丁祖昱：市场透支+政策猛药，行业走进青铜时代

（文/张志峰 编辑/马友友）过犹不及，物极必反。

早在2021年3月，银保监会主席郭树清就曾表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。

日前，易居企业集团CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱评楼市”跨年发布会上再次总结道：“房地产过度的金融化，导致了今天的危机。”

丁祖昱将过去房地产高增长的5年称之为“白金时代”，并表示：如今房企面临巨大危机，企业面临违约风险，项目面临交付风险，供应商面临支付风险；预计未来房地产仍是压舱石和支柱产业，但规模将回到5年前，行业步入“青铜时代”。

具体而言，他将其原因归纳为需求透支、房价透支、支付力透支、供应透支、政策“猛药”、房企追逐规模等多个方面。

白金时代，一去不返

克而瑞数据显示，过去20年房价只涨不跌，最近5年的房价复合增长率达到7%，但同期城镇人均可支配收入复合增长率仅为5%，房价的增长远快于收入增长，2020年全国平均的房价收入比（新房单价/人均可支配收入）达到了8.9，高居榜首的深圳更是将近35。

在需求端，从2017年至今，全国新建商品房销售规模每年都以一万多亿的增幅再上新台阶，一路从13.3万亿涨至目前的18.7万亿。近5年房地产累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年总量的41%和56%。

这导致居民杠杆率飙升，过去10年个人住房贷款余额上涨6.68倍，兰州、西宁、海口、太原、杭州、广州、西安等20余城杠杆率超200%；全国个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价的增长还要快得多，房地产过度金融化趋势明显。

在供给端，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米，新房入住率不断下滑，如杭州、重庆、徐州、宁波、武汉、盐城等部分城市入住率不足50%，楼市风险巨大。

丁祖昱表示，除了70个样本城市之外，中国地级以上的城市有近300个，如防城港楼市库存需要17.5年才可以消化完，类似城市的新房都成了悬在头上的一根箭。

政策方面，2021年以来去杠杆执行层层加码，房企各种融资渠道全面收紧；三季度末，重点城市房贷放款周期大幅延长，厦门、临沂、济宁等城市新房放款周期长达半年以上，部分银行直接对二手房停贷。

此外，各个省市的政策微调频率明显增加，全年73省市政策加码249次。其中，深圳单城就有20次，以“深房理”被查处作为政策加码最高峰；加之上海积分摇号、成都等15城落地二手房参考价、岳阳等19城落地“限跌令”等重磅政策叠加，购房者预期被彻底扭转。

丁祖昱认为，调控政策是及时也是必要的，过去五年，开发商的融资、销售、投资规模都迅速扩张，房地产过度金融化，导致了房价的透支、需求的透支、支付力的透支和供应的透支。

从房企内部来看，过度追逐规模扩张，成为行业深陷流动性危机的根本原因。

以有息负债净增加额始终常年位居行业第一的恒大为例，企业2010年有息负债总额仅312亿元，2011-2015年5年间净增加8.5倍至2969亿元，2016-2020年5年间再次净增加近1.5倍，达到7165亿元。

值得一提的是，丁祖昱指出，过去5年间，房企表内负债表外化，资产负债表做成了“负债表”，“永续债”不永续，CFO不能及时提醒风险，不控制风险。

为此，克而瑞以40家典型房企做了一个模型，这些企业表内有息负债总额3.83万亿，表外有息负债总额也是3.84万亿，高达1：1。其中，表外权益有息负债/表内有息负债最高的企业可以达到2.3倍。

一系列数据表明，多数房企过去对房地产调控进行了错误判断，在销售规模大扩张的同时，大举借债，带来了目前的流动性危机。未来，必然会对过去高杠杆扩张模式纠偏。

青铜时代，“剩”者为王

总而言之，行业规模回到五年前是青铜时代的必然事件，且未来或许会在青铜时代经历一个漫长的旅程。

房地产行业的规模实际上在2016年左右就发生了转折，销售面积从11亿平方米跳到14亿平方米，但后来几年，行业规模维持在14亿、15亿平方米，像2016年那样的“大跨越”不再出现。

不过，在丁祖昱看来，尽管行业下行趋势不可逆转，但相比其他产业，房地产仍是压舱石和支柱产业，从业者不用太过于担心。

首先是城市分化持续加剧背景下，尽管东三省及多数三四线资源枯竭型或人口输出型城市快速发展后“一地鸡毛”，但对北京、上海、深圳、杭州、郑州、武汉、成都等25个资源较为集中城市却影响微弱，可长期聚焦。

丁祖昱指出，从硬实力而言，这部分城市的人口增量、人均库存、财税收入等方面均遥遥领先。“毫不夸张地说，上海一栋楼税收可以超过大部分三四线全年。”

从软实力而言，疫情管控、百岁老人数量、宠物经济、奢侈品消费、轰趴和剧本杀数量、网红经济分布等均可作为参考指标。其中，疫情管控是软实力当中最为核心的指标。

其次，除主流地产开发之外，第二曲线空间巨大，企业未来也要重塑第二曲线，理性选择赛道。

根据现有数据推测，到2025年，物业行业总规模近1.6万亿元；租赁市场总规模达到4万亿元，刚需对于租赁的接受程度越来越高，租赁市场将得到重新关注；养老产业规模突破12万亿元。

丁祖昱指出，目前80岁及以上高龄人口数量达到3580万人，复合增长率保持高位，2025年高龄人口数量将达到4600万人，养老产业规模有望突破12万亿，涉及房地产相关规模达到3万亿。企业聚焦照护、医疗产业配套、保险、养护等七类投资模式。“这将会是一个巨大的产业，应当继续关注养老产业。”

此外，房地产企业将回归“剩”者为王时代。

丁祖昱强调，要改变过去对房价上涨和市场规模上升等传统路径的依赖，而应该重新审视自身，寻找适合企业未来发展的增长路径，不改变没有出路。

整个中国地产行业不存在“国进民退”，未来一定会是“国民共进”，民企在过去20多年的发展效率最高、发展速度最快，专业能级相对较高，优秀企业未来仍将不断引领和前行。

具体包括十点：坚守主业，兼顾民生保障；效益导向，追求精细管理；战略收缩，聚焦城市深耕；降低负债、控制财务风险；降本增效，向制造业学习；回归产品，契合需求迭代；提升营销，减少渠道依赖；人才更替，告别高薪时代；善待供应商，适应模式改变；重塑第二曲线，理性选择赛道。

“拨开云雾见天日，守得云开见月明。”最后，丁祖昱总结称，房企接下来应坚持长期主义，坚持做难而正确的事；诚信经营，主动担起社会责任。

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