构监管这些关系能力的担忧，”她说。

尽管如此，像宾这样的专家，她曾担任纽约市副市长兼住房和经济发展部长，表示，受监管的单间出租式住房——一种更灵活的住房形式，侧重于出租床位——应该回到这座城市，在那里，住房危机有时使人们难以找到负担得起的住所。

“我非常支持纽约市这种住房形式，”她说。“我绝对认为我们应该能够重新引入它。你会看到很多想来纽约的人因为住房市场而无法前来。”她自己在搬到纽约时曾住在一个单间出租式住房中。

虽然超过三个非家庭成员共享公寓是违法的，但根据纽约房东和租户诉讼律师米歇尔·伊特科维茨（Michelle Itkowitz）的说法，这项法律很少得到执行。由于市政住房法律通常不允许这种住房安排，像Bungalow这样的公司可以在更紧迫的问题——以及危险的居住环境——得到优先考虑的情况下悄悄运作。

“我看过这个，他们从来不会单独开罚单。建筑部门只有在某些其他情况下才会开罚单，” Itkowitz 说道，解释说市政府官员经常在调查其他违规行为时才会加上超过三人的违规。

在她的职业生涯中，随着同性婚姻的合法化，Itkowitz看到了家庭法律定义的演变。她还引用了纽约市民事法院的一个最近的案例，在这个案例中，法官允许多角关系中的两名成员继承另一名死者的租金稳定租约，这进一步证明了这一术语的模糊性。

“这绝对不是这些公司一觉醒来就说，‘嘿，我知道我们怎么能赚大钱。让我们逐步定义家庭的定义，’”她说。“这更多地是关于我们如何满足客户的需求，这是任何企业所问的。”

随着城市住房管理机构仍然被大量投诉所困扰，Bungalow — 和其他合作住房公司 — 不太可能是他们的首要任务。

“考虑到住房危机，考虑到居住在这些房屋中的人口，考虑到这些业主面临的市场压力，这种事情不太可能成为城市的首要任务，” Been 说。