10.6亿元买下禹洲物业服务，华润万象生活打响年内收购第一枪

（文/解红娟编辑/马友友）物业收并购潮流还在继续。

1月5日晚间，禹洲集团发布公告称，拟转让公司旗下禹洲物业服务全部已发行股本，转让代价不高于人民币10.6亿元。

前后脚时间，华润万象生活发布公告称，旗下全资附属公司润楹物业科技服务有限公司与禹洲集团旗下全资附属公司天津禹佳正式签署战略框架协议，拟以10.6亿元收购禹洲集团旗下禹洲物业服务100%股份。

值得一提的是，禹洲集团下设两个物业板块，分别是以商业运营服务为主的厦门禹洲商业，和以住宅服务管理为主的禹洲物业服务，此次出售的正是禹洲物业服务。

对此，禹洲集团方面表示，该笔资产的出售将有利于禹洲降负债、降杠杆的目标，优化现有负债结构；其次，禹洲将发挥专长优势，集中精力聚焦商业板块提升市场影响力及品牌美誉度上。

禹佳生活服务二度折戟IPO

出售禹洲物业服务之前，禹佳生活服务曾两度闯关港交所。

2020年12月11日，禹洲集团将两个物业板块打包装进禹佳生活服务集团，向港交所递出第一份招股书。

不过，禹佳生活服务没有赶上好时候。据亿翰智库数据显示，2020年全年，有18家物企向港交所递交招股书，和通过聆讯、上市物企数量基本一致，且大部分在通过聆讯之后一个月登陆资本市场。但在2020年年底，资本市场风向开始发生变化，物企上市行情遇冷。

嘉和家业物业服务研究院数据显示，2021年全年合计共有36家企业赴港交表，截至12月30日，有22家企业IPO失效，其中就包括于2020年底提交招股书的禹佳生活服务。

招股书失效不到三个工作日，禹佳生活服务开启“二进宫”。招股书显示，截至2020年12月31日，禹佳生活服务拥有177项住宅及商业物业，总土地储备约为2310万平方米。

然而，作为中型物企的禹佳生活服务仍未敲开港交所的大门。据港交所披露，禹佳生活服务于2021年12月16日二次递交的招股书文件已经失效，这意味着禹佳生活服务冲击IPO再次以失败告终。

二次递表二次失效后，禹佳生活服务没有选择再度冲击港交所，而是将旗下禹洲物业服务出售给华润万象生活，留下以商业运营服务为主的厦门禹洲商业。

按照协议，华润万象生活支付不低于代价67%的首笔代价（包括诚意金）存入托管账户后，订约双方应根据框架协议进行交割，而余下代价则根据在管面积的实际交付进度对应支付。

换句话说，若收购进展顺利，禹洲集团将在年内获得不少于7.1亿元的流动资金。

“出售物业后，禹洲将重新调配财务资源至其他业务，用于公司未来发展。”禹洲方面表示，禹洲并未终止分拆禹佳的上市计划，鉴于今年下半年已有多家房地产行业和物业行业的公司招股书失效，物业股估值整体下行，现阶段上市也难以体现中型物管公司的投资价值，禹洲也在积极调整上市方案及策略，将更加注重商业资产的运营及管理。

截至目前，禹洲商业在上海、深圳、厦门、合肥、南京等地拥有共计约152万平方米多元业态的商业地产项目，其中处于营运期项目28个、筹备期项目11个。

华润万象生活在管面积仅排第18名

“禹洲物业服务在管面积约为1760万平方米，几乎是华润万象生活住宅每年新增在管面积的总和。”亿翰智库研究总监于小雨表示，此次收购禹洲物业服务确实可以带动华润万象生活管理面积的增长。

事实上，华润万象生活的规模在行业内并不突出，截至2021年6月30日，华润万象生活住宅在管面积1.27亿平方米。同期，碧桂园服务在管面积是其5倍，约6.45亿平方米；万物云2020年年底在管面积较其4倍有余，约为5.66亿平方米。

“按在管面积进行计算，华润万象生活在上市企业中排在第13名，在百强企业中排在第18名。”于小雨说道。

但由于背靠华润置地这棵大树、在管物业较为优质、商业运营板块经验丰富等因素，华润万象生活不仅有着“商管一哥”的美誉，在资本市场上也打破了规模定律，市值只被规模第一的碧桂园服务压了一头。

而为了跻身行业第一梯队，管理层在华润万象生活在2021年年初业绩发布会上表示，“2025年末，华润万象生活的物业管理规模要达到4亿平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大规模，并将商业运营服务业务维持在行业第一的位置。”

也就是说，华润万象生活想要在五年内新增4亿平方米物业管理规模，必须每年新增8000万平方米在管面积。

值得一提的是，华润万象生活不仅规模不突出，其每年新增在管面积也并不理想。数据显示，2018年至2020年，华润万象生活住宅物业在管面积分别为0.78亿平方米、0.92亿平方米和1.07亿平方米，后两年分别增加1500万平方米、1400万平方米住宅在管面积。

即使将购物中心、写字楼等业态合计其中，2020年全年，华润万象生活也仅新增1800万平方米在管面积。而要想完成预期目标，华润万象生活新增规模需在2020年的水平上增加444.44%。

物企迎来收并购大潮

“华润万象生活规模扩张不及预期，主要与其高度依赖华润置地有关。”业内人士告诉观察者网，华润置地多高端项目，在同梯队房企中，成交单价高、面积少，靠其输血的华润万象生活能服务在管面积自然比不过同梯队房企旗下物业公司。

数据显示，2020年，华润万象生活来自关联方华润置地的在管面积占比高达76%。截至2021年中，华润万象生活在管面积中有8683.3万方来自华润置地，占比依旧高达71%。

常规扩张手段不及预期，华润万象生活将主意放在了收并购上，并由此打响了2022年物企行业收并购的“第一枪”。

数据显示，截至2020年12月31日，禹洲物业服务为127个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1760万平方米。截至同日，禹洲物业服务已订约为177个项目提供物业管理服务，已订约总建筑面积约为2660万平方米。

对此，华润万象生活也表示，收购目标于中国福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目，此次收购有利于公司拓宽物业管理服务范围及规模的策略，在业务上产生协同效应。

早在2021年10月，华润万象生活就有意在收并购上发力。彼时，有媒体报道，仲量联行正在考虑出售其中国物业管理业务，且不包含其位于中国的地产经纪与评估业务，对价5亿美元。从当时的结果看，华润万象生活暂时领先。

“而为了离行业第一梯队的目标再进一步，年内华润万象生活相应收并购举动会增加。”业内人士坦言，目前物业管理行业集中度不断提升，收并购案例并不少见。

仅以2021年举例，据嘉和家业物业服务研究院不完全统计，2021年33家物业企业合计发生86起收并购事件，其中经企业明确披露资金及收购信息的事件合计62起，共耗资347.2亿元。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，物管行业集中度提升，一方面可以增强头部物管企业的市场份额，同步影响到其估价或在资本市场的表现，另一方在会形成一定的竞争优势，提升长期竞争力。而随着行业集中度的提升，物管市场的头部企业将不断清晰化。

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