金轮天地的“至暗时刻”：债务违约风险高悬，融资成本吞噬利润_风闻

在房企的行业洗牌中，曾经偏安一隅的中小房企也不能幸免。去年12月10日，南京上市房企**金轮天地控股（01232.HK）**发布公告称，该公司于2023年到期的16.0%优先票据的利息原定于2021年12月11日付息，经计算，约1160万美元。但经向其法律及财务顾问审慎咨询后，该公司决定不会于2021年12月13日作出利息付款。

《眼镜财经》注意到，金轮天地的流动金紧张问题早在去年5月就已显现，截止6月底数据显示，公司账面的货币资金仅有9.76亿元，但短期债务却高达44.62亿元，债偿缺口巨大。

眼下期限将至，留给金轮天地的时间不多了，而在债务危机之下，金轮天地的业绩同样压力不小：2021年半年报显示，去年上半年，其毛利只有1330万元，同比减少89.6%。因已开发物业产生亏损，今年上半年其毛利率仅为1.1%。上半年，金轮天地并无收购任何新土地，而仅投资了一家新合营企业。

债务“爆雷”面临违约风险

资料显示，金轮天地由王钦贤于1994年创办，是一家着重地铁上盖、高铁新城的综合体开发的运营商。

去年12月10日，公司发布公告称，于2023年到期的16.0%优先票据的利息原定于2021年12月11日付息，经计算，约1160万美元。但经向其法律及财务顾问审慎咨询后，该公司决定不会于2021年12月13日作出利息付款。

公告显示，上述票据设立了30天的利息支付宽限期，因此，即便不能及时支付利息，也不会自动引起2023年到期的16%优先票据出现违约。上述票据利息支付拥有30日的展期，金轮天地需要尽快筹措资金在2022年1月11日之前完成付息工作。

宽限期将满，金轮天地能否履约仍是疑问。按照公司披露消息，2022年1月到期债务本息约1.5亿美元，均具有潜在违约风险。

《眼镜财经》注意到，金轮天地与投资者人的协商正在进行中。据了解，协商的内容可能包含利息展期及其他修订。目前尚未与投资人达成一致，在继续磋商之后，才能有一个阶段性结果。

去年12月21日，金轮天地发布进展公告称，公司与现有票据持有人进行积极讨论，以全面解决现有票据的债务问题。公告显示，讨论涉及的票据分别为2022年到期的12.95%优先票据，本金为1.22亿美元；2023年到期的14.25%优先票据，本金为1.785亿美元；及2023年到期的16.0%优先票据，本金为1.45亿美元。

讨论后，金轮天地与债权人就现有票据达成了重组协议，但金轮天地将在此前高票息的基础上再度提升0.4%与0.1%不等的支持债务重组的相关费用。

因此，此次推高成本的重组协议仅仅是延后了偿债时间，面对的压力只会随时间延后而增加，有市场人士对此举评价称无异于“饮鸩止渴”。

后续或卖资产偿债

值得注意的是，金轮天地资金链缺口先前已存在，而更早之前，为了说服债权人延长债务期限，金轮天地还给予了每1000美元以40美元的额外现金奖励，徒增了4%的融资成本。

根据统计，2022、2023年到期的旧票据的融资成本本就高达12.95%、14.25%，而2023年7月到期的新票据成本则高达16%，再加上4%的奖励成本，合计年化达18%。

根据近期公告，金轮天地宣布公司及集团拟于未来三年出售若干境内投资物业，预计所得款项（未扣除费用及开支）为3.36亿美元，以协助集团履行新票据及其他金融债务项下的各项还款责任。

在资产方面，2021年中报显示，公司总土储为159.67万平方米，其中11.96万平方米为竣工未售物业、3.28万平方米为自用物业、17.04万平方米为已竣工投资物业、剩余67.37万平方米为开发中物业、60.01万平方米为联合营公司开发的物业。

作为规模并不算大，却手握南京多处优质地铁物业的金轮天地而言，出售物业被认为是“断臂求生”。据金轮天地公告最新称，现有票据未偿还本金总额约80%的持有人，已正式签署或正式加入重组支持协议。不过，业内分析认为，如果过了30天宽限期，金地天地未能完成利息支付，也未能在此期间达成展期或其他协议，就会发生实质性违约。

值得一提的是，流动性危机显现，也导致金轮天地评级报告被下调。去年10月18日，穆迪发布评级报告，将金轮天地的家族评级和现有票据的高级无抵押评级从B3”下调至“Caa1”，展望维持“负面”。

据了解，Caa1”评级反映了金轮天地控股的信用方面短板，包括其经营规模小、流动性弱以及由于其规模和地域集中而导致的信用指标波动，预计金轮天地控股调整后EBIT/利息和收入/调整后债务在未来12-18个月将分别保持在0.7倍和30%-35%左右，而截至2021年6月30日的12个月内分别为0.5倍和36%。

房企“寒冬”中业绩承压

《眼镜财经》注意到，尽快金轮天地成立至今已近30年，不过其业务主要集中在江苏省内，与多数房企鼎盛时期的扩张战略大行径庭。资料显示，公司目前主要以房地产开发为主，辅以少量的商业和酒店经营。官网显示，公司的商业和酒店均只有4处物业，已开发的房地产项目也仅有33处。

不过，即使偏居一隅，行业的寒冬对金轮天地的冲击也并未减轻。业绩方面，去年上半年，金轮天地营收同比增长184.36%的情况下，营业利润亏损1.14亿元，净利润亏损0.76亿元。毛利率直接降低为1.07%，净利润率更是低至-6.2%。

据了解，金轮天地控股业绩大幅下滑，主要是由项目交付延迟和房地产开发毛利率下降所致。更早之前，2020年金轮天地控股的整体毛利率为16.8%，较2019年的33.1%大幅下滑，其中房地产开发业务毛利率为3.7%，主要由于湖南株洲交付了一个零利润项目。

**业绩不振，也是金轮天地靠出售商业物业和自有非核心投资物业实现自救的原因。**此外，借钱度日之下，高昂融资成本也是吞噬利润的重要原因。公司2020年财报显示，4.06亿元的经营利润中，有高达2.33亿元的融资成本，加回资本化利息的4.69亿元，金轮天地共计支出的利息支出达到7亿元，远超公司的经营利润，更远超公司归母净利润。今年中报，包括资本化部分在内的利息支出达到4.45亿元，同比增长43.6%，增速远超利润。

在行业洗牌中，金轮天地是众多中小房企面对房企寒冬中的一个缩影。对于金轮天地美元债进展，《眼镜财经》将会继续关注。