爱琴海集团陈煜：坚持从资产管理的视角看问题 | 商办资管_风闻

作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

2022年对于商业不动产而言，是过去三年来最艰难的一年。但三年特殊时期，持续不断的不确定性，也锤炼了很多企业超强的适应能力和创新能力。原因无它——活下来。

我们发现，在此背景下，作为专业的商业不动产运营商，爱琴海不仅做到了活下来，还活出了新精彩。

适逢2022年年末，睿和智库对话爱琴海集团副总裁陈煜，一起探讨属于爱琴海的2022，共同梳理爱琴海未来发展的脉络。

陈煜

现任爱琴海集团副总裁，中国人民大学土地资源管理硕士。

曾就职于庄胜集团、万达集团，具有商业地产、百货、写字楼等商业项目投资研究、选址定位、商业物业招租、投资分析等方面的专业经验，参与了多个商业业态的投资分析和投后管理工作，具备丰富的商业物业委托经营管理可行性评估经验。

商业不动产的三年之变

三年的特殊时期，对于商业不动产来讲，行业生态已经发生了实质性的改变。

陈煜认为，这种改变主要表现在两方面。

**首先是消费市场的变化，尤其对零售商业冲击较大。**最直接的数据变化就是实体商业购物中心日均客流量逐年下滑，从2020年的2万人、2021年的1.85万人，已降至今年上半年的1.5万人。

C端业态也受到了很大的影响**，首当其冲的就是教培行业，**特殊时期叠加行业政策剧变，大批学科类教培机构关停；**其次是以小微企业为主的餐饮企业，**除了受重点管控影响之外，抗风险能力也相对较低。数据显示，仅2022年上半年，餐饮相关企业共注销吊销37.3万家，只半年的注销数量就超过了2020全年。

虽然从零售行业来看，尤其是购物中心领域，品牌起伏，新老品牌更替，在行业中始终都在发生。但疫情明显催化了零售行业的洗牌速度，且这两年也明显能感觉到出圈的新品牌或新业态，越来越少。

**其次是地产，**当下房地产市场正处于深度调整期，可以说至少90%的开发商，都受到了不同程度的市场冲击。**身处行业链条之中，作为商业不动产运营商的爱琴海，自然也高度受地产开发能力的限制。**而目前的客观现实是，新增商业地产项目中，20个在建项目里可能只有2-3个项目还能保证如期建设。

**“如果说，原来考虑的是解决‘好不好’的问题；那么现在，面临的则是‘有没有’的困境。”陈煜说。**竞争愈发激烈的商业不动产市场，在资管上，也对运营效率、运营收益提出了更高要求。降本增效，一直是爱琴海在商业运营上最为关注的本质核心，陈煜提到，“我们要做足自身的改革和变化，把成本压到最低的同时，将运营效率提到最高。”

**“市场总在不断变化，挑战与机遇也总是并存”，**陈煜分析。

其一，在商业方面，经过特殊时期、市场洗礼，还能存活下来的企业、业态，对于运营商而言，反而能提供相对更稳定、更优质的租金贡献。

**其二，是机遇还是风险，取决于是否能及时抓住市场资源即将高度集中的那个点，在市场深度调整期，对存量的资源来说，当下反而是更好的盘整机会。**比如说，在房企纷纷抛售资产求生存的大背景下，大量的商业不动产逐步向金融机构集中，其追求的就是资产本身应该有的回报。于运营商而言，这样的甲方客户反而更加纯粹和直接，配合度也相对更高，某种程度上也能促进效率的提升，达成了降本增效的目的。

坚持从资产管理的视角看问题

这两年，无论是政策导向还是市场氛围，都鼓励商业不动产企业进行资本化、证券化的尝试和创新。12月初，监管层更是表态，REITs覆盖范围将向商业不动产进一步扩大。

12月8日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

一时间，市场颇为振奋，已有商业地产企业跃跃欲试，期待商业地产REITs第一单尽快落地。

**而对于商业地产的资产证券化，陈煜表示保持审慎乐观的态度，毕竟目前来看，距离商业地产“投、融、管、退”链条完全打通，还有很长的距离，短期内还不具备希望。**一方面，税收政策还没有相应的调整变化；另一方面，目前的公募REITs产品更注重收益权，而不是资产本身的价值。这和真正的REITs之间，还有很远的距离，至少还有很长的政策空间。

**当下更偏向专业的基金化，**目前市面上的类REITs、CMBS更多是作为融资工具，还谈不上资产证券化。

当然，**陈煜也坚信，实现商业地产资产证券化是市场发展的必然趋势。**其背后的底层逻辑在于，商业地产作为一个重资产标的，本身就具备较强的金融属性。或许等到优质资产在市场上的表现更加突出，有明显超越平均资产回报率变现的时候，可能会有更多政策出台支持。

同时为了更好地适应行业的变化，作为专注轻资产运营的商业管理公司，爱琴海成立了专门的资产管理部门，承接作为服务公司的资产管理衔接功能。

**坚持从资产管理的视角看问题，有意识地从中长期考虑项目经营动作的安排，助力资产价值的提升。**不仅关注眼前的收益，也就是租金回报率，更要关注租金的成长性和租户的良性表现，以实现长期的最优。

同时，也会从业主和提升资产价值角度，在调整主力店业态的占比、重要楼层改造等方面，提供2-3年的中长期目标规划；也会对标成熟资产管理公司的可参照指标和资管经验，来指导经营策略。

以运营提升商业资产价值

在竞争压力越来越大的背景下，也注定了商业地产未来将走向更加专业化的运作路径。2021年，爱琴海集团董事长张华容在采访中曾提到“商业资产产权与运营分离，是一个必然的趋势”。

面对当下充满“不确定性”的大环境，**爱琴海一直坚持以运营提升商业资产价值。**在爱琴海看来，商业运营的本质，就是“贴近用户”、“坚持创新”和“效率提升”。

**从成绩来看，爱琴海的坚持是有价值的。**数据显示，截至2022年12月27日，爱琴海集团总签约项目137个，管理面积1,328.5万㎡（含停车场），其主力产品线爱琴海购物公园已经进入全国100余个城市，在营项目41座。

众多爱琴海项目在最近三年的疫情期间不仅实现了销售额、客流的逆势增长，还实现了租金的提升，为业主带来了优质回报及资产价值的持续增长。

其中**爱琴海“投融改管退”全流程商管能力在慈溪爱琴海购物公园项目上，**更得以集中的展现。

作为爱琴海首个通过竞标方式与政府合作的城市更新项目，慈溪爱琴海购物公园**仅用时14个月，**就完成了项目的获取、改造、招商以及全面开业，**2018年9月开业当日客流量就达到26万人次。**此后，依托爱琴海体系下的专业操盘运营，项目2019年就实现了200%变现。

2020年变更业主方后，经营数据仍旧稳步提升，**金科更是依托此项目在2021年底发行了7.9亿ABS项目，实现融资变现。**2021年慈溪爱琴海购物公园的年度客流量超1200万人次，项目运营收入也长期保持增长，至今还是慈溪购物热门榜TOP1。

图片：改造后的慈溪爱琴海购物公园

图片来源：企业自供

很难想象如此优质的项目，在爱琴海接手以前，还只是一座烂尾楼。爱琴海是怎么做到的？

陈煜表示，这主要得益于爱琴海灵活的商业操盘能力。其一，是对每个基本盘的研判能力，尊重项目本身的特点，把弱项转化成优势，这也是被动中不断练就的企业能力，“就像恰当地知道在不同的土壤中，该种什么种子。”其二，是通过产品空间、商品组合、服务内容、私域运作四个方面充分贯彻爱琴海的创新理念及运营体系。

正如“现代管理学之父”彼得·德鲁克所说——首先要做正确的事，然后把事情做正确。“爱琴海目前的成绩，某种程度上，就是因为集中所有的业务力量，做了正确的事情——始终围绕商业运营本质。”专访的最后，陈煜强调。

但不得不感叹，当下能判断出做正确的事，就已经是一种难以模仿的能力。期待爱琴海2023年在商业资管上带来更多亮眼的作品。