2022，房地产的维稳之年_风闻

文|秦朔

“迈向良性循环”

2022年1月3日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在头条号“杨红旭论楼市”上转了一个帖子，“办信用卡的说职业不要写房地产，会不被通过”，他还跟评了一句：瞧瞧，中国的房地产沉沦到什么程度了。

这个帖子，让我心里突然有一种莫名的滋味。

我们发过很多房地产调控的文章，我们的一位作者陈志龙，写的几乎每篇文章都会引用郭树清的话——“房地产是金融体系最大灰犀牛”。

可是，一个年销售面积（平方米）和销售额（元）十七八万亿、开发企业近10万家、相关从业人员几千万人的国民经济支柱行业，一个助力经济增长、城镇化、地方财政正常运行、人民安居乐居的行业，一个承载了全国城镇居民将近60%的财富的行业，竟“沉沦”至此，这是我们所乐见的吗？

杨红旭说，2021年楼市突然降温，企业“躺平”一大片，从房地产行业从业者的心态看，至少80%的人都很迷茫。大家困惑：房地产怎么了？还有没有前途？企业还能不能爬起来？个人买房者资产缩水到哪个程度？哪个地步才能止跌？他把目前的行业特征概括为**“风云突变，路漫修远”，展望2022年则是“探寻底部”**。

如果要我展望2022年的房地产，我希望是维稳之年。

“稳字当头”，是中央经济工作会议的总要求。具体到房地产，会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

中金公司解读称，“房住不炒”大原则不变，表述整体以支持性措辞展开。“加强预期引导”“探索新的发展模式”“良性循环”以及对“商品房市场”的提及，均为支持性措辞。其中“良性循环”是目标，不仅对应于当前市场出现的由销售走弱传导至企业信用端恶化、又进一步反馈于实体市场的负向作用而言，长期来看更是须引导土地和金融资源在市场主体间形成合理正向流动，尤其避免金融资源过度配置于高风险主体而引发信用链条的负面传导。

**新华社解读了会议的“六大民生看点”，就业优先排第一，其次就是住房需求，再后是养老、生育、共同富裕和能源供应。**中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受采访时表示：“‘房住不炒’既包括抑制‘炒’，也包括支持‘住’，这个定位有利于夯实房地产长期平稳健康发展的根基。”

新华社还指出，房地产业链条长、产值大，在国民经济中举足轻重，提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，意义重大。

稳是需要维护的

既然“稳字当头”是经济界共识，为什么还要加上一个“维”字？

因为但凡一个市场处于下行通道，要稳下来并不容易。

易居企业集团CEO丁祖昱在“评楼市年度发布会”上说，此次政策调控和去杠杆政策非常及时到位，但在执行过程中过于迅猛。

首先，房企各种融资渠道全面收紧，三季度末新房按揭放款周期需要半年以上，二手房直接停贷。

其次，政策叠加改变预期。73省市出台249次政策加码，深圳、广州（分区调控）政策加码高达20次，同时19城落地“限跌令”，房地产税试点将落未落，都对预期产生影响。

第三，地方监管力度过严。预售制度变“准现房制度”，部分城市监管资金比例最高达到120%，主体结构封顶仅能支取50%的重点监管资金，企业目前可动用资金只有现金的20%左右。

一连串猛药之下，2021年7-11月，百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%，融资总量环比下降40%，部分企业已经违约，还有一部分在违约的路上，城市因停工延期交付项目数量急剧增加，供应商面临支付风险。

“下”是实实在在的，“稳”也不能只是口头上的。

现在的情况，其实很严峻。

杨红旭说：“与一个业内朋友交流，听说河南南阳近几个月楼市大降温。**表现一：**原来1万元出头的新房，现在降至7000了。**表现二：**二三年前土地拍卖，卖1000万一亩的地块，近几个月周边类似地块成交价只有四五百万。其实，这也是全国很多三四线城市的共同情况。如何真正稳住楼市，实现良性循环，已经成为非常急迫的问题！”

我一位大学校友在广州一家开发企业工作，他告诉我：“从卖房的角度看，现在是又限高价又限低价，如果促销，前面买房的人就去政府投诉，就像‘双减’之下的学校老师，不敢布置作业，不敢接受家长送花，一查都是违规。从买房的角度看，贷款会遭遇各种‘卡’，没有八个月一年基本拿不到贷款，现在基本是全款买房。一棍接一棍很多合理需求也打没了。多项限制性政策叠加，行业里几乎没有不裁员、停工的，加上降价，购房者观望情绪持续加重。各种明目的降价促回款对于很多地产商来讲是唯一的选择，因为活着是第一位的，宁愿断臂赔本，也要争取活下去。最严重的是信心问题，对房地产的预期从乐观加速转向悲观，缺乏中间缓冲空间。”

中央显然已经意识到了房地产跌跌不休、恶性循环的可能性，所以12月8日至10日举行的中央经济工作会议提出“促进房地产业良性循环和健康发展”。随后的12月11日，在“2021-2022中国经济年会”上，中财办副主任韩文秀就谈到，房地产业规模大，链条长，牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资中，在地方财政收入中，在金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

国家统计局局长宁吉喆也表示，要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

中金公司研报指出，2021年11月以来，房地产调控政策边际有所调整，整体转变为以稳为主，地产行业“政策底”已确立。一些城市相继出台了各类涉房支持政策，从土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松，信贷适度宽松，预售标准条件放宽等多个维度，给予行业支撑。

但仔细来看，目前的边际放松还是极为有限的。虽有新增融资，但高度集中于央企国企，民企仅仅个别资质优良的有新增融资。据中金公司数据，2021年11月以来，房企境内公开市场融资有一定恢复，主要集中在银行间市场，11月境内房地产债券发行额为306亿元，国企为291亿元，占95%。12月1日，交易商协会受理了碧桂园、龙湖和中海的中期票据注册申请。12月3日，证监会提出，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目兼并收购。

在境外美元债板块，12月开始有新发行债券，包括宝龙、合生和绿地发行新债，合计融资7.5亿美元，规模很小。在供应链ABS（资产支持证券）方面，近两月也有一定恢复，2021年9-11月完成发行金额110.76亿、5.47亿、14.36亿元，但远远不及2019年至2021年9月月均180亿元左右的融资量。

看着中国电信、中国移动等不缺钱的“大家伙”都到A股再融资，而房地产这个行业的输血通道如此狭窄，令人不胜唏嘘。

这也提示整个房地产业，虽然稳作为一个大方向确认，但决不会像以往那样“放水”，让谁都受益。相反，行业内部的分化可能进一步加剧。

中金预测，未来国企民企和民企龙头现金流有望快速改善，并且获得市场占有率的提升，而弱资质民企销售端、融资端现金流短期内难以显著改善，资产变现难度仍高。在弱资质企业现金流未有显著改善的情况下，2022年到期债务压力很大，仍可能发生超预期信用风险。

变局与未来

回首中国房地产，不难看出，正在经历一场大变局。

上世纪80、90年代，中国开始摸索住房制度改革。

1998年《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》出台，标志着福利化分房取消，开始走商品化、市场化之路。

进入21世纪，房地产迅速发展，目前城镇人均住房面积已超过40平米，户均拥有住房套数超过1，住宅新建量大概率正在构筑历史大顶。

整体看，过去20年可谓房地产业的黄金时代，但也存在着过度发展、过度金融化、过度透支，让本来可能维持更久的黄金时代提前走到了头。有人说接下来是白银时代，有人说直接会从黄金时代跳到青铜时代。

关于透支，丁祖昱用数据说话：房地产在近5年的销售金额相当于过去20年的56%，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，过去10年居民杠杆率上涨了6.68倍，房地产调查统计的70个大中城市的广义库存达到10亿平方米，重点25城广义库存为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市需要5年消化。

“今天房地产的危机，是过去过度金融化的结果。”

2016年12月中央首次提出“房住不炒”，让住宅回归居住功能、消费属性，今天房地产行业虽然很痛，但如果当初继续炒下去，现在中国房地产的局面可能就是1989年的日本。

未来的房地产，必须减少对资金、土地等经济资源的过度占用，地方政府必须降低经济和财政对房地产的依赖，居民住宅必须回归民生属性。

但房地产作为国民经济支柱的地位仍然没有变。一旦房地产“哑火”，光靠基建和制造业是弥补不了整个投资的失血失速的。这就是2021年下半年我们看到的。

《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出，实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。

纲要提出，发展壮大城市群和都市圈，完善大中城市宜居宜业功能，推进以县城为重要载体的城镇化建设，稳步有序推动符合条件的县和镇区常住人口20万以上的特大镇设市。

这都是房地产的用武之地。

保障房体系建设，住房改善和存量更新，三孩政策等等，都是长期稳定需求。

还有一个趋势也值得关注。第七次人口普查发现，在“六普”时人口增量较弱的多个中西部省份，“七普”人口明显走强，四川、湖北、安徽、贵州在“六普”时人口是净流出，“七普”转为明显净流入，说明外出务工人员开始回流。重庆、广西、河南的流出情况也大为改善。随着东部产业向中西部转移，中西部的就业机会在增多，也会为城镇化发展和房地产带来机会。

企业稳，是根本

房地产业的良性循环和健康发展，政策要稳，金融要稳，企业更要稳。

房企要转变观念，从相对简单、较为粗放的高速扩张模式，转向高质量发展、精细化管理、专业化运营、数字化转型的内涵提升模式，由资本驱动为主到注重科技驱动；主动降低负债，加强现金流平衡，实现投资扩张、销售回款、精细管理与业务发展的协同。

扎扎实实提高核心竞争力，稳中求进，这才是企业生存之本。

万科董事会主席郁亮在2020年线上业绩发布会上说，“房子回归居住属性，房地产回归实业属性，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢。住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业，经营业务本质上是内容经营，将越来越像服务业。所以，企业不能再像过去那样，靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。”

**“出路在哪里？只有一条，踏踏实实向制造业学习。”**郁亮说，即便行业进入存量时代，优秀企业通过努力赚长钱、赚慢钱、赚老实钱，依然可以活下去、活得好、活得久。

碧桂园是销售规模最大的房企，也是龙头房企中最稳健的之一。“稳健才能穿越周期”，碧桂园坚持聚焦深耕，通过精细化、标准化管理，追求项目“做一成一”。“做的多不是了不起，做一成一才是了不起，”碧桂园创始人杨国强经常在内部说，“不要太注重‘做’的数量，而要追求‘成’的结果，做成比做多重要，做一成一”。

碧桂园和美的集团同在顺德北滘镇，有不少相似之处。它们同为世界500强，同样以追求核心竞争力和效率提升为坐标，创始人都非常低调且热心公益，职业经理人（碧桂园莫斌、美的方洪波）都是科班出身，都在央企工作过，方洪波在东风汽车时间很短，莫斌则是从1989年加入中建五局一直干到2008年，辞任总经理后加入碧桂园任总裁。

碧桂园将核心竞争力分为投资、运营、营销、设计等多个维度，从各个维度保证“做一成一”。

如投资，确定项目的定案承责指标共96项，定向分配给投资、营销、成本、运营、开发、财务、设计、商管、文商旅、项目总等责任部门/人，做到所有投资定案指标可以责任到人，确保项目利润率、年化核心指标的实现。在风险排查管控上，涉及项目开发条件风险排查、财务尽调、法务尽调等方面共56项，高度重视前期项目踏勘，前置风险排查，排除显性、隐性风险。依靠标准化管理和系统化措施，碧桂园2020年至今获取且开盘项目的年化资金回报，较投资承诺达标率超过95%。

如运营，碧桂园2018年主动提出“提质降速、行稳致远”战略，反复强调一切速度和效益都要让位给安全质量。截至2021年12月，碧桂园各区域设置专职安全经理106人，项目安全专岗经理1877名。通过第三方工程巡检、工程区域联检、安全飞检，真实查看区域项目安全管理状况，追根溯源地提升安全和质量，提升基础产品力。

如营销，得益于营销费率管控体系化，碧桂园近三年集团全口径营销费率逐年大幅下降。同等均价水平同行的营销费率高达6.3%，碧桂园不到其一半。

如设计，碧桂园持续在绿色建筑、装配式、被动房等研究领域取得技术突破，2020年建设的海绵城市项目高达111个，占地面积超过770万平方米。

**企业做大了，最怕妄自尊大，不再脚踏实地，小心翼翼。所以郁亮说要向制造业学习，因为制造业多年来都在追求精益化，利润都是“拧”**出来的。莫斌在碧桂园2021年中期业绩发布会上也说，政府的调控是希望行业越来越健康，作为企业则要提升管理能力和竞争，向管理要红利。管理红利不是降低品质，而是要提品质、不浪费。

**天助自助者。**碧桂园“做一成一”的风格，得到了消费市场和金融市场的认可。

2021上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率达90%，已连续6年高于90%。

12月1日，碧桂园计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，注册申请已获受理，进入预评环节。之前，银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。作为非A股上市民营房企，碧桂园是申报中期票据的第一家。

12月13日，碧桂园在上交所成功发行了2.84亿元的供应链ABS（资产证券化）产品，票面利率为5.5%。作为窗口指导开放后的第一批民企，这一成功发行既反映了监管方和投资者的认可，也印证了监管方对优质房企资金来源的重视。

12月15日，碧桂园又在深交所面向专业投资者公开发行公司债券（第四期），规模10亿元，债券为4年期，票面利率为6.3%，吸引了数十家银行和非银机构参与。

2021年下半年至今，三大国际评级机构密集下调中国房企评级及展望共130余次，连一些并未出现债务违约的企业也遭遇了评级下调。但穆迪和惠誉都维持了对碧桂园的投资级评级。在摩根士丹利等机构的评级和研报中，碧桂园广获“买入”“增持”等较高评级，始终在被重点推荐的龙头房企之内。

碧桂园和万科寒冬下依旧保持排头兵位置，显示出稳健发展的韧性和竞争力。

四时有序，万物有常，健康有道。

在2022年这一房地产维稳之年，希望更多房企记住“天道酬勤”这四个字。常是常识，是规律，也是一颗知进取也知敬畏、乐观其成又稳步向前的平常心。

政策稳，金融稳，企业稳，人心就会稳，市场就会稳，经济就会稳。