祥生控股高息融资卡脖子 陈国祥如何腾挪度年关？_风闻

房企融资渠道千千万，十分依赖信托的玩家中，祥生控股算得上是半个王者。

1995年，自古富庶的浙江诸暨再次闯出了一匹黑马，陈国祥创办了祥生地产，吃到了时代的红利，祥生控股起家于浙江，兴于长三角地区，2015年祥生控股的销售额突破百亿，2018年挤入了千亿房企俱乐部。在当地，陈国祥还被戏称陈半城。

当时代的浪潮涌过，火焰与海水对冲，房地产行业开始收紧的时候，祥生控股华丽外衣下的虱子跑了出来。近日，据相关媒体报道，祥生控股曾向自家公司员工集资15亿元，目前部分资金无法兑付。无论是当初的海航还是仍在危机中的恒大，都曾在自融上翻车。兔爷觉得，说好的自己人不骗自己人，自融翻车，总有点“老乡老乡，背后一枪”的意思。

从祥生控股的资产负债情况来看，据公司中报，截止6月底，祥生控股的现金及银行结余约为273.19亿元，其中受限制现金约为0.78亿元。同期，短期有息负债（以流动负债中的计息银行及其他借款、优先票据、债券相加计算）达221.61亿，祥生控股的短期偿债压力非常大。

即将到来的1月23日，祥生控股将有一笔金额为2.9155亿美元的美元债到期，投资者还需要祥生控股如期偿还该笔美元债来增强信心。否则，祥生控股的股价或将承压。

短期偿债能力不足的情况下，祥生控股依靠自身造血显然不能解近渴，外部的输血对于祥生控股十分关键，但从过去的融资过程来看，祥生控股的融资成本相对较高，几乎算得上饮鸩止渴。

这与祥生控股选择的融资渠道有关，祥生控股的资金来源依赖于信托融资，这一点与金融系族类似。信托的融资成本相较于银行贷款和债权高出不少，截至2017年、2018年及2019年12月31日，祥生控股的银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据的加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28%。同期，招股书显示，祥生信托融资年利率几乎都处于10%-15%之间，最高的利率甚至高达19.60%。

兔爷曾经和位于呼家楼（北京市东三环大裤衩附近）的信托公司高管聊天，该信托公司高管告诉兔爷，在被接管前，虽然不能刚性兑付，但公司几乎不拖欠高净值投资者的利息。

在资金周转性好的情况下，依托高利率的信托资金维持高速运转迅速开疆拓土或许不是错的选择，但是潮水退了，债务压力就来了。

祥生控股招股书显示，其IPO所募得35.14亿港元中，约有30%用于偿还信托贷款。截止6月底，祥生控股信托和其他融资分别为159亿元和75亿元，约占其有息债务的50%。

以上均为表内负债分析，某房地产资深分析师曾嘲笑了看财报的兔爷，“你知道表外负债有多少？”

目前，房地产行业的融资渠道已经收得非常紧，信托行业整体也在收紧，祥生控股要还的债近在眼前。上个月，祥生控股在遭遇了股债双杀之后，标普下调了其评级，标普在报告中将祥生控股（集团）有限公司的发行人信用评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”，与此同时，还将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

而下调评级在祥生控股的融资路上又加一道障碍，目前，祥生集团的物业板块也暂停了上市进程，为祥生集团再蒙上一层阴影。

时代造就英雄，也酝酿悲剧。这个年关，如此光景，祥生不免有些难熬。