住宅严重不足的深圳，写字楼空置率终于重回20%以内

去年12月30日，咨询机构戴德梁行（Cushman & Wakefield）发布年度报告显示，2021年深圳甲级写字楼空置率降低至19.01%，同比下跌了6.1个百分点。自2019年以来，深圳写字楼市场几乎1/4的项目处于空置状态，当月是深圳甲级写字楼空置率首次重回20%区间。

空置率下行的一个重要原因是深圳新增写字楼供应迎来降温。值得一提的是，在写字楼空置率高企的同时，由于住宅用地供应相对不足等问题，深圳长期面对着住宅紧张、房价高企的困扰。深圳的土地供应结构引人思考。

深圳大沙河两岸风光  新华社图

在业内看来，深圳写字楼空置率过去一路攀升，新增供应持续走高是主因之一。

综合财新网等媒体2021年12月31日报道，2015年起深圳写字楼市场迎来供应高峰，此后基本保持上升态势。2020年，深圳甲级写字楼供应量逼近北京、上海，超过广州2.3倍。

在戴德梁行华南区项目服务部主管及董事杨薇看来，此轮空置率下降的重要原因是写字楼新增供应得到了良好控制。杨薇表示，2021年以来，深圳政府在写字楼审批环节上有所控制，审批收紧有效牵制了市场整体供应。此外，为避开写字楼招租难等问题，一些开发商也放缓了入市步伐。

此次空置率走低，和去年深圳甲级写字楼“去库存”的市场特点也有关。

据戴德梁行统计，2021年，深圳甲级写字楼的吸纳量达67.26万平方米，同比增长66.8%。这一吸纳量是最近五年间第二高峰。在当地政府的调度下，不少写字楼以优惠政策吸引企业入驻，客观上也推高了吸纳量，较少了空置问题。

以空置率曾长期超过50%的深圳前海片区为例。

前海区提供租金优惠的归巢计划和产业挂牌补贴等政策。2021年，前海片区的吸纳量达到29.43万平方米，对深圳吸纳量贡献高达43.8%，居全市首位。截至2021年末，前海片区的空置率已经下降至30%左右。

前海管理局网站截图

回顾深圳往年的情况，一方面是写字楼空置率高企，一方面是住宅供应严重不足。

其中深圳居住用地占建设用地面积过低，是舆论重点关注的问题之一。

深圳市住房和建设局2020年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》表示，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，远低于国家相关标准中25%—40%的下限。“难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。”

文件截图

数据显示，2016年到2019年，深圳实际供应的居住用地占年度总供地的比例分别为10.9%、23.6%、8.9%和12.0%。供地不足最直观的反映就是住房面积受到挤压：2020年，深圳人均住房面积仅为27平方米。

住房供给紧张，推动房价水平高企。

2021年《深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告》指出，通过严格调控，2020年深圳新房平均价格为5.4万元/平方米左右，二手房平均价格为6.6万元/平方米，中心城区平均房价约10万元/平方米。

而居住品质不高等问题同样让人关注：按常住人口1756万人计算，深圳人均住房面积为35平方米左右，基本达到小康水平，但常住人口住房自有率仅约23%，超七成市民需要租房。此外，深圳常住人口住房保障覆盖率不足10%，低于国家规定的23%下限要求，更远低于新加坡82%、香港43%的水平。

深圳政府对市场的调控，或将带来显著变化。

2021年7月9日，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》。文件表示，2035年全市常住人口人均住房面积达到40平以上，年度居住用地供应量不低于总量30%。此外，文件还提出提高居住用地比例，允许商业改为居住用途等内容。这意味着深圳的土地供应总量和结构，或将迎来不小的变化。

在去库存和供应降温等背景下，深圳写字楼空置率有所下降，经济发展用地和居民住宅用地之间的“竞争关系”到底会通往何方，会为经济发展和居民生活带来哪些变化，将持续吸引关注。

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