英国房价可能下跌30% - 彭博社

利物浦Dingle地区的街灯照亮的梯田房屋排成一排。

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房价暴跌30%的理由

英国的房价正在开始下滑，就像世界上其他几个国家一样。但它们会跌多少？

周一，我和我的同事 Merryn Somerset Webb以及 Alice Kantor就这个话题进行了讨论。我犯了一个低级错误，让自己陷入了对房价做出预测的陷阱。（简直不敢相信Merryn骗我做了那个。）

我说30%的下跌并非不可能。（您可以在这里听整个讨论。）现在，30%听起来很多。确实很多。所以我只是想更详细地探讨一下它是如何可能发生的。

四次崩盘

首先要区分的是名义价格和实际价格的变动。名义价格是你支付的价格。“实际”价格是经过通货膨胀调整后的价格。这很重要，因为如果房价保持不变甚至上涨，但更广泛的价格水平，特别是工资，上涨得更快，那么房屋就变得更加负担得起，而用于购买房屋的债务成本也会被侵蚀。

所以我们谈论的是“实际”价格下跌了30%，而不仅仅是名义上的（尽管我认为名义上也会下降）。

过去并不能成为未来的指导，但这是我们唯一拥有的指导，那么历史先例是什么？如果你回顾一下英国以往的房价崩盘，30%的实际下跌略高于平均水平，但绝非不可能。

BuiltPlace的Neal Hudson 对自1970年以来的四次大萧条进行了很好的讨论。在20世纪70年代和80年代，我们经历了两次房价在名义上上涨但在实际上下跌的崩盘。在1973年至1977年期间，房价在实际上下跌了30%。然而，在名义上它们大幅上涨（也在30%左右的范围内）。这种下跌完全是由猖獗的通货膨胀引起的。与此同时，从1979年到1982年，房价在实际上下跌了17%，但在名义上略微上涨。

相比之下，在20世纪90年代初的崩盘中，房价在1989年至1995年间实际上下跌了37%，其中超过一半是名义上的崩盘。而在最近的崩盘中，从2007年到2013年，峰值至谷底的下跌是实际价格下跌了26%，其中大部分是名义上的下跌（因为通货膨胀非常低）。

因此，实际上下降30%并不罕见。

重大风险

那么今天的具体情况如何呢？在某些方面，房地产市场比过去更不脆弱。与2008年崩盘前相比，拥有抵押贷款的人数较少。那些拥有抵押贷款的人通常更富裕，负债较少，并且采用固定利率而不是浮动利率的抵押贷款。

然而，在其他方面，它确实非常脆弱。根据英国国家统计局的数据，以房价与收入之比来衡量的可负担性从未如此糟糕，大约是平均家庭收入的九倍。请注意，在上述四次崩盘中的三次之前，不可负担性达到了新高。

即使使用Nationwide的首次购房者数据，如下图所示，很明显，根据这一指标，可负担性从未如此糟糕。

英国房价可负担性比以往任何时候都更糟糕

价格与收入之比达到了新高

来源：Nationwide

其次，尽管普通房主通常比2008年崩盘前更加财务安全，但市场上出现了一种前所未有的新型房主。正如我本周早些时候所指出的，买房出租房东现在占据着相当大的抵押贷款市场份额。

这些房主可能不会成为“被迫”卖家。但是，如果他们的资本收益开始蒸发，而他们的成本超过租金收入，他们可能会决定不再继续持有这些房产 — 尤其是如果政治环境对房东变得更加敌对，这是完全可能的。

最后，还有一个最大的问题。正如Merryn上个月指出的那样，利率就像房价的氪石一样。在一份2019年英格兰银行的论文中，伦敦帝国学院的经济学教授David Miles和英格兰银行的高级经济学家Victoria Monro发现，“从长期来看，房价相对于收入的所有上涨都可以归因于实际利率持续下降。”

Miles和Monro使用10年期指数联储券的收益率作为英国“无风险利率”的代表。当撰写该论文时，收益率为-2%。在论文的结论部分，两人指出，“收益率持续上升一个百分点（即从-2%上升到-1%）将意味着房价实际下跌近20%，“在长期内。” 与此同时，“如果实际联储券收益率上升到0%…这将意味着房价下跌31%。”

当时，他们得出结论认为这似乎不太可能，因为“英国和其他发达国家的实际利率指标显示出很少的均值回归迹象。” 但看看此后发生了什么。

正如上面的图表所示，实际利率在Covid大流行期间甚至降至更低（低于-3%），这在很大程度上解释了当时房价飙升。但随后收益率在2021年底触底，2022年上升，然后在九月的LDI相关事件中飙升至正1%。尽管此后有所回落，但现在接近0%。

我给迈尔斯发了封电子邮件，询问这次跳跃对房价意味着什么。他回答说：“一个问题是我们在过去几个月中看到的（至少1%）实际 - 指数链接 - 国债收益率的变化是否可能持续下去…市场收益率曲线表明会持续下去。”

因此，“当前CPI通胀率为11%，明年可能不会低很多，那么名义房价下跌10%…可能会使通胀调整后的价格在未来18个月左右实际下降20%甚至更多。”

没有人能预测未来。你买房或卖房的决定应更多地取决于你的个人情况，而不是你认为未来几年房价可能会走向。

但考虑到我们在可负担性方面处于极端状态；利率现在似乎从长期低点上升（这对你的投资有很多其他影响，正如梅琳在这里指出的那样）；而通胀仍然保持顽固的高水平；在没有普遍失业或严重经济衰退的情况下，从峰值到谷底的实际跌幅达到30%听起来并不荒谬。

无论如何，如果你还没有听过，可以在这里听一下对话。并通过Twitter或发送至[email protected]告诉我们你的观点 - 我们总是乐意听到你的意见。我会在这里刊登最好的评论。

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我今天早上读的东西

• 不要错过新的Merryn Talks Money播客。我在里面，但更重要的是，现在管理苏格兰抵押贷款的人，这是英国最受欢迎的投资信托之一，我知道很多人持有。今年在成长型股票崩盘中下跌很多 — 那接下来呢？Merryn与Tom Slater进行了交谈 以了解详情。
• 英国股票便宜！我知道我一直在强调这一点，但Merryn的这篇新专栏确实非常明显地提出了这一观点。
• 听听我的同事Lizzy Burden、David Goodman和Philip Aldrick在 Twitter Spaces这里解读英格兰银行的利率决定。

苏格兰的大税收压力

十月份，我们指出英国的边际所得税率比你想象的要高得多，一旦考虑到 国民保险缴费和个人免除额的减少。甚至在考虑 学生贷款债务、儿童福利减少或雇主国民保险缴费之前。

有几位读者写信指出我们错过了一个重要细节 — 在苏格兰，边际税率甚至更高。因此，我们想纠正这一点，特别是考虑到昨天苏格兰预算进一步加紧了压力。

在英格兰、北爱尔兰和威尔士，您的边际所得税率如下：直到£12,570为止为0％；直到£50,270为止为32％（20％所得税加上12％国民保险）；直到£100,000为止为42％（40％所得税加上2％国民保险）；直到£125,140为止为62％（40％所得税、2％国民保险，以及由于个人津贴减少而导致的20％）；然后从那里开始为47％（45％所得税加上2％国民保险）。

在苏格兰，国民保险与英国其他地区相同。但从明年四月起，苏格兰的较高和最高所得税率将分别提高到42％和47％，而英国其他地区为40％和45％。您还会在较低的薪水水平上成为高税率纳税人。同时，有三个“基本税率”水平 —— 19％、20％和21％。呼！

因此，在昨天的预算之后，这里是苏格兰的边际税率：直到£12,570为止为0％；直到£14,667为止为31％（19％加上12％国民保险）；直到£25,296为止为32％（20％加上12％）；直到£43,662为止为33％（21％加上12％）；直到£50,270为止为54％（42％加上12％）；直到£100,000为止为44％（42％加上2％）；直到£125,140为止为64％（42％加上2％加上20％）；然后从那里开始为49％（47％加上2％）。

因此，如果您从明年四月起在苏格兰赚取£50,270，您将比在英国其他任何地方多支付£1,611.88的税款。这比每月多£130还要多。

这是一笔相当可观的金额，而且趋势非常明显。我只能说，这将是对两个地区（苏格兰和英国其他地区）之间劳动力流动相对税率影响的有趣实验，这两个地区在社会上几乎是相似的，地理位置也非常便利。经济学家应该密切关注。

轮到你了… 大科技和未退休

在上周五的邮件中，我请你发表对下一个大科技趋势的看法。詹姆斯·奎恩建议“细胞农业” — 本质上是在实验室中种植食物。

我认为传统农业在未来20年内除了作为一种小规模产业外，没有未来可言。细胞农业是许多大趋势的答案 — 去全球化、缩短供应链、气候变化、食品安全、满足发展中国家不断增长的中产阶级、对抗抗生素抗性 — 这还不考虑消费者对更好的动物福利和更大社会责任感的趋势。

这是一个有趣的话题。我担心的是这需要大量能源。除非聚变能比大多数人认为的要快到达（尽管本周有重大实验性新闻），我很难想象我们能在这个如此激进的领域取得多少进展。

这与迈克·尼的略显悲观看法相吻合。

也许很长一段时间内不会有新的大事件。大科技云计算公司将过渡成为新的烟草股票：年复一年地做同样的事情并产生大量现金。

这是一个合理的观点，但我更愿意在这个话题上有一些更令人振奋的东西，所以如果你对细胞农业有任何进展，请告诉我！

同时，关于“未退休”，安迪写信指出，也许我们对此的想法有误（这是很有可能的）。

关于“大规模辞职”。更准确地描述这段时期应该是“大规模休假”。面对前所未有的现代大流行病和政府心理操作，这些年龄较大的人们曾经为了防备不时之需而存了一些钱，他们决定“静观其变”。仅仅12个月前，政府还在威胁取消圣诞节。现在事情已经平息下来，年长的工作者正在重新评估他们对工作的需求。他们可能享受了额外的休闲时间，但大多数人会厌倦长时间的休息，最终会慢慢重新投入就业。不需要政府干预政策！

这是一个很好的观点。媒体（包括我自己在内）喜欢发现趋势并加以标签化，而且明显偏向于灾难化。但也许我们只是太急躁了。我们刚刚摆脱了全球大流行病和彻底的封锁的重压。肯定会有一些奇怪的后遗症，毫无疑问，其中很多问题将纯粹通过时间的推移来解决。

但我也想听听你的看法 —— 这样乐观是否太过了？你对“失踪的工作者”这方面的各种论点有什么看法？请发送邮件至常用地址，[email protected]。

读者的电子邮件经过轻微编辑以节省空间和增加清晰度。

每日引语

“企业正在紧缩开支，尤其是通过裁减员工人数的方式，这表明经济衰退不仅还将继续，而且可能会加剧。”

克里斯·威廉姆森

这位标普全球市场情报公司的首席商业经济学家对英国前景蒙上更多阴影。

给…劳斯莱斯的薪酬达成一项协议

• 17.6% 管理层与劳斯莱斯汽车公司Goodwood工厂的1,200名工人达成的薪酬协议的潜在规模。该协议包括薪资上涨10%，再加上一次性2000英镑的支付，这将使普通工人的薪酬增长16%，对于最低工资的工人来说增长17.6%。

在你离开之前…

我们生活在一个政治和政治干预对市场影响远比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时期更为重要的世界。因此，请务必阅读我的同事Allegra Stratton的每日新闻简报，The Readout，以保持最新。

下周要关注的重要财经新闻包括：

• 周二，日本银行将宣布其最新的货币政策决定。今年以来，它一直在走自己的路线，而且可能会继续。
• 在企业方面，英国富时100指数上市包装专家Bunzl将于周三发布交易更新。

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