英国房地产市场面临严重冻结风险 - 彭博社
John Stepek
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英国房地产市场的最薄弱环节
我们在房地产市场转折点看到的传统拉锯战开始升温。
来自英国在线房地产门户Rightmove的最新数据显示,本月房屋要价平均比去年11月下降了2.1%。这是四年来的最大跌幅。这意味着房屋要价仅比去年同期上涨了5.6%,而且正在迅速下滑。
英国房屋要价
疫情后的购房狂潮正在让位于更多的谨慎。
来源:Rightmove
这如何融入我们已经掌握的所有数据中?
英国有许多房价指数。它们之间的主要区别在于它们在销售过程中的哪个阶段来评估市场状况。
Rightmove,显然,正在关注买家希望为他们的房屋得到什么。因此,数据非常及时 — 这是12月的数据 — 但也不一定代表房屋实际成交价格。
Nationwide和Halifax的数据在销售过程中更进一步。这些指数是基于批准的用于购房的抵押贷款。交易可能尚未完成(现金交易不包括在内),但一旦有人为购房获得了抵押贷款,你就可以更加确定已达成的实际价格。
更进一步,你可以获得来自英国国家统计局的数据。这些数据基于土地注册处的数据,这意味着它更全面,也基于已完成的交易。然而,这也意味着数据的时效性要低得多(当你看看每个月如何调整数据时,也更容易被修订)。
问题是,所有这些都不重要,因为所有的指数或多或少都告诉我们同样的故事:英国各地的房价平均在下跌,或者它们正处于下跌的边缘(在调整通货膨胀后,肯定在下跌)。
现在真正的问题,正如我一直在说的那样,是它们会下跌多少?这将是一次崩盘还是一次修正?
崩盘还是修正?
有几个因素影响这一点。利率(或抵押贷款成本)是最重要的因素。现在房价下跌的原因明确是因为利率上升。当利率上升时,可用抵押贷款的规模下降,因此,指向房地产市场的购买力也减少。
换句话说,买家再也无法筹集足够的资金来支付卖家对其房产的要求。如果业主想要出售,他们必须降低价格。如果他们不想降价,他们就必须等待,直到买家能够筹集到足够的资金。
这就是我们在Rightmove这一端看到的情况。要价正在下调。但对于那些想要出售的人来说,价格可能还需要进一步下降。另一种选择是交易停滞。
房价乐观主义者认为劳动力市场仍然强劲,这降低了我们看到被迫卖家的可能性。这是一个非常合理的观点,与银行和金融行业贸易机构英国金融协会对明年的预期相一致。
它表示,用于购房的抵押贷款将下降23%(按价值计算)。但这实际上只会使其回到疫情前的水平,或更符合“正常”水平,而不是发生重大崩溃。而且,尽管抵押贷款拖欠率将增加到所有未偿还贷款的大约1%,但从历史标准来看,这仍然很低。
我们当然有可能看到失业率上升。但正如今天早上发布的新数据显示的那样,英国经济并没有像经常被描述的那样糟糕 — 因此,今年我们甚至可能避免技术性衰退,尽管我不会花很多时间担心这一点。
所以,这是好消息,用更好的术语来说。然而,就房价而言,很明显,你不需要失业激增才能导致房价显著下跌。仅仅利率就足够了。你只需要看看瑞典正在发生的事情就可以明白。
瑞典的房价暴跌(而且这绝对是一场暴跌)目前是欧洲最引人注目的。这里的触发因素不是失业率激增,而仅仅是利率上升。房价已经从峰值下跌了约15%,瑞典人已经开始将20%的跌幅视为最低限。
现在公平地说,在瑞典,抵押贷款利率已经从较低水平上升,市场甚至比英国更倾向于短期抵押贷款产品。但这确实表明,你不需要看到劳动力市场恶化才会看到房价下跌。
与此同时,金融分析师和Bloomberg专栏作家Marc Rubinstein最近在他的Substack通讯中也提出了一个非常重要的观点。他指出,这将是第一次重大的房价下行期间,买房出租部门成为市场的重要组成部分。
Rubinstein指出,买房出租抵押贷款现在约占市场的16%。“实际总额可能低估了私人租赁市场的融资量,因为约有14%的房东利用其他资金来源。”
房东们会怎么应对?显而易见的是提高租金。“但提高租金的幅度是有限的,最终结果是更多的房东可能退出市场,”Rubinstein辩称。
这给混合中引入了一个新变量,使得调用历史比较变得更加棘手。与就业市场密切相关的“强制卖出”主要原因是人们倾向于优先支付抵押贷款而不是其他账单。没有人想失去自己的家。
然而,如今英国有一大批新的房主,他们并不住在自己名下的房子里。这可能意味着创造“强制出售”所需的痛苦门槛要低得多。我想我们明年会知道,但我怀疑这意味着风险更倾向于下行,而不是更广泛的经济前景所暗示的。
今天下午,我将与Merryn和我的同事Alice Kantor讨论所有这些。 在下午2:30与我们一起收听Twitter Space讨论 英国时间。
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每日引言
“两年前,我们可以对着FAANG飞镖板扔飞镖,基本上我们都会成为赢家,对吧?…这可能不再奏效了。”
Dan Morgan
辛诺维斯信托公司高级投资组合经理
彭博采访的几位基金经理之一,他们都认为FAANG时代已经结束。### 给…绿色洗白定个数字
- 82% 在欧盟“第8条”类别下被宣传为“ESG”的基金中,根据晨星公司的数据,有百分之八十二**的基金不符合欧盟金融监管机构ESMA提出的可持续投资新最低门槛。
在你离开之前…
周二需要关注的重要新闻包括:
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我们生活在一个政治和政治干预比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时期更加重要的市场中。因此,请务必阅读我的同事Allegra Stratton的每日简报The Readout,以保持最新。