2023年，哪家房企能打响复苏之战？_风闻

几年反反复复的疫情，下滑的不仅仅是经济，更是人的信心，当人保住已有生活的信心被一点点击溃，消费信心也随之消弭。

但随着防控政策的逐渐放开，关闭的生活将迎来重启，社会经济活力有望逐渐恢复，夺回失去的三年成为各行各业最大的愿望。

着眼于地产行业，这几个月政策面向好的力度和广度都全面超过预期，眼见着一点点的行业微光将逐渐变成行业曙光。

地产行业事关国计民生，相关部门对地产行业的关注一刻没有停过。为了确保房地产市场平稳发展，11月以来，央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资。

进入12月，中央层面再次发声，近期召开的中央经济工作会议指出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

这无疑让房地产行业具有了一些确定性。

不仅房企融资端政策持续发力，需求端的政策也在优化调整。各个省市“因城施策”，各种发力。换购住房个税减免、下调公积金贷款利率、房款首套商贷利率下限、调整限购政策等政策一波接着一波。

比如12月26日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》（以下简称《通知》），东莞限购区域全部暂停实行商品住房限购政策，这意味着东莞市全域放开住房限购。

此前的11月，杭州、成都、西安等热点城市陆续调整楼市限购政策。从实际效果看，限购政策的调整具备一定的作用。以杭州为例，10月份杭州新房成交环比下降24.5%，二手房成交自6月后持续下降。但在调整限购限贷政策后，11月，杭州新房成交8774套，环比上涨10%；二手房成交5700余套，环比10月上涨32%。

但业内多位人士表示，2023年的楼市即便回暖也很难回到之前了，同时各个城市的表现分化会越来越显著。

据中指研究院统计，2022年各线代表城市销售面积同比均出现下降，但一线城市韧性较强，降幅最小；三四线代表城市商品住宅同比降幅较大，面临不小去化压力。

不难看出，未来资产负债状况良好，且在高能级城市具备土储或者存量房的房企才能真正看到地产行业的曙光。究竟有哪些房企能打赢这场行业的复苏之战了？

历经了行业2021年的冰火两重天，2022年的凛冽寒冬，资金链出现问题的房企应接不暇。

据相关机构的统计，有超30家房企出现暴雷，这些暴雷的房企，有的负债上千亿，最高的恒大和融创都是万亿级别。

对于大多数房企来说，这两三年能正常活下来非常不容易。

在这样一个风声鹤唳，普遍缺乏信心的时代，能正常还债，保持健康的财务状态，难能可贵。

12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至（但不包括）赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内，龙湖已无到期美金债。

基于龙湖良好的信用表现，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。

不管行业如何发展，面粉始终尤为重要，当下越是艰难，拥有越多高能级城市面粉更是房企未来发展的关键所在。

整个2022年土拍市场冷清， 11月份百强拿地更是降至冰点，不仅是今年最低，也是近三年来最低的一个月，50强拿地金额不足200亿，环比再降7成。

但是有资金实力的房企却在这个重要窗口，积极新增高性价比的土地储备。譬如一向稳健行进的港企正在趁机逆势抄底。

最近，李嘉诚开启了抄底模式，旗下的长江实业在香港频繁拿地。10月5日，以46.01亿港元获得新界一宗住宅用地；12月15日，再中标市建局皇后大道西/贤居里项目。

也有港企开启了内地抄底模式，11月29日，杭州2022年第四批集中供地共推出8宗宅地。其中有一块就是被新世界以底价2.54亿元竞得，楼面价4000元/平方米。

而龙湖也在抓住这个机会窗口，2022年，龙湖在土拍市场中摘得34幅地块，总建筑面积超400万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市，权益地价近300亿元。

有业内人士分析能在一、二线城市拿地，意味着公司资金充裕，仍保持较强的土地获取能力，且在高能级城市拿地，有望在2023年城市分化行情下占得先机。

有钱有面粉，2023年当市场信心底越来越厚实的时候，各家房企再次在市场搏击时，真枪实弹才能赢得未来，裸泳者在一轮轮的涨退潮中早已底气尽失，被淘汰出局。

尽管地产行业政策持续放松，但行业的复苏仍需要一段时间的传导。

在危机之下，业内陆续真正意识到，房地产正从以开发为主的增量时代转向以服务和运营为主的存量时代。当下地产开发板块难以拓展，叠加开发毛利率的不断下滑，“第二增长曲线”有望成为缓解房企业绩下行的一大利器，房地产将由一个制造业走向服务业。

很多房企都曾苦苦求索“第二增长曲线”，但因为这是个花大钱长钱的“慢手艺活”，一些房企按耐不住中途退出，也有一些房企落寞倒下。

站在行业的关键转折点，“第二增长曲线”的道路上，有的房企已是其中的获利者。譬如华润的2022中期报告显示，其经营性不动产业务中，购物中心已实现租金收入60多亿，写字楼营业额达8.4亿元，财务稳健，保持“三道红线”绿档。

龙湖作为早已布局“第二增长曲线”的房企，如今也在体验其发展魅力。

2022年1-11月，龙湖集团累计实现经营性收入212.4亿元，超过去年全年的188.3亿元，创历史新高，仅经营性收入每月就有20亿元现金进账。

这些经营性物业不仅为龙湖带来扎扎实实的现金流，也为其市场评级带来助力。

穆迪表示，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为Baa2评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲。标普则表示，“龙湖的不受限制现金依然很高，原因是龙湖在2022年上半年的现金回收率超过100%，租金收入增长26%。”

如果说开发时代，做到千亿销售才能拥有一席之地，那在存量运营时代，拥有百亿甚至千亿的租金收入，真正可成为地产行业的常青树。